[부동산 포커스] 인허가 사상 최고…수익률 하락 우려

도시형 생활주택 투자 매력 있나

도시형 생활주택 인허가 승인 물량이 사상 최대치를 기록했다. 국토해양부는 지난 3월 인허가를 받은 도시형 생활주택이 모두 4273가구라고 밝혔다. 이는 지난 2009년 도시형 생활주택이 도입된 이후 월간 기준 최고 기록이다.

국토해양부는 올 1분기 전체로도 1만 가구를 넘어섰다며 올해 전체 공급량인 4만 가구 건설은 무난히 달성할 수 있을 것이라고 예상했다. 도시형 생활주택은 정부가 도심의 소형 주택 공급 확대를 목적으로 새롭게 도입한 주택 유형이다.

도심 안에 지어야 하며 150가구 미만의 소형 공동주택으로 ‘원룸’ 등이 대표적이다. 부동산 경기 침체로 아파트 등의 거래가 실종되고 가격도 떨어지자 도시형 생활주택은 새로운 틈새상품으로 각광받기 시작했다.

공급과잉 상태…미분양 등장

이처럼 도시형 생활주택이 빠른 속도로 증가하고 있는 이유는 기존 주택 사업에 비해 현저히 낮아진 진입 문턱 덕분이다. 우선 2010년 7월부터 30가구 미만 사업은 주택 건설 등록증이 없는 개인도 자유롭게 건설할 수 있게 규제가 완화됐다.

사업자가 건축 허가만 받으면 그만이고, 건설 기간도 6개월~1년 이내로 짧아 단기간 내에 임대 수익을 올릴 수 있다. 여기에 올 3월 말에는 가구 수 제한을 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과했다.

규제 완화 사례는 이뿐만이 아니다. 국토해양부는 원룸형 도시형 생활주택과 일반 주택 1가구를 같은 건물에 지을 수 있도록 하는 주택법 시행령을 국무회의에서 의결해 4월 초부터 시행했다.

현재 30가구 이상의 원룸형 도시형 생활주택을 지으려면 주택건설사업계획 승인을 받아야 한다. 하지만 개정된 법령에 따라 ‘원룸형 29가구+일반 주택 1가구’를 건축한다면 승인 대상에서 제외된다.

그만큼 인허가 절차가 줄어든다는 뜻이다. 전문가들은 복합 건축 허용에 따라 단독주택을 소유한 소규모 토지 보유자들이 도시형 생활주택 사업에 뛰어들 것으로 예상하고 있다.

공급이 급증하면서 투자 매력이 예전 같지 않다는 분석도 있다. 아파트 분양에서 재미를 못 본 대형 건설사들이 앞다퉈 시장에 진출하면서 입지가 좋지 않은 지역에까지 물량이 넘치기 시작한 것. 여기에 금리 인상이 이어지면 수익률 하락을 더욱 부채질할 것이라는 전망이다.

300가구 미만으로 가구 수 제한을 완화했지만 반대로 150가구 이상이면 단지 안에 관리사무소·경로당·놀이터 등의 부대시설 설치가 의무화된 점도 투자 매력을 반감시킨다.

실제로 요즘 들어 할인 분양이나 무이자 대출 등 미분양된 단지들도 등장하기 시작했다. 전문가들은 시세 차익보다 꾸준한 임대 수익을 목표로 투자하는 것이 정석이라고 말한다.

장진원 기자 jjw@hankyung.com