분야별 투자 전략 - 부동산

글로벌 금융 불안의 영향은 2009년 부동산 경기에도 만만치 않은 여파를 미칠 전망이다. 경제성장률 하락과 주가, 환율 등 금융시장이 불안하게 움직이는 만큼 부동산 시장도 거래 감소와 가격 하락의 이중고에서 쉽게 벗어나지 못할 것이다.2008년 정부는 10·21, 11·3 대책을 내놓으면서 서울 강남3구의 투기지역 해제와 민영주택 분양가 상한제 폐지를 검토했다. 이미 재건축 규제 개선, 전매 제한 완화, 수도권 대부분 지역의 투기지역 및 투기과열지구 해제 등의 규제 완화책을 봇물처럼 쏟아냈다. 하지만 주택 거래는 오히려 줄어들고 미분양 물량도 해소 기미를 보이지 않고 있다.정부가 부동산 경기 살리기에 ‘올인’하고 있지만 시장은 실수요자들의 매수세가 되살아날지 부정적인 시각이 지배적이다. 한 치 앞을 내다볼 수 없는 불확실한 시기에 부동산 투자에 나설 때는 일정 기간 ‘관망’ 후 매수 타이밍을 잡는 보수적인 자세가 필요하다. 정부가 내놓는 다양한 부양 대책으로 시장이 움직이는 시점은 최소 5~6개월 정도 지나야 하기 때문이다. 가격 하락기에는 시장 정보에 촉각을 곤두세우고 입지가 좋은 지역에 헐값에 나온 초급매물이나 경매 물건을 노리는 것이 최선의 투자 전략이다.또 글로벌 경기와 금리, 정책 변화의 추이를 살핀 후 철저히 ‘실수요’ 위주로 접근해야 한다. 바닥이 언제일지 모르는 시장 환경에서는 단기적인 시장 변수와 상품별 등락에 연연하기보다는 일반 경기와 부동산 시장 흐름의 상관관계를 따져보고 투자를 결정해야 한다. 변동성을 예측하기 어려운 상황에서는 정부 정책 완화 수혜 종목을 중심으로 소액 투자 상품을 고르는 지혜가 필요하다.정부는 실물경기를 살리고 부동산 경기의 연착륙을 유도하기 위해 지속적인 부동산 규제 완화 정책을 내놓을 전망이다. 정부정책은 중·단기적으로 부동산 시장에 영향을 미치는 중요 변수인 만큼 규제 완화, 수요 창출, 거래 활성화에 맞는 정책 수혜 상품에 관심을 기울이면 기대 수익을 올릴 수 있다.2008년 11·3 대책 발표로 부동산 시장의 환경 변화가 빠르게 바뀌고 있다. 새로운 제도 변화로 인해 수요자들은 투자 전략을 바꿀 필요가 있다. 투자 목적이라면 분양권 전매 제한 완화 조치에 따른 ‘분양권’ 시장에 주목할 필요가 있다. 길게는 10년까지 전매를 금지했던 수도권 전역이 투기과열지구에서 해제되면서 계약 즉시 전매가 가능하다. 전매 제한 완화 조치로 19만여 가구가 수혜를 보는 만큼 입지 여건이 좋은 서울 도심이나 수도권 재개발과 뉴타운 분양 물량에 관심을 가져볼 만하다.내 집 마련 실수요자는 분양가가 저렴한 분양가 상한제 아파트에 관심을 기울이는 게 유리하다. 투기과열지구 해제로 전매 제한 기간이 줄어들게 돼 대규모 공공택지나 교통 여건이 개선되는 수도권·광역시 일대 인기 지역 아파트 내 가격 상승이 예상되는 곳에 실수요 차원에서 접근할 만하다. 특히 소형 평수 의무 완화로 몸값이 높아질 중소형 평수 위주로 투자하면 안전하다.강남 진입을 노리고 있는 실수요자라면 풀릴 규제는 다 풀리는 강남권·버블세븐 등 인기 지역의 급급매물이나 재건축 아파트를 노려볼만하다. 재건축 아파트의 경우 법적 한도까지 확대된 용적률과 소형 평형 의무 비율 감소, 전매 제한 완화 등으로 서울의 인기 지역과 주요 수도권의 저층 저밀도 재건축 단지가 탄력을 받을 것으로 보인다. 용적률이 늘어나면 조합원의 주택 면적은 물론 일반 분양분이 늘어나 사업 수익성이 높아진다.부동산 침체는 2009년 하반기까지 그대로 이어져 어려운 상황을 연출할 것으로 보이는 만큼 자본소득 창출을 목적으로 한 공격적인 투자보다는 안전한 ‘캐시’가 발생하는 부동산 상품에 투자하는 것이 바람직하다. 불경기 때 현금이 발생하는 상품으로는 도심, 역세권 일대의 소형 임대용 매물이다.임대 소득을 극대화할 수 있는 투자처로는 경매와 공매, 대물제 매물을 들 수 있다. 과다하게 대출 받아 투자 목적으로 매입했던 부동산들이 대거 경매시장에 나오고 있다. 낙찰가율 70%대의 초저가에 낙찰되는 물량이 늘고 있으므로 한발 앞서 투자에 가세하는 것도 필요하다. 또 경기 침체로 자영업자의 세금 체납으로 압류된 자산 공매 물량이 증가하고 있고 미분양 물량 증가로 공사 대금 대신 시장에 나온 대물변제 매물을 값싸게 매입하는 것도 불황기에 노려볼 수 있는 실속 있는 투자 방법이다.도심 뉴타운·재개발 지역 내 소형 주택도 내 집 마련과 임대 수익을 동시에 얻을 수 있다. 2008년 상반기까지 지분 가격이 과도하게 올라 투자 매력도를 상실한 것이 사실이지만 정부의 집중 지원을 받는 대표적인 소액 투자 상품이다. 2009년 재개발·재건축 사업의 지자체 이관과 사업시행인가를 받아 사업에 탄력이 붙게 되면 아파트가 건립될 때까지 보유할 계획인 실수요자들이 투자하는 것이 바람직하다.지분 값이 뛰어 터무니없는 가격에 거래되는 곳은 가격 하락이 불가피한 만큼 급매물을 중심으로 매물을 선별적으로 투자할 만하다. 사업초기 단계 재개발 지역의 다세대·다가구를 매입하기보다는 실수요 측면에서 접근해 관리처분인가를 받아 분양을 목전에 둔 조합원 지분이나 일반 분양 물량을 노리는 것이 안전하다. 되도록 저평가된 매물 중에서 값이 저렴한 수도권 및 개발 호재가 있는 지방의 소형 주택을 전세를 끼고 매입해 초기 자금을 줄이는 것이 바람직하다.지방의 조건 좋은 임대용 아파트도 소액을 들여 투자하기에 적당하다. 8·21 대책 발표 이후 정책적 수혜를 보게 될 것으로 기대되는 지방 시·군·구의 중소형 아파트는 투자금 대비 수익률을 높일 수 있는 투자 대상이다. 주택 임대 사업자의 규제를 시·군·구에 있는 5채 이상에서 1채 이상으로 대폭 줄임에 따라 소액의 여유 자금으로 지방 미분양 아파트 구입을 고려하는 것도 한 방법이다.임대 사업용 소형 주택은 임대 수익과 세금 감면, 규제 완화에 따른 투자 수요 증가로 시세 차익을 기대할 만한 전천후 상품이다. 임대 사업용으로 적당한 아파트를 고르려면 수도권이나 지방광역시, 인구 유입이 많은 중소도시 일대에서 전세 값 비율이 60~70%대로 높으면서 교통의 요지나 역세권이나 대학가 주변에 위치하고 매입 시 투자 금액은 1억~1억5000만 원대의 조건을 만족시키면 적당한 투자 대상이다.상대적으로 가격 상승 폭이 적었던 중소형 업무용 오피스텔과 소형 오피스, 아파트형 공장 임대 사업도 유망하다. 다주택자에 대한 규제가 심한 주거용 부동산보다는 오피스텔 등 수익형 부동산이 유망 투자 대상이다. 공실률이 낮고 임대료 상승이 기대되는 강남·도심·여의도권의 소형 오피스텔이나 택지개발지구 내 소형 오피스, 아파트형 공장 등 업무 시설은 임대 수익률을 높이는 불황기 대표 상품이다.얼어붙었던 토지 시장도 규제 완화책이 속속 발표되면서 호재로 작용하고 있다. 군사시설보호구역 해제와 수도권 그린벨트 추가 해제 등 굵직한 완화책이 단행되면서 토지 시장의 활성화 기대감이 팽배한 상태다. 그러나 토지는 단기간에 움직이는 것이 아니므로 호재를 안고 있는 ‘알짜 땅’에만 한정적으로 투자해야 한다. 지가 상승 요인이 있는 대형 개발 프로젝트와 공기업 주도 사업지를 중심으로 미래 가치가 높은 지역을 선점하는 전략을 세우고 개발 압력으로 시세 상승이 기대되는 땅에 한정적으로 투자하는 것이 바람직하다.신년 부동산 시장은 경기 침체와 맞물려 높은 수익을 기대하기 어려운 만큼 무리한 대출을 받아 투자하기보다는 자신의 경제 여력에 맞는 자금대에서 안전한 소형 상품 위주로 투자하는 것이 바람직하다. 특히 경매와 공매 물건은 수요 감소까지 맞물려 물량이 대기 중이다. 실수요자는 2회 이상 유찰돼 시세보다 30~40% 저렴한 매물을 공격적으로 투자할 만하다.윤재호·메트로컨설팅 대표 metrocst@hanmail.net