주목받는 노후 상업용 건물

지난 4월 서울시에 이어 5월에는 국토해양부가 리모델링 활성화를 내용으로 하는 건축법 시행령, 시행규칙 개정안을 입법 예고했다. 이에 따라 앞으로 노후 상업용 건물의 활용 가치가 한층 높아질 전망이다. 국토해양부 입법 예고안을 살펴보면 종래 공동주택 외 건축물의 경우 20년이었던 경과 연한을 공동주택과 같이 15년으로 통일하고 증축 규모도 기존에 연면적의 10%에서 최대 30%까지 가능하도록 규정을 완화했다.지금까지는 증축 면적의 용도도 엘리베이터, 주차시설, 부대시설 등으로 한정돼 있었다. 하지만 이번 입법 예고안에서는 용도 제한이 폐지됐으며 기존에 허용되지 않았던 건축물의 층수 및 높이의 증가도 가능해졌다. 다만 증축 규모는 허가권자가 리모델링 활성화가 필요하다고 인정해 지정, 공고한 지역에서만 건축위원회 심의를 통해 정해진다.이와 함께 지난 5월부터 시행된 도시형 생활 주택 제도도 오래된 상가 건물의 리모델링 활성화에 큰 도움이 될 것으로 보인다. 도시형 생활 주택의 공급을 늘리기 위해 층간 소음과 계단 설치 기준, 주차장 등의 건축 기준을 대폭 완화했기 때문이다. 이렇게 되면 상가 건축물에서 도시형 생활 주택으로의 용도 변경이 한층 쉬워진다.일반적으로 도시형 생활 주택은 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 주택으로 나뉜다. 이 중 전용면적 12~30㎡인 원룸형과 전용면적 7~20㎡인 기숙사형 주택은 용도 변경을 통해 근린생활시설지역에도 지을 수 있어 투자자들의 관심이 높아지고 있다.아직 각 지자체의 조례가 제정되지 않아 가구당 주차 대수, 주차 완화 구역 지정 등의 세부적인 방안이 확정되지 않았지만 벌써부터 도시형 생활 주택으로의 용도 변경을 묻는 투자자들이 늘고 있다.이처럼 정부의 리모델링 활성화가 가시화되면서 노후 상가 건물이 새로운 투자처로 부상할 것으로 예상된다. 기존 상가 건물은 리모델링 가능 연한이 20년으로 길고, 리모델링을 통한 수익성 향상이 기대치에 못 미치는 경우가 대부분이었다. 이 때문에 리모델링 가능 건축물 중 실제로 공사가 진행된 건축물은 전체의 1%에도 못 미치는 미미한 수준이었다. 리모델링의 가치는 단순히 투자로만 접근할 문제는 아니다. 자원 재활용 등 경제적인 효과도 무시할 수 없다. 정부가 신축·재건축보다 리모델링으로 정책 목표를 잡고 투자를 유도하는 것을 거시적인 관점에서 살펴볼 필요가 있다.그러나 리모델링 활성화 방안이 진행되면서 노후화된 근린 상가들의 활용 방안이 다양해지고 있다. 앞으로는 증축에 따른 수익 성이 나아져 노후 상가 거래와 리모델링 시장이 커질 것으로 전망된다. 물론 투자 가치도 높아지게 마련이다.특히 상권은 이미 잘 형성돼 있지만 노후한 건물들이 많은 지역은 이번 조치가 커다란 기폭제 역할을 할 것으로 기대된다. 대표적인 곳이 구도심 역세권과 대학가 지역이다. 이들 지역은 땅값이 비싸 상가 공급이 뜸했었다. 값이 비싸다는 것은 아무래도 부지 확보가 쉽지 않다는 뜻이기도 하다.그러나 입법 예고안이 시행되면 리모델링을 통해 시장의 기대치를 만족시킬 수 있는 수준까지 수익성이 올라간다. 특히 역세권과 대학가 상권은 도시형 생활 주택의 임차 수요가 커 리모델링 효과를 배가할 수 있다.노량진에 있는 A 씨 소유 4층 건물을 예로 들어 살펴보자. A 씨는 15년이 넘은 건물을 조만간 리모델링해 수익성을 높일 계획이다. 국토해양부의 건축법 시행령 및 시행규칙 입법 예고안을 고려해 A 씨 건물의 리모델링 전후의 수익성을 분석해 보면 다음과 같다.입법 예고안의 증축 가능 면적 최고 한도를 적용해 계산해 보면 A 씨 건물은 연면적이 약 382㎡ 증가하고 층수도 두 개 층이 더 올라가게 된다. A 씨 건물이 속한 지역은 학원 호프집 당구장 등 상가 건물 상층부에 대한 임차 수요가 높다. 이 때문에 리모델링을 통해 확장된 5, 6층의 임차인을 구하는 데는 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 예상된다. 이처럼 리모델링으로 인해 증축된 부분에서 추가적으로 2억 원의 보증금이 나올 것으로 예상된다. 결국 실제 투자비용은 7억 원이며 리모델링으로 더 받게 되는 월임대료는 1900만 원이다. 연간 2억 원 정도의 추가 임대료가 들어오기 때문에 공사 후 수년이 지나면 투자비용을 회수할 수 있을 것으로 예상된다. 더군다나 리모델링으로 인한 건물의 가치 상승분을 고려하면 상당한 투자 수익을 거둘 수 있다.YEL 부동산연구소 양은렬 대표는 “예전 기준을 적용해 시공한 도곡동 리모델링 상가의 경우 공사 완료 후 30%가량 임대료 상승과 35%의 건물 가치 상승 효과를 거뒀다” 며 “이번 조치로 상가 건축물의 리모델링에 따른 수익성 향상 여지가 커졌기 때문에 임차 수요가 충분하다면 리모델링에 따른 건물 가치의 상승분이 투자비용을 충분히 상회할 것”이라고 말했다.그러나 리모델링한다고 해서 무조건 건물의 수익성이 좋아지는 것은 아니다. 법률적·경제적 타당성 검토가 우선돼야 한다. 경제성만 보고 성급하게 투자에 나서는 것은 위험하다. 돋보기│리모델링 전 검토해야 할 사항이번 입법 예고안이 통과되면 증축 가능 면적이 늘어나고 층수가 높아질 수 있다. 하지만 증축 면적의 경우 지자체장의 지정, 공고가 있는 지역에 한해 30% 이내로 지정할 수 있도록 입법 예고안에 명시하고 있기 때문에 해당 지역의 증축 가능 면적에 대한 법적 한도를 상세히 살펴봐야 한다. 도시형 생활 주택으로 리모델링할 경우에는 건물이 속한 지역의 가구당 주차 대수와 주차 완화 구역 지정 여부도 확인해야 한다. 또한 연면적과 층수의 증가는 용도지역, 용도지구 등에 따른 용적률, 높이 제한 등의 한도 내에서 가능한 것이기 때문에 해당 건물의 법적 한도도 살펴야 한다.법적으로 허용된 수준으로 리모델링이 가능하다고 하더라도 물리적으로 공사가 불가능할 수도 있다. 따라서 건물의 재질, 구조 등에 대한 고려도 중요한 요소다. 도시형 생활 주택의 경우에는 최소 20가구 이상 돼야 하기 때문에 건물의 면적과 구조상 가구수를 충족시킬 수 있을 것인지 설계 단계에서 검토해야 한다. 건축 지식이 부족하다면 전문가에게 타당성 검토를 의뢰하는 것도 좋은 방법이다.법률적, 건물 구조적으로 리모델링이 가능하다면 경제성을 따져봐야 한다. 해당 상권의 공실률, 임대 수요와 임대료 수준 등을 검토해 리모델링으로 인한 임대료 증가 및 늘어나는 공간에 대한 임차 가능성이 가장 중요하다. 또한 리모델링에 소요되는 비용과 공사 기간 동안의 임대료 손실, 컨설팅 등의 예상 비용을 미리 산출해 보는 것도 좋다.선종필·상가뉴스레이더 대표 ceo@sangganews.com