「부동산컨설팅의 대중화시대가 열리고 있다.」80년대 후반부터 국내에 등장하기 시작한 부동산컨설팅업체는 90년을 기점으로 폭발적으로 증가, 현재 2백개사를 넘고 있다. 고객층도 개인에서 기업체 대형건설업체 지자체 등으로 급속히 확산되고의뢰규모도 점차 대형화되고 있다. 지난해까지만해도 도심에 자투리땅을 이용, 원룸이나 다가구를 짓기 위한 지주들이 컨설팅업체를많이 찾았으나 올들어서는 기업들과 지자체들이 보유토지 활용을놓고 개발방안을 의뢰하는 사례가 급증하는 추세다.이같은 변화는 토지공개념 부동산실명제 실시 등으로 부동산 투자가 실수요자 중심으로 정착된데 힘입은 바 크다. 또 국내 건설경기가 지난 수년간 침체를 지속하면서 부동산도 보유나 단순개발형태로는 수익을 올리기가 힘들어지게 됨에따라 분야별로 전문적인 노하우를 축적한 컨설팅업체를 이용, 개발실패에 따른 리스크를 최소화하려는 움직임으로 풀이된다.◆ “개발에 따른 리스크 최소화 하겠다”컨설팅 업체의 업무영역도 초창기의 사업타당성 조사나 시장흐름분석 등의 정보제공 차원을 넘어 사업기획 시공 분양 사후관리에이르기까지 토털서비스 체제로 바뀌어 가고 있다. 건축사 기술사등 부동산관련 전문가와 연계, 자신들만의 특화영역을 구축하고 마케팅 금융분야에 대한 연구및 각종 정보자료의 조사관리를 강화하고 있다. 지주공동사업, 턴키베이스 수주확산 등은 이들의 변신과영역확대를 단적으로 보여주는 대목이다. 이른바 디벨로퍼로의 변신을 도모하고 있는 것이다.●유통·상업시설: 키라컨설팅그룹 인터원컨설팅 서울비즈니스컨설팅 등을 들 수 있다. 도심부동산 유통부문의 부가가치를 극대화하는 종합기획 컨설팅업무가 주된 사업영역. 소규모 상업시설 조사에서 할인점 백화점 등 대형유통시설의 개발까지 다양하다.●도심형 부동산: 리얼티뱅커 미래개발컨설팅 케이엔케이 등이 대표적. 도시지역내 부동산을 오피스텔 주상복합건물 등 도심용도로개발하는 것을 주로 맡는다. 롯데월드와 같이 한단지내에 주거·숙박·사무실·쇼핑기능 등을 함께 갖춘 복합단지 개발에 주력하고있다. 건설업체와 제휴를 많이 하고 있는 것이 특징이다.●테마상가: 한국개발컨설팅이 대표적 업체다. 한 상가내에 유관업종만을 집중배치, 시너지 효과를 배가시킨다는 전략을 추진하고 있다. 기획 설계 분양 이벤트 사후관리 등을 총괄하는 턴키베이스 방식으로 사업을 주로 맡는다.●도심외부동산: 글로벌랜드이엔티 SEED 50 동화컨설턴트 국제산업정보연구소가 있다.이들은 준농림지 임야 등 도시외곽 토지를 전원주택단지 레저단지 실버타운으로 개발하는데 노하우를 갖고있다.일반인들의 소득수준 향상과 여가활용 붐에 힘입어 사업영역도 확대되는 추세.●재개발·재건축: 신우 컨설턴트와 21세기 컨설팅을 꼽을 수 있다.이들은 재개발·재건축조합의 의뢰를 받아 지구지정 단계부터입주까지의 제반업무를 대행해준다. 21세기 컨설팅은 권리분석에강점을 갖고 있다.●해외부동산: 리얼티뱅커 STD플래닝이 주로 담당하고 있다. 해외부동산 구입에서부터 개발까지 모든 것을 대행한다. 초창기에는 호텔 골프장 공장지등의 중개를 많이 했으나 지금은 동남아 중국등지에서 오피스빌딩 유통상업건물 개발 등으로 다양화되는 추세다.●종합: 한국부동산컨설팅 코리아부동산컨설팅 우솔컨설팅 델코 미주하우징과 정부투자기관인 한국감정원 한국부동산신탁 대한부동산신탁 등이 있다. 부동산의 이용 개발 활용 관리등에 관해 전반적인제안을 담당하는데 크게 두가지로 대별된다. 자본력과 대규모 인원을 갖춘 한국감정원 대한부동산신탁등 정부투자기관은 대단위 부동산컨설팅업무를 주로 맡고 있다. 한국부동산 델코 등 중견컨설팅사는 그동안의 다양한 경험을 토대로 중소규모의 부동산에 관한 전반적인 컨설팅을 다룬다. 전문적인 부동산지식이 없는 일반인들이 많이 이용하는데 소규모 자투리땅 개발에서 중대형규모 부동산까지영역을 확대하고 있다.●기타: 이밖에 영선부동산 태인컨설팅 등은 일반인들에게 낯선 분야인 경매에 노하우를 갖고 있다. 경매대상 부동산에 대한 사전 권리분석에서부터 적절한 경락대금을 예상, 투자자들이 수익을 올리는데 도움을 주고 있다. 솔토스는 마케팅 기법을 도입해 아파트 분양에 관한 컨설팅을 주업무로 하고 있다. 미분양아파트로 골치를앓고 있는 건설업체들이 주고객이다.★ 컨설팅 이렇게 이뤄진다부동산컨설팅이란 부동산의 입지여건 행정절차 수요조사등 제반여건을 분석, 해당부동산의 가치를 극대화하는 활용방안을 찾는 것이다. 따라서 대상물의 종류에 따라 컨설팅 절차가 다소 차이가 있다. 예를 들면 주거용시설은 분양가능성 분석 임대가구조 조사 등이 주요 분석항목인데 반해 유통단지 백화점 등 상업용시설인 경우인근상권조사 업종조사 등이 주요 조사대상이 된다.그러나 일반적으로 부동산 소유자의 컨설팅 의뢰－사전조사 및 내용분석－컨설팅 계약체결－컨설팅팀 편성－의뢰자와 컨설팅팀간의협의－사업계획 확정－보고서 작성및 제출순으로 이뤄진다. 우선수요자가 컨설팅을 의뢰하면 업체는 해당부동산에 대한 권리분석부터 시작한다. 부동산 개발에 따른 각종 법적제한 여부를 점검하고문제점은 없는지를 살펴보는 것. 현장조사를 통해 주변 부동산의이용실태를 파악하고 이를 토대로 사업타당성 여부를 결정, 의뢰자에 제안서를 제출하고 계약을 체결하면 수수료를 결정한다.수수료는 프로젝트 참여 인원수와 수행기간에 따라 달라지는데 용역의 범위가 건축 분양 사후관리까지 확대되면 크게 늘어난다. 일반적으로 한국부동산신탁 등 정부투자기관은 재정경제원에서 정한수수료율에 따라 사업금액의 5%이내에서 받는다. 민간업체의 경우정해진 기준은 없으나 의뢰자와 합의하여 통상 3~5%선에서 정하고있다.계약을 체결하면 본격적인 컨설팅 작업에 들어간다. 업체는 이때부터 분야별 전문가를 동원, 자금조달방안과 설계업체 선정, 분양계획등을 수립한다. 이같은 과정을 통해 종합적인 개발플랜이 완성되면 시공사 지정과 함께 원하는 형태의 건물이 나오도록 체계적으로공정관리를 진행한다.마지막으로 완공된 건물을 단시일내에 분양하기 위한 판매전략을세우는 일이 하이라이트. 그동안 투자한 자금을 조기에 회수하고수익을 극대화하는 것은 분양에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.회원제 운영 이벤트행사 개최 등 다양한 판촉방안이 이때 등장한다.업체마다 전문분야가 다르기 때문에 부동산의 용도에 맞는 컨설팅업체를 선정하는 것이 중요하다. 최근에는 종합컨설팅 업체를 중심으로 사업기획부터 설계 시공 분양 사후관리까지 맡는 턴키방식 수주가 늘고 있다. 건축이나 임대분양에 문외한인 사람들이 이용할만하다. 이때는 계약시 특약사항을 두는 것이 좋은데 사업추진지연분양미비 건물하자등에 따른 손실보상을 보장받는 조항을 넣으면안전하다.