수도권 6억 이하 아파트도 DTI규제

앞으로 수도권에서 3억~6억 원대의 20~30평형 아파트를 구입하기가 더 어려워질 전망이다. 1월 31일 금융감독원이 발표한 ‘주택담보대출 여신심사체계 선진화 방안(모범 규준)’에 따르면 3월 2일부터 투기지역 및 수도권투기과열지구의 6억 원 이하 아파트에도 총부채상환비율(DTI) 40% 규제가 적용된다.지금은 투기지역이라도 시가 6억 원 이하일 경우 대출 만기를 10년 이상으로 약정하면 담보인정비율(LTV) 60%까지 대출을 받을 수 있다. 하지만 3월 2일부터는 투기지역 및 수도권투기과열지구의 6억 원 이하 아파트까지 DTI 40% 규제가 적용돼 연소득에 따른 대출 가능 금액이 더 줄어든다.가령 연소득이 4100만 원이면 현재 투기지역의 시가 5억 원짜리 아파트를 구입할 때 집값의 60%인 3억 원까지 은행에서 빌릴 수 있다. 그러나 앞으로는 DTI 규제가 적용돼 대출 가능 금액(15년 만기·연6.8%·원리금균등상환분할·기타부채 없음)이 1억5400만원으로 절반 가까이 줄어든다.예외적으로 대출 금액이 1억 원 이하이거나, 국민주택 규모이면서 시가 3억 원 이하의 아파트는 DTI 60%까지 인정된다.‘비축용 장기임대주택’ 관심또 현재 신규 아파트 구입 시에만 적용되는 DTI 규제를 앞으로는 이미 보유하고 있는(등기 3개월 이후) 아파트의 담보 대출 시에도 적용한다. 이는 다주택자들의 투기적 대출 수요까지 막겠다는 의도다. 이번 DTI 규제는 기존 대출의 만기 연장, 신규 분양 아파트 중도금 대출에는 적용되지 않는다.이에 따라 DTI 규제 하에서 대출 한도를 높이기 위해서는 대출 기간을 늘리는 등의 전략이 필요해졌다. 자영업자 등은 대출 시 증빙소득 또는 자기신고소득 중 선택할 수 있어 세무서의 공식 증빙 자료 외에 매출전표, 은행 입금내역, 신용카드 매출액 등으로 소득 증빙이 가능하다. 자영업자가 사업자금으로 주택 담보 대출을 받을 때는 DTI, LTV 규제를 받지 않는다.DTI 규제 확대와 더불어 눈여겨볼 것은 정부가 발표한 ‘비축용 장기임대주택’이다. 소득과 상관없이 거주할 수 있고, 24~40평형을 대상으로 기존 임대주택보다 훨씬 낮은 임대료로 공급된다. 10년 후 분양 전환 조건이 붙었지만 분양 전환 시 시세로 매각돼 시세차익이 없다. 입주자에게 매입 우선권을 줄지 여부는 확정되지 않았다.임대료는 수도권 택지지구 내 30평형 아파트를 기준으로 건설 원가(택지비+건축비)를 1억8000만 원으로 잡을 때 보증금 2500만 원에 월 52만 원이다. 수원 영통지구 30평형 민간 아파트의 임대료(보증금 2500만 원에 월 120만 원 안팎)보다 절반 이상 싸다.자격 대상은 소득과 관계없이 무주택 자격을 유지하는 한 최소 10년간 계속 거주할 수 있다. 경쟁이 붙을 경우 청약저축 청약예금 청약부금 1순위자에게 우선 공급된다.정부는 2017년까지 총 50만 가구를 지을 예정으로 올해 수도권 택지지구에서 4000가구, 지방 대도시에서 1000가구를 선보인다. 수도권에서는 김포(양촌)신도시와 고양 삼송, 남양주 별내, 수원 호매실 등 국민임대주택단지 3곳 등에서 우선 공급된다.품질도 우려할 수준은 아니다. 임대주택의 발코니를 트는 한편 보육시설 등 공동 커뮤니티 시설도 대폭 확충하기로 했기 때문이다.그러나 사업자금으로 활용되는 ‘임대주택펀드’의 수익률을 국고채보다 높은 연 6% 보장해 주기 위해서는 임대료 수익 외에 세금으로 이를 보전해 줘야 해 재정 부담이 늘 것으로 보인다.