부동산 재테크의 비법을 공개하겠다.『가장 쌀 때 사서, 가장 비쌀 때 팔라.』얼마나 간단한 이야기인가. 다만 시기를 선택한다는 것이 그리 간단한 일만은 아닐 것이다.특히 요사이 같이 부동산 경기가 침체되어있을 경우에는 더욱 그러하다. 이러한 때에는 위 비법에서 파생되어 나오는 말이 『가장 싼것을 사서, 가장 비싸게 팔라』는 법칙이다.이에따라 부동산 상품중 비교적 잠재가치가 많은 것들이 바로 경매물건, 준농림, 자투리 땅이다.바로 이런 상품들이 지금 언론 매체를 통해 소개되고 있는 것이다.쉽기만 한 것같은 부동산 투자, 이제 좀더 자세히 들여다 보자.◆ 경매 물건세입자 문제-주택 임대차 보호법 신경쓸것 경매절차는 비교적 간단하다. 일간지에 게제되는 물건을 보고, 물건을 선정하였으면 법원에서 자료열람을 하고 현장을 답사한 뒤,입찰당일에 입찰가격을 제시하고, 낙찰되면 한달내 잔금을 치르고소유권 이전등기를 마치면 끝이다.이 간단한 절차가 왜 서민에게 어렵게 느껴지는지 주의할 점 몇 가지만 소개하자.가장 중요한 것이 세입자 문제다.대부분의 경매물건에는 세입자가 있고, 그들은 생활의 근거를 잃어버리는 것이기 때문에 그들의 저항은 대단하다. 여기에 경매 부로커까지 끼여서 낙찰에 대한 항고까지 올라가면 엄청난 시간 및 비용이 부가적으로 소요된다.현상을 확인할 때에는 우선 세입자를 찾아 면담을 하는 것이 가장중요한 일이다.경매물건의 특징은 등기부등본의 을구가 복잡하다는 것이다. 즉 권리관계가 복잡하기 때문에 당연히 각 권리관계의 선후가 중요하게된다. 최초 근저당 설정일보다 먼저 설정된 대항력, 즉 가등기나지상권등은 말소가 되지 않으므로 이 역시 낙찰자의 몫이다.요사이는 확정일자제도로 등기부등본으로도 나타나지 않는 사항이다. 그야말로 발로 뛰기 전에는 전혀 알수 없는 사항이다. 최초 근저당보다 먼저 전입하여 살고 있다면 이 또한 당연히 낙찰자의 몫이다.후순위 세입자 역시 소액임차인에 대하여는 우선변제권 문제도 있지만 고액 임차인이 쉽게 권리를 포기하고 명도에 동의하는 케이스는 그리 흔치 않기 때문에 계획에 차질이 생기는 것이다.◆ 준농림형질변경등 까다로워 단지형 전원주택 선호 우리나라의 땅은 국토이용 계획에 따라 5개 용도로 분류된다. 도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연 환경 보전지역이다. 이중 전자 3개 지역이 개발 가능하고 후자 2개 지역은 개발에많은 어려움이 따른다.이미 도시지역은 개발완료로 지가가 상승할만큼 상승했고, 준도시지역은 그 분포가 적고, 상대적으로 가격도 싸고 개발에 어려움이없으면서도 광대하게 분포하는 것이 바로 준농림지이다.준농림지의 개발절차 역시 간단하다.준 농림지를 선정하면, 토지의 전용허가를 통해 건축허가를 받고,건축이 준공되면 지목을 대지로 변경시키면 된다.물론 이러한 준농림지의 개발에 따르는 주의할점도 한두가지가 아니다.국토이용 관리법에 토지거래 허가 제도가 시행되는 지역에 일정이상의 토지를 매매하기 위하여서는 관할 시·군·구의 허가를 받아야 되는데 이때 실제 이주를 하지 않으면 허가를 받기가 어렵다는점이다.이는 농지법의 통작거리 폐지와 상층하는 제도로서 결국 일정 규모이하의 토지만 매입이 가능하다는 결론이다.이에 반해 교외의 준농림지는 가격이 싼 반면 필지가 크다. 이에따라 전원주택을 생각하는 사람들은 결국 이미 개발업자가 개발한 단지형 전원주택으로 몰리고 있는 실정이다.이제 우여곡절을 거쳐 땅을 매입했다고 하자. 그 다음 문제는 형질변경의 문제가 있다. 건축허가를 받기위해서는 농지 전용허가와 아울러 대지조성공사를 하여야 한다. 비록 중개 전문가라 하더라도대지를 조성하기 위한 성토작업 비용을 정확히 추정하기에는 아직역부족이다.경치만 보고 토지를 구입한후 대지 조성비가 토지 매입비보다 비싼경우도 흔히 볼 수 있는 사항이다. 반드시 용역회사의 견적을 받아두는 것도 중요한 일중의 하나이다.위의 이런 저런 문제점이 골치 아프니 비록 비싸더라도 선택하는것이 단지형 전원주택이다. 그러나 여기에도 문제점은 상존한다.지목변경시 임야인 경우는 30% 준공, 전답일 경우는 100% 준공이끝나야만 지목이변경되고 이에따른 소유권 이전 등기가 가능하기때문에, 개발업자가 단지를 100% 분양시키지 못하면 나머지 사람들에게 결국 피해가 돌아가기 때문이다. 현재같이 개발업자들의 자금력이 충분치 못할 때에는 단지형 전원주택의 피해자들이 속출할 수밖에 없는 실정이다.◆ 원룸주택100평이하의 신 사용처, 편의시설등 갖춰야 부동산 컨설팅 업계에서 쉽게 하는 얘기가 있다. 『3천평 이상이면아파트 용지, 1천평 이상이면 빌라부지, 5백평 이상이면 주상복합,2백평 이상이면 쇼핑센터.』 땅 크기에 따른 건축물과의 찰떡궁합을 두고 하는 말이다.100평 이하는 끼워 주지도 않는다. 이 1백평 이하의 새로운 사용처가 너도 나도 달라붙는 원룸주택시장이다.자금은 없지만 독립하기를 원하는 신세대, 어쩔수 없이 가족과 떨어져 혼자 살아야 하는 독립세대, 그들에게 방의 칸막이는 거추장스런 방해벽일 뿐이다. 그들에게 탁트인 넓은 공간을 제공한다는것이 원룸주택의 컨셉이다.이 원룸주택의 문제는 지상에 소개되는 것만큼 실제적인 수요층이그리 많지 않은 것이 불행한 일이다. 인근 주위의 수요층을 정확히파악하지 못할 때 사업의 리스크는 더욱더 올라만 간다.처음 시작한 신사동은 지금도 방이 없지만 나중에 시작된 역삼동은아직도 임차인이 없어 빈곳이 널려있는 실정이다.요사이는 이 원룸주택에 다시 파티션을 만든다. 즉 움직이는 벽을만든다. 우리 실정에 맞는 원룸주택으로 제 자리를 찾아가고 있는실정이다. 또한 적은 부지에는 어쩔수 없이 따라오는 주차문제도심각하다. 예로 원룸주택 10가구가 확보할수 있는 주차장은 고작2~3대.이와 같이 부동산에는 나 혼자만의 힘으로 해결하지 못하는 것들이산재해 있다. 그럼에도 불구하고 위와같은 상품들이 연일 신문지상을 오르내리는 것은 역시 고수익 상품이라는 것이다.경매의 경우 문제가 없이 진행되면 통상 시가의 70∼80%로20∼30%라는 높은 수익률을 낼수 있으며, 준농림지 개발은30~40%의 수익률을, 원룸주택의 경우에는 연 10~15%로 상가주택의연 6~8%의 수익률과 비교해보면 엄청난 차이를 보이기 때문이다.이런 고수익을 위해서는 물론 전문가의 조언도 필요하지만 가장 필요한 것은 본인의 노력과 판단이다. 이러한 판단을 위해 가장 기초적으로 다음 시항등은 파악을 하여야 할 것이다.△ 등기 공부 열람: 등기부등본, 도시계획 확인원(국토이용계획 확인원), 토지대장 및 공시지가, 건축물 관리대장.△ 현장검사: 위치 확인, 물건 확인, 실 거주자 및 주위인물 면담,주위 부동산 시세 및 경기 확인.부동산 사기의 90%는 시가의 반으로 시작된다. 하지만 아직도 우리주위에 사기를 당했다는 말을 종종 듣는데 바로 투자가 있는 곳에위험이 따르기 때문이다. No Risk. No Return. 이익이 크면 그만큼위험도 높다.하지만 정확히 알고 한번 더 주의하면 Low Risk, High Retrun으로탈샐러리맨이 될 수도 있을 것이다.