[부동산 포커스] 시세 차익과 임대 수익을 동시에

다중주택 신축해 임대사업 하기

남편의 퇴직을 앞두고 노후가 불안한 이재희(55) 씨는 지난해 단독주택(130㎡)을 매입, 다중주택(지하 1층, 지상 3층 규모의 방 15실 규모)으로 새로 지어 여유로운 삶을 보내고 있다.

15개 실을 전부 월세로 바꿔 보증금(각 실당 보증금 1000만 원)은 별도로 하더라도 매월 700만 원의 고정 임대 수익을 올리고 있는 것. 건축에 필요한 자금은 주택을 담보로 은행에서 저리로 조달하고 보증금이 들어오는 즉시 대출을 갚아나갔다.

다중주택에 세 들어 사는 세입자들은 대부분 보증금이 소액이어서 주택임대차보호법상 보호 대상에 속해 세입자들을 구하는 데도 별다른 어려움은 없었다. 최근의 수익형 부동산 열풍 속에 안정적인 월세 확보가 가능한 다중주택 같은 상품들은 없어서 팔지 못할 정도로 인기를 끌고 있다.

단독주택을 다중주택으로 변경

수년째 주택 사업을 해 온 박성호(45) 씨는 지하철역에서 도보로 10여 분 거리인 강북 지역에 다중주택을 직접 시행하고 매각해 8개월 만에 투자 금액의 50%를 벌어들였다. 박 씨는 수 년 전 대지 160㎡ 규모의 단독주택을 3.3㎡당 1100만 원의 헐값에 매입하고 3.3㎡당 330만 원의 건축비를 들여 투자자에게 16억 원에 매각했다.

건축주인 박 씨는 세금을 제외하고도 4억~5억 원을 벌었다. 1인용 냉장고·에어컨·TV 등 풀 옵션 방식으로 지하 1층, 지상 3층 규모의 다중주택(방 30개)을 지었다. 고급스럽게 인테리어를 꾸며 광진·송파·강남권뿐만 아니라 여의도 일대의 직장인들과 대학생들까지 끌어들였다.

방 1개에 보증금 1000만 원에 월 45만 원씩 받아 자연 공실률을 감안하더라도 매달 1200만~1300만 원씩 수익이 발생되게끔 수익형 부동산 상품으로 개조한 것이다. 이처럼 건축업자들이 다중주택 신축에 뛰어드는 것은 도시형 생활주택처럼 주차 완화 규정을 적용 받아 시세 차익과 임대 수익을 극대화하기 위해서다.

수익형 부동산 범주에 속하는 단독주택의 일종인 다중주택에 대해 컨설팅하다 보면 다중주택에 대해 잘 모르는 경우가 태반이다. 기본적으로 다중주택은 다음과 같은 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

우선 독립된 주거 형태가 아니라는 게 중요하다. 개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방 형태를 갖추면 독립된 주거 형태로 보기 때문에 다중주택은 공동 취사장 및 샤워장을 갖추고 있어야 한다.

구체적인 법령을 살펴보면 첫째, 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것. 둘째, 독립된 주거 형태가 아닐 것. 셋째, 총면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것 등이다.

통상 다중주택은 전용면적 10㎡ 정도의 방이 12~18개 정도 나오기 때문에 자산가들이 관리에 어려움을 느껴 투자를 기피하는 경향이 있는 게 사실이다. 하지만 일반적으로 인근의 부동산이나 관리 업체에서 전속 관리해 주기 때문에 불편을 느낄 수 없는 경우가 많다.

전속 계약을 하게 되면 통상 약간의 관리 수수료를 받는다. 다중주택 소유자에게는 중개 수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구하는 게 관례이기 때문이다. 일부 지역은 다가구·다중주택 등의 공급이 크게 늘어나며 공급 증가에 따른 수익률 하락이 발생하는 경우가 있다.

또한 시간이 지날수록 감가상가액이 크기 때문에 임대 수익 중 일부를 내·외부 수리비로 예치해 놓고 그때그때 수리해 줘야 주변의 다가구·다중주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다.

일부 공급과잉 지역 피해서 신축해야

임대 수익을 안정적으로 올릴 수 있는 틈새 상품의 일종인 다중주택용 대지를 찾고 있는 건축업자들은 주로 대지 가격이 비싼 역세권보다 한두 블록 떨어진 저렴한 지역의 2종 일반 주거지역의 100~150㎡ 내외의 대지를 찾는다. 이들 지역의 대지는 세입자들이 주로 주거용으로 사용하기 때문에 아무래도 복잡하고 시끄러운 초역세권보다 유리할 수 있다.

서울은 2종(건폐율 60%) 일반 주거지 대지가 3종(건폐율 50%)에 비해 건폐율 측면에서 활용도가 높다. 다중주택 신축 시 주의할 점은 최종 투자자에게 최소 연 수익 7~8% 정도의 임대 수익을 맞춰주기 위해서는 처음부터 저렴하게 땅을 매입해야 한다는 것이다.

도시형 생활주택 인기에 편승해 다중주택용 대지 가격도 상승 추세를 보이고 있다. 따라서 강남권과 강북권 초역세권을 제외한 곳은 3.3㎡당 1500만~1800만 원 이내로 매입해야 승산이 있다. 보증금을 제외하고 다중주택 전체 가격이 15억 원을 넘어서면 투자자들에게 되팔기가 버겁기 때문에 대지 규모 100~150㎡가 적당하다.

토지 매입 시에는 통상 계약서에 건축 허가를 조건으로 한다는 단서를 달고, 건축 허가를 얻어 매수인에게 넘겨주기로 한다는 단서를 달아야 한다. 단 허가 비용은 매수인이 부담하고 명도는 매도인의 책임으로 잔금 전 완료한다는 문구도 특약에 넣으면 좋다. 건축 허가가 나오지 않고 묶이면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받기 위한 특약이라고 보면 된다.

다중주택 신축 시 각 지자체별로 허가 기준이 다를 수 있기 때문에 대지 매입 전 확인하는 것이 좋다. 직접 지자체에 확인할 수도 있지만, 이왕이면 해당 지역의 건축설계사를 통해 건축 허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다. 허가가 나오면 건축허가서, 준공이 나오면 사용승인 필증이 나오게 된다.

또한 다중주택은 건축법상 단독주택의 일종이기 때문에 구분 소유 및 분양이 불가능해 자금력 있는 투자자를 사전에 확보, 연 수익률 7~8%가량을 보존 등기 전에 매각해야 자금 회수가 빠르다.

끝으로 법적으로 다중주택은 공동 취사시설이 원칙이지만, 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 욕실과 취사 시설)해 전월세를 놓는 경우가 많다. 대부분의 다중주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사 시설로 이용하도록 연결하거나 전자레인지 등을 설치하고 있는 것.

건축 인·허가 시에는 공동 취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공검사 뒤 가구마다 취사 시설을 설치하는 식이다. 일단 단속에 걸리면 소유자에게 시정 조치가 나오고 그래도 원상 회복하지 않으면 소유자에게 공시지가 기준으로 이행 강제금 나온다.

형사 고발까지 가는 경우도 있다. 만약 이 규정을 어기면 발견 즉시 원상 복구해야 하고, 일정 기간이 지나면 공시지가 등에 따라 이행 강제금이 부과되기 때문에 주의해야 한다. 좁은 주택 구조에 보통 20가구 이상이 밀집해 있기 때문에 한 가구에서 화재가 발생하면 불이 쉽게 옮겨 붙을 수 있는 점도 주의해야 한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표