[아기곰의 부동산 산책] 지표 상승은 투자 심리 회복의 전조

부동산 시장 기지개 징후

예부터 농부들은 제비를 보고 봄이 오는 것을 알았다. 제비가 날아와야 봄이 되는 것이 아니라 봄이 되기 전에 제비가 날아온다는 것을 경험적으로 알았기 때문에 제비가 나타나면 농사 준비를 시작했던 것이다. 부동산 시장에도 상승을 알리는 제비, 이른바 전조들이 나타나고 있다. 부동산의 봄을 알리는 전조에는 어떤 것들이 있을까.

첫째, 주택 투자 심리가 8월을 바닥으로 3개월 연속 상승하고 있다. 한국은행은 매월 중순께 전국의 2000여 명을 대상으로 소비자 심리지수를 조사, 여러 지수를 매월 말께 발표하고 있다.

이 중 주택·상가 가치 전망이라는 것이 있다. 지수가 100이면 앞으로 주택·상가 시장이 현 수준을 유지한다는 의미이고 100보다 클수록 현재보다 더 오를 것이라고 답변한 사람이 많다는 의미다.

이 지수가 지난 8월 94까지 떨어졌다가 9월에는 99로, 10월에는 102로 회복세를 보이다가 11월 발표 때는 105까지 상승했다. 소득별 지수를 살펴보면 월소득 100만 원이 되지 않는 사람들은 101, 100만 원대가 102에 그친 반면 200만 원대가 104, 300만 원대가 108, 400만 원대가 104, 500만 원 이상이 109로, 소득이 높을수록 부동산 시장에 대해 상승을 점치는 사람이 많다고 응답했다.

부동산을 매수할 때 어느 정도 소득이 받쳐주어야 하는 것을 감안하면 실수요자들은 응답 평균보다 부동산 시장의 미래를 훨씬 밝게 본다는 방증이다.

둘째, 경매 낙찰가율이 3분기를 바닥으로 상승 중이다. 낙찰가율은 감정평가액 대비 낙찰가가 얼마나 되는지를 나타내는 지수다. 낙찰가율이 낮을수록 미래를 불확실하게 보는 사람이 많다는 의미이며 낙찰가율이 높을수록 미래의 부동산 시장을 밝게 보는 사람이 늘어난다는 의미다.

경매에 참여해 낙찰이 되더라도 부동산 시장이 하락할 것이라고 예상하면 상대적으로 높게 낙찰 받는 사람이 줄어들게 된다. 명도 기간 중 주변 시세가 추가로 하락하면 경매로 싸게 집을 산 것이 의미가 없기 때문이다.

경매에 참여하는 사람들은 투자자가 많으므로 통상 경매 낙찰가율을 부동산 시장의 선행지수로 보기도 한다. 그런데 수도권 아파트의 낙찰가율은 경기도가 7월에 74%를 기록한 후 매월 상승해 11월에는 78%, 서울은 8월 77%까지 떨어졌다가 11월에는 81%, 인천은 9월에 73%까지 떨어졌다가 11월에는 80%까지 회복했다. 경매에 참여하는 투자자들도 향후 부동산 시장이 상승할 것이라고 믿는 사람이 많아졌다는 의미다.

전셋값 비율 점점 높아져

셋째, 전셋값 비율이 점점 높아지고 있다. 전셋값 비율은 전셋값을 매매가로 나눈 비율이다. 매매가 상승률보다 전셋값 상승률이 더 높아지면 전셋값 비율이 높게 나타난다. 전셋값 비율이 높다는 의미 자체만 보면 부동산 시장의 미래를 불투명하게 보는 사람이 많다는 의미다.

앞으로 집값이 오르지 않을 것이라고 보는 사람이 많기 때문에 집을 사기보다 전세로 눌러앉는 사람이 많다는 뜻이다. 이런 사람들이 많을수록 전셋값 비율이 높게 나타난다. 어떤 지역의 전셋값 비율이 높다는 의미는 그 지역의 집값이 오를 것이라고 보는 사람이 적다는 것과 같은 의미다.

그럼에도 불구하고 전셋값 비율이 점점 높아진다는 것을 집값이 오를 전조로 해석하는 것은 어떤 이유에서일까. 이번 광저우 아시안 게임에서도 금메달을 휩쓸었던 양궁을 예로 들어보자.

화살이 과녁으로 강하게 나가게 하려면 화살을 뒤로 힘껏 당겨야 한다. 뒤로 많이 당길수록 화살 자체는 과녁에서 점점 멀어지지만 그 다음 순간 시위를 떠난 화살은 과녁을 향해 힘차게 날아가는 법이다.

전셋값 비율이 높아진다는 것은 실수요자나 투자자 모두에게 매수 기회가 가까이 와 있다는 것을 의미하는 것이다. 5억 원짜리 집의 전셋값이 2억 원이라고 치자. 그러면 전셋값 비율은 40%가 된다(2억÷5억 원).

그런데 2년 후 전셋값이 3억 원으로 올랐다고 하면 전셋값 비율은 60%로 상승한 다. 이때 실수요자는 고민에 빠지게 된다. 전세금 1억 원을 올려주면서 2년을 더 살 것인지, 아니면 대출을 받아 차라리 그 집을 살 것인지 결정해야 한다.

모든 사람이 매수에 나서지는 않지만 그중 일부라도 매수에 나서면 매수세가 강해지는 것을 의미한다. 반대로 집을 팔려는 사람은 과거에 5억 원짜리 집을 팔고 나서 2억 원에 전세로 살면 3억 원의 여유 자금을 활용할 수 있었지만 나중에는 본인이 살아야 하는 전세금도 오르기 때문에 여유 자금을 2억 원밖에 활용할 수 없어 집을 팔려는 사람이 줄어든다.

동일 지역 전셋값 추이 살펴야

투자자에게도 전셋값 비율이 높아진다는 것은 투자 환경이 유리하게 돌아간다는 것을 의미한다. 5만 원짜리 주식이 5만6000원으로 오르면 상승률은 12%가 되고 수익률도 12%가 된다. 그런데 주택 투자는 전세금이 있기 때문에 상승률과 수익률이 다르다.

5억 원짜리 집이 5억6000만 원이 되었다면 상승률은 12%로 주식과 다를 것이 없다. 그러나 그 집에 전세 2억 원이 끼어 있다면 실투자금은 3억 원에 불과하므로 수익률은 20%(시세 차익 6000만÷실투자금 3억 원)다.

그런데 전세금이 2억 원에서 3억 원으로 오른다면 어떻게 될까. 수익률이 20%에서 30%(시세 차익 6000만÷실투자금 3억 원)로 커졌다는 것을 의미한다. 그러므로 전셋값 비율이 높아진다는 의미는 향후 집값이 오를 가능성이 점점 높아진다는 것을 의미한다.

그러면 적정한 전셋값 비율은 어느 정도일까. 사실 정답은 없다. 언뜻 생각하기에는 전셋값 비율이 높을수록 좋은 것이고, 이런 곳일수록 집값이 많이 오를 것이라고 생각할 수 있다. 하지만 전셋값 비율은 지역의 호재 유무에 따라 모두 다르다.

지역의 특성에 따라 전셋값 비율이 높은 곳이 있고 낮은 곳도 있다는 의미다. 서울은 2010년 10월 말 기준으로 43.5%에 불과하지만 전북은 71.2%, 경북은 70.5%나 된다. 전셋값 비율만 보면 서울은 거품이 있고 전북이나 경북은 저평가된 것으로 생각할 수 있지만 그렇지는 않다.

지역적 특성이 다르기 때문이다. 예를 들어 경북 구미는 매매가가 ㎡당 106만 원이고, 전셋값이 71만 원으로 전셋값 비율은 67%다.

이곳의 전셋값 비율이 높은 데는 구미 자체가 산업도시라는 특징을 안고 있기 때문이다. 산업도시는 자연히 이직률이 높다. 직장을 구하려고 구미로 오는 사람도 많고, 다른 곳에 직장을 구하려고 구미를 떠나는 사람도 많다는 뜻이다.

직장을 따라 이사를 자주 해야 하는 사람이 집을 사면 그 집에 발목을 잡히기 때문에 전세나 월세 등 임대를 사는 것이 유리하다. 이런 이유로 미국 등 선진국에서도 자가 보유율은 70%가 넘지 않는다.

30% 정도는 직장 때문에 집을 사는 것이 어렵다는 통계로 볼 수 있다. 구미뿐만 아니라 창원이나 전주, 수도권의 안산 같은 산업도시는 전세가 비율이 높을 수밖에 없는 구조적인 문제가 있다.

이에 비해 전셋값 비율이 가장 낮은 곳은 용산구다. 용산구의 평균 매매가는 ㎡당 711만 원이고 전셋값은 252만 원으로, 전셋값 비율의 35.4%에 불과하다. 전북의 절반도 되지 않는 것이다.

용산구의 전세비율이 낮은 이유는 용산의 미래 가치를 높게 보는 사람들이 집을 사두었지만, 전셋값은 낮은 수준을 유지하고 있기 때문이다. 이와 같이 지역적 특성에 따라 전셋값 비율이 다르기 때문에 이를 단순 비교하는 것은 의미가 없다.

그런데 같은 지역에서 시기에 따라 전셋값 비율이 달라진다면 이것은 의미가 있다. 동일 지역에서 전셋값 비율이 점점 높아진다는 것은 시장 에너지가 점점 차오른다는 것을 의미한다.

수도권의 일부 지역(송파·강남·서초·용인·분당·과천)은 전셋값 비율이 2005년도 이전 수준으로 회복됐다. 실수요자들이 매매 수요로 전환할 시기가 됐다는 것을 의미한다.

최근 이들 지역에 매수세가 몰리는 것은 이와 무관하지 않다고 본다. 시장의 현상을 보여주는 지표는 상당히 많다. 그중에서 정확한 지표를 참조해 시장의 흐름을 읽는 것이 중요하다.

아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net

국내 최대 부동산 동호회인 ‘아기곰동호회’의 운영자, 부동산 칼럼니스트. 객관적인 사고, 통계적 근거에 의한 과학적 분석으로 부동산 투자 이론을 업그레이드시켰다는 평을 듣고 있다.