‘강남불패’신화에는 돈이 묻어난다. 숱한 부동자금이 강남에 ‘러브콜’을 날린다. 또 블랙홀처럼 엄청난 돈을 끌어당긴다. 그런데 이 강남도 이제는 목에 찼다. 대체신도시를 찾겠다는 정부발표처럼 이미 강남은 포화상태다. 판교니 미니신도시니 하는 게 그 대안이다. 한편에선 강남확대도 목격된다. 도시란 기본적으로 확장성을 띠기 때문이다. 스펀지에 잉크 퍼지듯 강남도 꾸준히 확산될 수밖에 없는 추세다. 그렇다면 방향은 어딜까. 강남이 뻗쳐간다면 루트는 동남쪽이 유일하다. 양재천 아래부터 판교ㆍ분당까지다. 이곳에는 아직 기회가 있다. 개포ㆍ일원ㆍ내곡동 일대가 그렇다. 물론 최근 도곡~수서에 위치한 아파트ㆍ땅값은 꾸준히 뛰고 있다.다만 상권만은 아직 도약 전이다. 값이 저렴한데다 입지까지 좋아 부각될 경우 상당한 탄력이 예상된다. 개중에는 개포동 인근의 상가투자가 주목받는다. 기본적으로 상가물량 자체가 적어 ‘수요 > 공급’ 상태다. 잠재ㆍ고정고객도 탄탄한 편이다. 대치동이 걸어서 10분 거리로 교육ㆍ교통ㆍ환경 등 제반변수 역시 강남효과를 적잖이 누린다. 여기선 대청역 옆에 위치한 석탑플라자의 ‘푸드코리아’ 사례분석을 통해 이들 틈새지역 상가투자의 메리트와 전망을 살펴본다.‘푸드코리아’는 일단 입지여건이 눈에 띈다. 역세권 상가건물 지하 1층의 ‘푸드코트’(음식백화점)다. 대청역(3호선)과 대모산입구역(분당선)이 도보로 1분 거리다. 이른바 2개역 사이에 놓인 ‘W역세권’이다. 길게 봐 강남(대치)~수서상권의 가운데로 일종의 분구형태를 띤다. 인근에는 개발단계부터 상업지구가 소외돼 상가건물이 손에 꼽을 정도다. 시행을 맡은 양균영 오륜도시개발 대표는 “택지개발 때 상업지구가 별로 없었다는 게 이 지역 상가투자의 최대 메리트”라며 “인구는 많은데 상가는 없어 희소성이 좋다”고 말했다. 실제로 임대료가 적잖이 센 편이지만 공실률은 ‘제로’다. ‘푸드코리아’의 행정구역상 주소는 ‘서울시 강남구 개포동 12-4 석탑플라자 지하 1층’이다. 총 23개 점포를 분양하는데 8평부터 80평까지 평수가 다양하다. 평당 약 1,000만~1,300만원대다.분양 전 100% 임대완료가 목표로, 현재 75% 가량 임대가 끝나 영업 중이다. 분식ㆍ한식ㆍ퓨전까지 아우르는 차별화된 업종구성에 푸드코트로는 거의 최초로 ‘공동배달시스템’까지 도입했다. 원래 지난해 4월 최초 분양을 실시했지만 공사 중인데다 인테리어업자까지 잘못 만나 적잖은 난관에 봉착했었다. 그래서 양대표는 제반문제를 봉합한 뒤 방향을 ‘선시공ㆍ후분양’으로 잡았다. 양대표는 “분양을 받으면 다음달 바로 임대수익이 발생하는 구조로 전환한 뒤 문의가 크게 늘었다”고 전했다. 양대표는 이곳에 스스로 직영점(횟집)까지 운영한다. 그는 “직접 장사해서 벌어들인 돈이 분양수익보다 더 짭짤할 수도 있겠다”며 “그만큼 장사가 잘되는 편”이라고 밝혔다.이쪽 지역 상권은 여러 장점이 섞여 있다. 우선 ‘강남~수서지역’의 틈새투자처로 제격이다. 요즘 투자자들의 최대 고민은 투자 대상 부재다. 부동산ㆍ주식 모두 곁에서 기웃거릴 뿐 투자를 실행에 옮기는 움직임은 별로 없다. 잔뜩 눈치만 보는 분위기다. 반면 부동산의 총아 강남ㆍ수서ㆍ분당 등은 확신은 해도 가격이 비싸 부담스럽다. 이는 블루오션으로 ‘강남~수서’라인이 뜨는 주된 배경이다. 게다가 ‘강남~수서’라인의 투자성은 아파트 시세가 단적으로 증명해준다. 가령 닥터아파트에 따르면 2004년 6월 입주한 개포(LG)자이 55평의 경우 최고매매가는 16억원에 이른다. 분양가가 5억6,000만원임을 감안하면 프리미엄만 10억원을 훌쩍 넘긴다. 반면 ‘푸드코리아’는 평당 1,000만원대 초반이다.완벽한 배후단지도 장점이다. 근처에는 상당한 규모의 고정고객이 상주한다. 주ㆍ야간을 두루 커버할 주거ㆍ근무인구가 꾸준하다. 가령 LG자이ㆍ개포주공ㆍ공무원ㆍ우성ㆍ대청ㆍ대치아파트 등에는 거주인원만 2만가구에 육박한다. 4인 기준으로 커버 가능한 아파트 고정고객만 8만명이란 결론이다. 게다가 고정인구가 빠져나갈 확률은 전무하다. 넓게 봐 강남권에 속하는 까닭에 굳이 이 지역을 벗어날 이유가 없다. 특별한 사유가 없는 한 인구흐름은 ‘유입 > 유출’ 구조다. 실제로 교통ㆍ교육ㆍ환경 등은 강남권에 준하는 최고 수준을 자랑한다. 7개의 초ㆍ중ㆍ고등학교가 위치한 8학군이면서 3호선ㆍ분당선까지 이 지역을 관통한다. 인근에는 양재천ㆍ대모산 등 환경친화적인 공간이 많고 삼성서울병원처럼 기반시설도 비교적 탄탄하다. ‘강남우산 밑’이란 말도 빈말은 아닌 셈이다.이뿐 아니다. 주변 곳곳에는 업무공간도 빼곡하다. 수서경찰서ㆍ서울체신청ㆍ서울시도시개발공사 등 관공서가 바로 옆에 접해 있다. 간단히 1,000여명을 훨씬 웃도는 고정고객이 추가된다. 점심식사 때는 붐비기 마련이고 야간에는 회식인구까지 커버한다. 또 ‘푸드코리아’가 입점한 석탑플라자 앞 4차선 대로변은 2만가구의 유일한 버스정류장까지 위치해 있다. 그만큼 탁월한 집객효과가 가능하다. 여기에 석탑플라자 건물 자체의 상주인구만 1,500여명이다. 병원ㆍ학원이 14개씩이나 입주해 있지만 식당은 거의 없다. 1층의 ‘김밥천국’이 최대 월 3,000만원의 매출을 올리는 건 이런 이유에서다. ‘푸드코리아’의 경우 상가번영의 잣대로 꼽히는 고정고객ㆍ유동인구ㆍ역세권 3박자가 착착 들어맞는 셈이다.상권독점도 빼놓을 수 없다. 일단 눈에 띄는 경쟁상가가 거의 없다. 푸드코트는 ‘푸드코리아’가 유일무이하다. 흔히 개발계획이 발표될 때는 대략 30%가 상업용지로 배당되는 게 보통이다. 그런데 개포ㆍ일원지역은 상업용지가 거의 없다. 초기계획 자체가 베드타운 조성이 목적이었기 때문이다. 주변을 둘러보면 보이는 건 아파트 단지 아니면 그린벨트밖에 없다. 이제는 상업건물이 들어설 공간조차 별로 없다. 얼추 개발이 완료됐기 때문이다. 김대진 오륜도시개발 실장은 “근방에는 그럴싸한 커피숍 하나 없다”며 “근린생활시설이 거의 없어 불편하지만 이게 오히려 독점효과를 더 높인다”고 평가했다. 상당금액의 프리미엄이 기대되는 이유다.안전성도 강점으로 꼽힌다. ‘푸드코리아’는 리모델링 케이스로 즉시입주가 가능하다. 이미 준공까지 완료됐기 때문에 소유권 이전등기가 즉시 가능하다. 공사과정을 지켜보며 마음을 졸일 이유가 없다. 재산권의 즉시행사가 가능해 돈이 잠길 이유가 별로 없다.수익성 역시 뒤지지 않는다. ‘푸드코리아’는 계약과 함께 최저 8~8.5%의 임대수익을 확정ㆍ보장한다. 매년 물가상승분이 얹어진다는 점을 감안하면 두 자릿수 수익률도 먼 얘기는 아니다. 부자들이 상가투자에 공을 들이는 건 이런 고수익의 유혹이 달콤하기 때문이다.게다가 거의 확정적인 수익률은 ‘상가투자 = 부자 전유물’의 등식까지 완성시킨다. 사실 경기침체가 계속되면서 적잖은 상가가 고전 중이다. 수익은커녕 임대조차 제때 안돼 마음을 졸이기 일쑤다. 높은 분양가 탓에 장사를 해도 월세 내기 빠듯한 곳이 비일비재하다. 인기지역 단지상가도 예외는 아니다. 그런데 ‘푸드코리아’는 다르다. 현재 ‘푸드코리아’에서 임대영업 중인 ‘캘리포니아 롤’을 보자. 보증금 2,000만원에 월세 80만원인 케이스다. 이곳의 하루매출은 약 30만원으로 월로 따지면 얼추 900만원에 해당한다. 임대료와 인건ㆍ재료비 등을 제해도 월 300만~400만원은 순이익인 셈이다.무엇보다 큰 메리트는 ‘저렴한 분양가’다. 많지 않은 여유자금만으로 얼마든 투자가 가능하다. ‘푸드코리아’의 평당분양가는 1,000만~1,300만원 수준이다. 강남권에선 찾아볼 수 없는 가격대다. 거의 유일한 경쟁상가로 꼽히는 인근의 한 오피스텔 상가만 해도 분양가가 굉장히 센 편이다. 실제투자금은 더 낮아진다. 가령 분양가 1억2,000만원에 10평짜리 상가라면 보증금(2,000만원)과 대출금(3,000만원)을 뺀 실투자금 7,000만원에 분양받을 수 있다.투자전망은 비교적 밝은 편이다. 일단 상가투자라면 정부의 고강도 투기억제책의 초점(아파트)에서 벗어났다는 게 고무적이다. 지난해 하반기부터 시행된 한층 강화된 상가분양제도도 결국에는 ‘플러스’로 작용할 전망이다. 신규공급이 그만큼 억제될 수 있어서다. 세부적으로 들어가 ‘푸드코리아’만의 장점도 빼놓을 수 없다. 강남효과의 영향권 안에 있으면서 강남확대시 1차 후보지로 손색없기 때문이다. 이는 판교가 뜨니 분당ㆍ용인 인접지가 수혜를 보는 구조와 비슷하다. 궁극적으로는 강남ㆍ수서의 거대 상권에 ‘무임승차’까지 기대할 수 있다.