인기 끄는 부동산 상품 5선

국내외적인 경기 불안감으로 인해 아파트 시장 침체, 주식시장 불안 양상이 지난해에 이어 올해도 계속될 것으로 보인다. 따라서 마땅히 투자할 곳을 찾지 못하는 소규모 투자 자금들이 도시형 생활주택, 오피스텔 등 임대 수익을 올릴 수 있는 상품으로 몰릴 것으로 예상된다. 일부 지역의 공급과잉 논란에도 불구하고 도시형 주택과 오피스텔에 대한 투자는 올해도 유효할 것으로 보인다. 또한 저렴하고 입지 여건이 좋은 곳에 공급되는 수도권 보금자리주택과 위례신도시, 세종시와 춘천 등 일부 지방 시장에서 공급되는 물량이 올 한 해 인기를 끌 전망이다. 어려운 시장 여건 속에서도 올해 투자 유망한 부동산 상품 5개를 꼽아봤다.
[부동산 포커스] 도시형 주택·오피스텔 ‘투자 유망’
1 도시형 생활주택

원룸형 일부 지역 공급과잉
전세 비율 높은 2~3인 가구 대상이 틈새

정부는 전세난을 해결하기 위해 연일 도시형 생활주택을 권장하고 있다. 그 덕택에 공급량도 급증하고 있다. 지난 1분기까지 총 1만671가구였던 서울의 도시형 생활주택(인허가 기준)은 지난 3분기 기준 2만4321가구로 불과 6개월(4~9월) 사이 2배 이상 증가했다. 임대 수익을 올리려는 목적으로 투자 상담을 하러 필자를 방문하는 고객들의 투자 1순위는 불과 1~2년 만에 아파트에서 오피스텔과 도시형 생활주택으로 급격히 변화됐고 이에 발맞춰 업체들이 경쟁적으로 공급을 대폭 늘리고 있는 추세다.

현재 공급되고 있는 도시형 생활주택 10가구 중 8~9가구는 원룸형이다. 이런 이유는 단지형 다세대보다 건축주나 임대 사업자들의 이해타산이 맞기 때문이다.

결론적으로 전세난 해결에 도움을 줄 수 있는 ‘전세 비율이 높은 2~3인 가구 대상 도시형 생활주택이 틈새 상품이 될 것으로 보인다. 예를 들어 최근 마곡지구 개발과 롯데스카이파크 개장 등 잇단 호재로 임대 수요가 집중된 강서구 지역의 2~3인 가구 대상 투룸 구조 도시형 생활주택은 매매가가 1억5000만 원인데 비해 전셋값은 무려 1억1000만~1억2000만 원가량으로 높게 형성돼 있다. 3000만 원 정도의 소액이면 투자가 가능할 정도다.



2 오피스텔

7호선 연장선 일대 소형 오피스텔 주목

오피스텔 건축 허가는 2010년까지 소폭 증가하다가 지난해 큰 폭으로 늘어났다. 구체적인 수치로 살펴보면 지난해 오피스텔의 건축 허가 물량이 1200여 동, 총면적 293만7000여㎡로 전년보다 동수는 182%, 총면적은 134% 늘었다. 오피스텔 공급이 늘어난 이유는 8·18 전월세 대책 이후 주거용 오피스텔에 대한 관심이 늘어났기 때문이다.

최근 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 해 임대주택 수준의 세제 혜택을 주고 주택기금에서 오피스텔 건설 자금 지원을 확대하고 있기 때문에 오피스텔의 인기는 올해도 이어질 전망이다.

현재 오피스텔은 전용 85㎡ 이하 바닥 난방 허용, 욕실 면적 5㎡ 제한 폐지, 욕조 설치 가능 등 건축 규제가 풀려 ‘준주택’으로 인정받는다. 오피스텔도 주택 임대 사업자로 등록되면 취득·등록세, 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다. 오피스텔은 단독·다가구주택보다 관리가 편해 임대 사업을 하기 쉽기 때문에 아파트 한 채에 투자할 돈으로 오피스텔 서너 채를 분양 받아 임대하는 투자자들이 올해도 늘어날 것으로 보인다.

올해는 서울 온수에서 부평구를 잇는 서울 지하철 7호선 연장선 개통이 예정돼 있다. 이 일대 아파트와 오피스텔의 전셋값 상승이 예상되는 이유다. 7호선 연장선은 온수역~부평구청역 간 총 10개 역이다. 일대 아파트는 전셋값이 오르고 있지만 매매 가격은 경기 침체의 영향으로 아직 잠잠하다. 현재 7호선 연장선 개통 예정지인 부평구청역 인근 소형 오피스텔 49㎡의 시세는 6800만~7000만 원이고, 월세는 보증금 500만 원에 45만 원 선이다.



3 세종시 분양 물량, 광역시 일대 수익형 원룸

지난해 청약 열풍을 불러일으킨 세종시가 올해 9월 총리실 이전을 계기로 재조명 받을 것으로 보인다. 당장 올 상반기에만 1만4000여 가구가 분양되는데, 청약 경쟁률이 치열할 전망이다. 중앙 행정 부처의 입주가 순차적으로 시작돼 대규모 입주 시장도 열린다.

대전과 천안의 원룸은 서울 투자금의 절반 가격으로 진행할 수 있고 임대 수익률도 서울 대비 2배 정도 높다. 실제 필자의 고객 중 한 명은 대학가와 업무 시설 인근의 원룸에 투자했다. 준공 초기부터 100% 임대가 완료됐고 방이 18개인 4개 층 구조의 원룸(풀 옵션)이다. 부족한 자금은 전세와 월세를 적절히 섞어 보증금과 은행 대출로 충당했다.

실제 원룸 매매가는 5억5000만 원으로 보증금 2억3000만 원, 융자 1억 원을 이용했다. 2억1300만 원을 투자해 은행 대출이자를 제외하면 매월 280만 원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다.



4 개발 가능한 단독·다가구주택

강남권 일대 단독·다가구 주목

올해도 지난해와 마찬가지로 도시형 생활주택이나 원룸으로 용도 변경 가능한 단독과 다가구 주택에 개발업자와 일반 투자자들이 몰릴 것으로 보인다. 실제 최근 건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 올해 단독·연립·다세대주택 등 아파트를 제외한 주택 공급이 9년 만에 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 지난해 11월 말까지 아파트 외 주택 건설 실적은 17만798가구로 2002년(27만707가구) 이후 가장 많았다.

올해는 전세 비율이 높고 실수요자들의 비중이 비교적 높아 투자 비용이 저렴하게 들어가는 지역을 주목할 필요가 있다. 방배동 일대 단독이나 다가구 등은 서초동 정보사 부지 이전에 따른 호재, 단독주택 재건축 사업에 따른 이주, 터널 개통 예정 등 호재가 풍부하다. 이에 따라 해당 지역의 개발 가능한 단독과 다가구, 강남권 근무자들의 임대 수요를 겨냥한 신축 다세대 투자가 유망하다고 볼 수 있다.



5 보금자리주택(서울 강남지구·세곡 2지구)과 위례신도시

올해 공급 예정 주택 중에서 주변 시세에 비해 저렴하게 공급돼 시세 차익이 기대되는 강남지구, 세곡 2지구 등 강남권 생활이 가능한 보금자리주택에 많은 이들이 관심을 보일 것으로 보인다. 먼저 삼성물산이 4월께 강남지구에서 중대형으로 구성된 래미안 1020가구를 내놓을 예정이다. 전용 92㎡형 488가구, 101㎡ 532가구다. 분양가는 3.3㎡당 2000만~2100만 원 선에서 책정될 전망이다. 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 낮게 공급되는데 인근 일원동 일대 중대형 평형 매매가는 3.3㎡당 2300만~2500만 원대다. 강남지구는 용인~서울 고속도로 헌릉IC, 분당~내곡 고속화도로 내곡IC를 이용하면 강남 테헤란로까지 쉽게 갈 수 있다.

세곡 2지구도 주변 시세보다 대폭 저렴하게 공급될 것으로 보여 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 실제 최근 본 청약에 나선 인근의 강남 세곡지구와 서초 우면지구는 각각 22.8 대 1과 14.2 대 1의 평균 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었고 계약도 순조롭게 이뤄져 계약률 100%를 기록할 정도였다.

강남권 신도시로 평가받고 있는 위례신도시도 주목받을 것으로 보인다. 지난해 12월 보금자리주택 분양에서도 일반 분양 1순위에서 최고 46 대 1의 경쟁률을 보였다. 올해 하반기에도 현대건설·삼성물산·대우건설·부영 등에서 중대형 민간 아파트를 내놓을 계획이다. 모두 85㎡ 초과 중대형 아파트로 청약예금 가입자들이 청약할 수 있다. 아파트 분양가는 3.3㎡당 1800만 원대가 될 것으로 추정된다. 위례신도시는 수도권에서 유일한 강남권 신도시인데다 각종 인프라가 한꺼번에 들어서는 대규모 택지지구라는 점에서 청약 경쟁률이 높을 것으로 전망된다.


박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr