가을은 기다림으로 시작된다. 수확기를 앞둔 농부도 한결 여유가 묻어 있다. 추석연후가 되면 고향집 식구들은 객지에 머물고 있는 자식이나 형제가 유난히 보고 싶어진다. 요즘 충청권은 행정중심복합도시 이전과 기업도시 유치, 호남고속철 오송역 확정 등 각종 개발계획과 호재에 따라 토지ㆍ아파트 등이 들떠 있다. 다만 정부가 ‘8ㆍ31부동산대책’을 내놓으면서 다소 관망세로 돌아섰다. 충남 연기ㆍ공주에 들어설 행정중심복합도시 예정지와 주변지역이 확정되면서 충청권 땅에 대한 관심이 높아지고 있다.정부에선 예정지 2,210만평에 대한 보상을 올 하반기부터 시행한다. 이곳에 땅을 가진 소유주들은 보상 이외에 이주자용 택지와 아파트분양권, 이주정착금 중 하나를 선택할 수 있다. 예정지역 주민들에게 우선공급하는 예정지 내의 이주자용 택지 및 아파트분양권의 투자성은 아파트 분양시 분양가 및 행정중심복합도시의 기반시설이 얼마나 빨리 형성되느냐가 변수다.행정중심복합도시는 비교적 기반시설이 잘 갖춰진 대전, 천안, 청주 등지에서 불과 10~20분 거리에 있기 때문에 이들 주변 도시에서 출퇴근하려는 공무원들이 많을 것으로 예상된다. 수도권에 거주지를 두고 고속철도를 이용해 출퇴근할 수도 있다. 때문에 입주 초기에는 이들 분양권이 큰 인기를 끌지 못할 것으로 보인다. 택지 및 아파트 분양시 잘못하면 미분양이 될 수도 있다. 미분양이 되면 분양권 보상에 대한 투자가치는 전혀 없는 셈이다. 따라서 이것을 노리고 과거 신도시에서 성행했던 공증 등의 방식으로 입주권 불법거래를 하는 것은 거의 투자가치가 없을 것으로 보인다.예정지를 둘러싼 주변지역은 최장 10년 동안 각종 건축행위 제한을 받는다. 행정중심복합도시 인근이어서 장기적으로 투자가치는 충분하지만 상당기간 자금이 묶일 여지가 있다. 여윳돈을 묻어둔다는 전략으로 가야 한다. 각종 개발행위 규제가 풀린다 해도 그후에도 토지에 따라서 수도권의 개발제한구역(그린벨트)과 비슷한 행위제한이 그대로 유지되는 경우도 있을 수 있어 투자시 주의할 필요가 있다.개발재료가 있는 곳을 찾아라장기투자를 생각한다면 개발재료가 있는 곳에 투자해야 안전하다. 고속철도 역세권 개발과 산업단지로서 발전 가능성이 있는 오송역 중심의 청주ㆍ청원지역, 아산신도시와 고속철도 역세권으로 점점 수도권화되고 있는 천안, 공업도시로 점점 발전하고 있는 서산ㆍ당진, 관광도시로 주목받는 태안, 대전 서남부권 신도시와 가까운 금산, 공사 중인 상주~당진간 고속도로 인터체인지 주변 보은지역 등은 눈여겨볼 만하다. 이들 지역도 모두 투자가치가 있는 것은 아니다. 일부 지역은 땅값이 너무 올라 수도권보다 비싼 곳도 있다.이들 지역 중 대부분은 토지거래허가구역 및 토지투기지역으로 묶여 취득시 상당한 어려움이 있다. 토지투기지역에서는 ‘다운계약서’(매도자가 양도세를 줄이기 위해 매수자에게 요구해 실거래가보다 낮은 가격으로 거래가를 적는 계약서) 같은 거래가 자주 이뤄진다. 그러나 이 같은 편법거래에 대해선 반드시 조사가 뒤따른다. 초보투자자들은 무조건 도로변 토지를 고집하는데, 무조건 도로에 인접한 토지를 샀다가 되레 투자수익성이 떨어지는 경우도 있다.충청권에 투자자들이 몰리고 있지만 돈을 벌기는 멀고도 험난하다. 발빠른 투자자 못지않게 정부의 투기대책 강도와 속도가 그만큼 빨라지고 있기 때문이다. 충청권 호재지역 대부분은 투기과열지구로 지정돼 아파트분양권 전매가 금지됐으며, 주택 및 토지투기지역에서는 양도소득세가 실거래가로 과세돼 투기수요가 줄어들었다. 이에 따라 이들 지역에서 단기전매 차익을 노린 ‘한탕주의’는 투기혐의자 색출 등 고강도 투기단속 조치와 맞물릴 경우 오히려 손해를 보거나 낭패를 당할 수도 있다.조성원가의 70~80%선에 공급하는 이주자 택지분양권을 겨냥한 농가주택 투기 바람도 거세다. ‘묻지마’식 투기를 틈타 무허가건물을 비싸게 팔거나 사랑채와 안방을 분리해서 처분하는 사기거래도 성행하고 있다. 투자자 입장에선 후보지 위장전입자, 부동산 과다취득자, 분양권전매자에 대한 일제 조사와 자금추적도 부담이다.이런 사정 때문에 전문투기꾼으로 볼 수 있는 부동산 고수들은 최종후보지 발표 이전에 싼값에 사뒀던 충청권 땅들을 개미투자자들에게 비싼 값에 처분하고 있다. 향후 충청권 토지시장은 뒤늦게 뛰어든 개미들만의 잔치로 끝나거나 소액투자자들의 폭탄 돌리기식 머니게임이 펼쳐질 듯하다.개발재료 주변지역 유리충청권 전역은 요즘 개발계획이 봇물을 이루고 있다고 해도 과언이 아니다. 이미 지난 4월 경부고속철도가 개통된 데 이어 오송역도 2009~2010년에 고속철 중간 역으로 개통되면 교통여건이 획기적으로 개선될 전망이다. 택지개발사업도 곳곳에서 추진 중이다. 우선 고속철도 천안아산역 주변 886만평 규모의 아산신도시 개발도 본격화됐다. 이곳에는 주택 5만여가구와 고속철도건설공단 등 국책기관, 대학교가 이전할 계획이다. 오는 2020년 완공을 목표로 대전 서남부 신도시에는 주택 7만여가구가 지어진다.산업단지개발도 활기를 띠고 있다. 이미 청주 인근의 충북 오창과학산업단지(286만평)는 2001년 준공된 이후 32개 기업이 입주해 공장을 가동 중이며, 한국생명과학연구원 등 연구기관도 이전을 추진 중이다. 오송역 인근의 오송생명과학단지(140만평)는 보건의료ㆍ바이오기업 및 연구기관, 국립보건원 등 관련 국책기관 등이 결합된 산업 클러스터로 개발된다. 아산 탕정면에는 삼성전자가 LCD(박막액정표시장치)단지와 직원 주거단지를 결합한 산업단지를 2009년까지 완공할 계획이다.토지시장은 각종 개발재료가 잇따라 터져 나오면서 출렁이고 있다. 대표적인 지역이 천안ㆍ아산지역이다. 지난 4월 경부고속철도 개통과 아산신도시 1단계 개발이 본격화되면서 땅값이 오르고 있다. 천안아산역 주변 배방면 땅값은 지난해보다 2배 이상 뛰었다. 논밭이 최고 평당 200만원을 웃돈다. 충북 청원군 오송ㆍ오창지역도 땅값이 오를 대로 오른 상태로 오송지역 논밭(관리지역)은 평당 20만원에도 매물이 많지 않다. 오송에서 차로 20여분쯤 걸리는 충북 진천ㆍ음성지역은 ‘기획부동산’들이 대거 몰려 치고 빠진 상태로 땅값은 이미 크게 치솟았다.지난 8월 초 평당 5만~6만원이던 진천군 덕산면, 이월면 일대 농지는 평당 10만원 이상으로 뛰었다. 따라서 투자는 신중히 접근하는 것이 바람직하다. 충청권 땅값은 최근 들어 다소 진정되는 양상이지만 수조원의 보상비가 풀리는 연말 이후 다시 오를 가능성도 배제할 수 없다. 그러나 이미 가격이 상당히 올랐고 많은 지역이 투기지역이나 토지거래허가구역 등 이중 삼중 규제를 받고 있는 만큼 단기투자는 위험하다. 자칫 무리하게 투자하면 장기간 자금이 묶일 수도 있다.전문가들은 충청권 부동산시장이 성장잠재력은 크지만 단기차익을 노린 투자는 위험하다고 지적한다. 부동산컨설팅사 RE멤버스 고종완 대표는 “충청도가 매력적인 투자지역인 것만은 분명하다”며 “아파트는 단기적으로 과잉공급 우려가 있고, 토지 역시 오를 만큼 오른 곳이 많아 선별적인 투자가 필요하다”고 지적했다. 실제로 천안지역은 신축아파트가 대거 들어서면서 주변지역 분양권 값이 약세로 돌아섰다. 부동산컨설팅사 시간과 공간 한광호 대표도 “정부가 충청권에 대한 전방위적인 투기대책을 내놓았다”면서 “각종 개발상황을 주의 깊게 지켜보면서 투자전략을 수립하는 게 좋다”고 말했다.