2009년 달라지는 제도

올 한 해 동안 부동산 관련 제도가 많이 바뀌었다. 이명박 정부가 출범하면서 이전의 부동산 제도를 뜯어고치는 대수술이 몇 번 있었기 때문이다. 특히 하반기 들어 세계경제가 위기를 맞고 국내 건설업계가 심각한 자금난에 시달리면서 규제 완화 차원의 조치가 이어졌다. 당장 10~12월부터 바뀌는 제도가 적지 않다.세금 관련 제도나 주택 거래에 관한 제도는 바로바로 따라 잡지 않으면 손해를 볼 수 있다. 간발의 시간차로 혜택을 놓칠 수도 있다. ‘바닥론’이 고개를 들고 있는 지금, 바뀌는 제도부터 알아두는 게 위기 이후 기회를 준비하는 첫걸음이다.갑론을박이 여전한 세금 관련 제도부터 보자. 종합부동산세의 경우 헌법재판소의 일부 위헌 결정의 후속 조치로 정부와 여당이 개편을 추진 중이다. 하지만 이 개편안이 연내 국회에서 처리될지는 미지수다. 이 와중에 국세청은 41만1000명에게 올해분 종부세 고지서를 발송했다. 위헌 결정을 받은 세대별 합산 대신 개인별 합산 기준으로 과세됐다. 주택의 경우 개인별로 보유한 주택의 공시가격을 합산해 6억 원을 넘을 경우 종부세 대상이다.하지만 헌법불합치 결정을 받은 1주택 장기 보유자에 대해서는 별도의 감면 없이 현행법대로 고지됐다. 1주택 장기 보유자는 종부세법이 개정된 후 혜택을 받을 수 있다. 그 시기가 연내가 될지, 해를 넘길지 지금으로선 알 수가 없다.국세청에선 납부 기한인 12월 15일까지 부과된 세금을 납부하라고 권하고 있다. 기한을 넘기면 연체료로 3%의 가산금이 붙는 등 불이익이 주어지기 때문이다. 올해 안으로 종부세 개정안이 국회를 통과해 더 낸 세금을 환급해 준다고 하더라도 미납분에 대한 가산금은 제외된다.양도소득세와 관련해서는 고가 주택 기준이 6억 원에서 9억 원으로 상향 조정돼 비과세 혜택을 받는 주택이 크게 늘어났다. 지난 9월 1일 시세를 기준으로 하면 30만9855가구가 수혜를 보게 된다.또 12월부터 일시적 2주택의 유예 기간이 1년에서 2년으로 늘어난다. 1가구 1주택자가 이사 목적으로 주택을 새로 취득해 일시적으로 2주택자가 되더라도 2년 이내에 기존 주택을 팔기만 하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이는 개정 시행령 공포일 이전에 취득한 주택에 대해서도 적용된다.가령 1주택자가 신규 주택을 취득해 보유하고 있는 기간이 시행령 공포일(12월 초) 현재 1년 6개월인 경우 공포일 이후 6개월 이내에 양도하기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 시행령 공포일 현재 2주택 보유 기간이 6개월인 사람도 공포일 이후 1년 6개월 이내에 집을 팔면 세금을 내지 않아도 된다는 이야기다. 거주 목적으로 취득한 재개발·재건축 조합원 입주권 역시 2주택 중복 보유 허용 기간이 2년으로 늘어난다. 여기에 더해, 내년부터는 9~36%이던 세율이 6~33%로 인하되는 등 양도소득세 개편안이 추가로 시행된다.반면 당초 정부가 내놓았던 양도소득세 비과세 거주 요건 강화안은 백지화됐다는 점을 기억해야 한다. 기획재정부 세제실은 양도소득세 개편안을 처음 발표할 당시 시행령 개정 후 최초 취득분(잔금 청산 기준일)부터 양도세 비과세를 받기 위한 거주 요건을 현행 ‘3년 보유, 2년 거주’에서 ‘3년 보유 3년 거주’로, 수도권을 제외한 지방도 ‘3년 보유’ 요건만 있던 것을 ‘3년 보유, 2년 거주’로 강화한다고 밝혔다.그러나 이 조치는 부동산 세금 부담을 완화하는 개편안의 취지에 역행하는 것은 물론 오히려 규제를 대폭 강화하는 것이라는 반발이 일자 11월 3일 부동산 종합대책에서 완전히 제외했다.내년 1월부터는 양도세뿐만 아니라 상속·증여세, 재건축 규제도 완화된다. 상속·증여세의 경우 10~50%이던 세율을 국제적 추세를 고려해 소득세율과 같은 수준인 6~33%까지 인하한다. 적용 시점은 2009년 9월 1일 이후 최초로 상속하거나 증여하는 분부터다.따라서 2009년 9월 1일 이후 증여할 때는 지금보다 세금을 절감할 수 있다. 특히 배우자 간 증여(6억 원까지 비과세 적용)를 통하면 절세 효과를 극대화할 수 있다. 또 비과세 요건(서울 및 과천, 5대 신도시 3년 보유 2년 거주)을 갖추지 못한 1가구 1주택의 경우에도 양도보다는 증여를 통하면 절세 효과를 기대할 수 있다.새해 시행되는 재건축 규제 완화 조치는 내년 주택 시장의 ‘태풍의 눈’이나 다름없다. △임대주택 의무 비율 폐지 △소형 의무 비율 완화 △용적률 법정 한도까지 사용 등의 굵직한 현안이 걸려 있기 때문이다. 향후 부동산 경기 회복기에 중요한 불씨가 될 수 있다는 게 전문가들의 의견이다.특히 중첩된 규제로 인해 진행을 미뤄 오던 재건축 사업장들은 이번 조치를 계기로 다시 사업을 추진하기 시작했다. 특히 일대일 재건축을 추진하던 강남권 중층 아파트를 중심으로 움직임이 일고 있다.하지만 아직까지 시장에는 ‘약발’이 먹히지 않는 모습이다. 규제 완화 기대감보다 추가 하락세가 강하다. 시세 정보 업체인 부동산써브에 따르면 11월 넷째 주 서울 재건축 아파트 매매 가격은 3.3㎡당 2998만 원으로 지난 2006년 9월 이후 2년 2개월 만에 3000만 원선이 무너졌다.새해 봄에는 새로운 서민주택 ‘보금자리주택’ 공급도 시작된다. 정부는 2018년까지 10년간 연간 4조5000여억 원, 총 45조 원의 재정과 기금을 투입해 연 15만 호, 총 150만 호를 공급하기로 했다.보금자리주택은 현행 10년 공공임대, 10~20년 장기전세임대, 국민임대 및 영구임대 등 여러 형태의 임대주택과 85㎡ 이하 소형 분양 주택을 통틀어 일컫는 말이다. 150만 호는 영구임대 10만 호, 국민임대 40만 호, 공공임대 30만 호(장기전세 10만 호 포함), 공공분양 70만 호 등으로 구성된다.정부는 이를 통해 2018년께 주택 보급률이 99.3%(2007년)에서 107%선으로 높아질 것으로 기대하고 있다. 인구 1000명당 주택 수도 현재 336가구에서 선진국 수준인 400가구대로 접어들 것으로 예측했다. 또 자가 보유율은 영국과 미국 수준인 65% 수준으로 올라설 것으로 예상하고 있다.이들 주택의 청약 대상에는 큰 변화가 없다. 현재 각 주택에 적용되고 있는 청약저축 가입자나 소득 요건 등이 그대로 유지되면서 신혼부부 등에게 우선 공급된다.단 보금자리주택은 현행 착공 후 시작되는 청약 시기보다 1년 정도 앞서 사전 예약을 받을 계획이다. 주택공사 등의 홈페이지를 통해 연 2차례 정도 공고되는 예약 대상 단지에 사전 예약한 뒤 착공 시점에 청약하면 된다.박수진 기자 sjpark@kbizweek.com