건물은 1983년 면적이 다소 중축되긴 했지만 37년 전 모습 그대로다. 이 단독주택 주변은 대부분 상업 시설로 개발돼 주거지로서의 기능을 상실해 낙찰되면 업무 상업 시설로 개발될 가능성이 높다. 이때 토지 가격과 건물 신축 비용을 훨씬 넘어설 것으로 보인다.
대규모 택지지구를 제외하고 건물이나 집을 신축할 수 있는 땅을 수도권에서 찾기는 쉽지 않다. 낡은 단독주택을 경매로 낙찰 받아 근린상가나 연립·다세대·다가구로의 개발을 목적으로 응찰하려는 투자자들이 많아졌다. 단독주택의 가장 큰 장점은 감정가가 시세보다 낮고 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 수 있다는 것이다. 또한 아파트·다세대주택 등과 달리 마당 딸린 주택을 함께 매입하기 때문에 토지의 활용도가 높다.
입지 여건과 소유주의 아이디어에 따라 활용 가능성이 커 기존 주택을 간단히 개·보수하거나 증·개축해 사무실·음식점·원룸·카페 등으로 변경할 수도 있다. 단독주택을 낙찰 받는 사람들의 대부분은 구옥을 철거하고 근린상가·연립주택·다세대주택 또는 수익성 좋은 원룸으로 재건축하는 경우가 많다.
토지 활용도가 높은 반면 몇 가지 주의해야 할 점도 있다. 우선 세입자가 많은 주택은 조심해야 한다. 임대차 관계 등 권리 분석과 명도가 쉽지 않으므로 입찰 전 세입자를 만나 명도 저항 여부를 사전에 가늠해 보는 게 중요하다.
둘째, 지은 지 오래된 주택은 건물 상태가 노후화돼 건물 보수에 과다한 비용이 들어가거나 개·보수가 불가능한 집도 있으므로 입찰 전 건물의 내·외부를 살펴 흠이 있는지 확인해야 한다. 또한 투자금에 비해 전월세 등으로 회수되는 금액이 적어 자금이 잠기는 경우도 있으므로 주의해야 한다.
셋째, 지분 쪼개기를 금지하고 있는 지역은 신축을 금지하거나 차후 재개발 시 아파트 입주권을 보장하지 않는 곳도 있으므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다. 마당이나 뜰에 과수목이나 석물 등이 있으면 매각 대상에 포함돼 있는지 확인해야 한다.
넷째, 도심 구옥 밀집지 내 주택 중 간혹 도시 정비의 일환으로 신설 소방도로 예정 부지 내 편입된 노후 주택들이 있다. 이럴 때 소방도로로 편입돼 낭패를 당할 수 있다. 반드시 해당 구청 지적과에서 소방도로 편입 예정지인지 확인해야 한다.
다섯째, 주거 밀집지나 오래된 단독주택 밀집지 내에서 지목이나 경계가 뚜렷이 나타나지 않을 때도 있는데, 응찰 전 지번과 지적도를 대조한 후 반드시 현장을 답사해 경계를 확인해 보고 주변 단독주택의 시세를 파악하는 게 좋다.
여섯째, 노후 주택 매입 후 증축 시 면적이나 층고가 늘어나면서 건축법상 저촉 부분이 생길 수 있으니 개·보수 전 리모델링 전문가로부터 확인해야 하며 신축을 예상하고 있다면 건축법상 문제가 없는지 미리미리 살펴봐야 한다.
하유정 지지옥션 연구원
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