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수도권 일부 지역에서 부동산이 과열 조짐을 보임에 따라 금융 감독 당국이 주택 담보대출 억제에 나섰다. 금융감독원이 전면에 나섰고, 완곡했지만 이성태 한국은행 총재도 한마디 했다. 규정 강화든 구두 개입이든 금융감독 기관과 중앙은행이 나서면 진정이 될까. 부동산 규제 완화 대책을 줄줄이 내놓은 지 얼마나 됐다고 그새 돈줄을 죄고 들어갈 만큼 상황이 급반전한 것일까. 시중의 부동 자금은 부동산으로 ‘돈길’이 막힐 때 어떻게 될까. 과열은 부동산 부문만의 일인가. 최근 연 최고점에 도달한 주식시장을 보고 있으면 자연스럽게 이런 물음들이 꼬리를 물게 된다.김종창 금감원장은 집값이 계속 오르면 주택담보인정비율(LTV)을 추가로 낮추겠다고 했다. 추가로 낮춘다는 것은 7월 7일부터 시행에 들어간 수도권 지역의 LTV를 60%에서 50%로 낮춘 것에서 더 낮추겠다는 것이다. 은행의 자산 건전성을 금감원이 감독하고 있으니 그 명분으로 은행으로 하여금 LTV를 낮추도록 압박을 가해 집값 안정에 금감원이 나서겠다는 얘기다.강남 지역의 재건축 아파트에서 시작된 아파트 값 급등세는 서울 목동과 경기 과천 등지로 퍼져 나가는 양상을 보였었다. 집값이 급등하면 MB 정부로서는 낭패다. 정치적으로 중도보강, 경제적으로 서민 지원이라고 비난을 무릅쓰고 구호 자체를 바꾸었는데 일부라지만 집값 급상승세는 이런 다짐을 무위로 만들 가능성이 크다. 물론 경제적으로도 부작용이 많다. 급등락세가 반복되면 망설인 끝에 상투를 잡는 개미들만 죽어나게 되어 있으니 사회 통합에도 전혀 도움이 되지 않는다.비슷한 시기에 이성태 총재도 경고했다. “글로벌 금융 위기 이후 외국에 비해 한국은 집값이 별로 떨어지지 않았다”고 말했다. 한은 총재답게 신중하고 완곡한 평가지만 부동산에 거품이 있다는 메시지만큼은 분명해 보인다. 중앙은행이 자금의 흐름, 곧 재원의 분배와 전체 경제에 미치는 영향, 물가와 성장에 미치는 부작용 등에 우려를 표시하고 나름대로 시장에 보낸 신호다. 물론 한은보다 정부가 더 다급하다. 부동산이 급등해 봤자 도움이 될게 없기 때문이다.기분 좋은 사람은 소수이고 다수는 불만이다. 더구나 집값이 올라 기분 좋은 소수는 자기 선택으로 덕을 본다고 생각하는데 반해 불만인 다수는 정부를 탓하는 게 현실이다. 불만은 표로 이어질 가능성이 매우 크다. 금감원이 LTV에 소득과 집 담보대출금을 연계해 은행 빚을 규제하는 총부채상환비율(DTI)까지 거론하고 나선 배경이다.배경도 이해되고 취지도 나쁘지는 않다. 그렇다면 효과를 낼 것인가. 그에 앞서 최근 저금리를 바탕으로 한 풍부한 부동성 자금이 마땅한 투자처를 찾지 못한 것이라는 원인 분석은 정확한 것인가. 은행의 주택 담보대출 추이를 보면 틀리지는 않은 분석인 것 같기도 하다. 그래서 일단 은행을 대상으로 한 LTV 억제책을 여차하면 보험 저축은행 캐피털 등 제2금융에도 적용하겠다는 방침도 내비쳤다.그러나 최근 일부 지역의 집값 급등 원인이 저금리와 풀려나간 대출 자금 때문만으로 보고 해법을 찾는다면 효과는 장담하기 힘들 것이다. 주택 시장의 움직임은 재건축·재개발 등과 관련된 규제 완화 기대감도 적잖이 작용했을 것이고 일련의 세금 완화 정책과 경기 회복 기대 심리까지 복합적으로 작용한 결과로 보는 것이 맞다. 금감원 혼자 나서 손쉬운 방법이라고 대출 규제의 칼을 휘두를게 아니라 국토해양부를 중심으로 세제를 보는 기획재정부와 재개발·재건축 정책의 실무를 보는 서울시까지 함께 상황을 주시해야 할 필요가 있다. 정교한 대책, 신중한 대응, 지속적 관심의 3박자 정책도 절실하다. 부동산 시장은 한번 불붙기 시작하거나 반대로 냉각 국면에 들어선 뒤에는 정책의 약발이 쉽게 듣지 않는 속성이 있기 때문이다.부동산 대책은 어느 쪽에서 접근해도 쉬운 일은 아니다. LTV 강화책만 하더라도 실수요자에겐 규제적 성격을 가질 수밖에 없고, 자칫 투기 수요는 잡을지 몰라도 잘못하면 가뜩이나 어려운 건설업계나 경기 회복세에 찬물을 끼얹는 결과를 초래할 수도 있다. 거품을 미리미리 빼는 것은 그만큼 조심스러운 작업이다. 궁극적으로는 시중 부동 자금이 기업 등 생산적인 부분으로 흘러가게 하는 정책적 노력을 더 기울여야 하고 주택이 투기 대상이 되지 않게끔 해야 한다.허원순·한국경제 논설위원 huhws@hankyung.com