전세권 분쟁, 예방할 수 있다

내집을 마련하기 전까지 전셋집을 전전하는 세입자는 임대차 계약시 뿐만 아니라 이사하는 시점에도 많은 애로사항이 있기 마련이다. 기존주택과 신규주택과의 바통터치가 순조롭게 이루어져야 하는데 기존주택에서 전세금이 정상적으로 빠지지 않을 경우 자칫하다가는 신규전세 계약위반으로 계약금을 위약금으로 물어야하는 낭패를 입을 수도 있기 때문이다. 이러한 현상은 이사수요가 몰리는짝수해인 올 봄 이사철을 맞아 더욱 증가하고 있다.이렇듯 전세금이 원활히 빠지지 않자 예년과 다른 현상들이 나타나고 있는데 임대인과 임차인의 목소리가 바뀐 것이 가장 두드러진현상이다. 전세금을 동결하거나 낮추어 줄 테니 제발 1년만이라도연장하자는 임대인이 대거 등장하고 있다.신규입주 아파트의 입주율이 입지여건이 좋은 서울시내조차도50%미만이 부지기수이고 대형주택의 전세금이 소형주택보다 적게형성되는 현상도 전세금 분쟁과 무관하지 않다. 모두 자금이 원활히 공급되지 않았기 때문이다.전세금을 둘러싼 분쟁중 가장 많은 경우는 계약기간이 만료되었지만 집주인이 전세금을 마련하지 못하고 있으면서 나 몰라라 하는사례이다. 이럴 경우 먼저 우체국에 가서 집주인 앞으로 내용증명을 발송한다. 집주인의 최종거주지로 발송하는데 계약기간을 더 이상 연장할 의지가 없음을 기재하고 전세금을 내줄 것을 통보하고그렇지 않으면 법정최고이자를 계산하겠다는 사실을 알린다. 통보후 1개월후부터 최고이자를 계산할 수 있는 근거가 될 수 있다. 이렇게 하면 집주인은 심리적인 압박을 받기 때문에 가능한 수단과방법을 동원하게 된다. 최악의 경우 전세금반환소송으로 가면 전세입자가 백전백승하지만 적어도 6개월에서 1년정도의 기간이 소요된다.민사소송보다 간편한 민사조정을 이용해 보는 것도 좋은 방법이다.민사조정을 이용하면 한달 안에 대부분의 절차를 마련할 수 있고집주인이 조정안을 이행하지 않을 경우 바로 경매로 들어갈수도 있다는 장점이 있다. 절차는 각 법원에 비치돼 있는 민사조정신청서를 작성해 접수하면 된다.◆ 분쟁시 민사소송보다 민사조정이 간편계약기간만료 전에 이사를 희망해 분쟁이 발생하는 경우는 세입자가 절대적으로 불리하다. 법적인 보호장치가 없기 때문이다. 현실적인 방법을 집주인과 타협을 통해서 얻어내야 한다. 집주인이 전세금을 낮추어도 좋다는 승낙을 하면 세입자가 직접 중개업소에 집을 내놓고 새로운 세입자를 맞이한다. 기존의 전세금보다 부족한금액은 계약기간이 만료되는 시점에 준다는 각서와 함께 부족액에대한 차용증서를 받아서 공증을 받아두는 방법이 현실적인 대안이다.전세금 반환에 따른 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 계약시점에서부터 전세권 저당권 등 법적인 안전장치가 필요하다. 임대인과달리 세입자는 계약기간을 꼭 2년이상으로 해야 한다는 조건은 없으므로 상황에 맞춰 기간을 정하여 계약을 하면 된다.전세계약기간 만료일에 정확히 이사하고 싶은 사람들이라면 대한보증보험이나 한국보증보험 등에서 시행하고 있는 「주택임대차신용보험」에 가입하는 것도 안전한 방법이다. 이 제도는 전세계약기간이 끝나면 보험회사가 집주인대신 전세금을 전액 돌려주는 것으로집이 경매·공매에 부쳐지거나 집주인이 제때 전세금을 돌려주지않아서 생기는 불안을 막아주는 안전장치다. 주택임대차신용보험은집주인의 동의가 불필요하다는 장점이 있으며 보험료는 보험증 발급시 1회만 납부하면 된다. 보험요율은 전세금액의 0.1~0.45%이지만 기준요율은 0.36%이다. 가령 1억원 전세금을 2년간 계약했을 경우 보험금은 1억원×0.36%×2년=72만원이 보험금이다. 계약을 체결한 날로부터 5개월 이내에 보험에 가입하면 되는데 근저당이나 선순위채권이 있다고 하더라도 저당설정금액이 그 집의 추정시가의70%이하면 보험가입대상이 된다. 반드시 계약자가 등기부등본상의소유주와 일치해야 한다. 필요서류는 전세계약서, 전세금 영수증,주민등록등본, 토지가격확인원 등이다.