'경쟁력 높은' 부동산 선택해야

IMF관리체제 이후 부동산가격은 평균 20∼30% 이상 떨어졌다. 시장분위기가 더욱 춥게 느껴졌던 것은 전세가격의 폭락이다. 아파트 전세가격은 매매가격보다 10% 이상 하락했다. 전세가격 하락은 사람들을 분쟁과 혼란 속으로 내몰고 거래급감마저 가져와 부동산시장으로 인해 경제까지 다치는 것이 아니냐는 긴박감까지돌게 했다. 이런 위기감은 부동산시장을 궁지에서 벗어나도록 도와주는 중요한 열쇠가 됐다. 정부는 연일 부동산시장 활성화대책을 쏟아냈고 일반인들은 부동산시장의 회복 가능성과 시기에 관심을 보였다.이러한 정부의 부동산정책 가운데 특기할 만한 것은 최근 발표된양도소득세감면조치였다. 1가구 1주택이라도 올 한해 동안 집을사면 1년만 보유했다가 되팔더라도 양도소득세를 물리지 않기로한 것이다. 예전에 부동산시장을 다스렸던 부동산정책의 핵심은세금부분으로 그 가운데 가장 쉽게 거론되었던 것이 「양도소득세」부분이었는데 이제는 정반대의 현상이 나타난 셈이다. 그러나 양도소득세는 사실 직접적인 부양효과는 없다. 심리적으로 수요자들을 이끄는 효과가 더 크다. 우리나라의 부동산시장은 심리적 영향을 상당히 많이 받는데 이것은 올 부동산시장을 이해하는데에도 큰 도움을 준다.지금까지 우리나라의 부동산시장은 세 가지 요인에 의해 좌우됐다 해도 과언이 아니다. 일반경제의 흐름, 정부의 부동산정책,수요자 심리부분이다. 여기에 하나 덧붙인다면 금리부분을 짚어볼 수 있다.이 네가지를 갖고 올해 부동산시장의 골격과 모습을 구체적으로들여다 보자.올해 우리나라 경제는 다소 차이는 있겠지만 지난해보다는 좋아질 가능성이 높을 것으로 기대된다. 금융과 대기업의 구조조정도빠르게 마무리되고 경제성장률은 마이너스를 벗어나 플러스로 바뀔 것이라는 전망도 우세하다. 과거 부동산시장이 활발했을 때의모습은 건설사들이 중동에서 오일달러를 벌어올 때였고 80년대말에는 3저 현상이라는 호재 때문이었다. 즉 경제가 살면 부동산시장이 살아났고 경제가 죽으면 부동산시장은 힘을 못썼다.다음은 정부의 부동산정책 부분이다. 이제 부동산정책은 양의 문제가 아니라 질의 문제로 인식해야 한다. 부동산정책이 다룰 수있는 부분은 거의 다 손을 됐다. 그린벨트 해제, 아파트중도금대출, 양도소득세 감면 등은 부동산시장에 직접 영향을 주는 부분이고 이에 대한 정부노력만으로도 올해 부동산시장은 더 이상나빠질 가능성이 희박하다는 예측을 가능케 한다. 이는 1∼2월이사철에 실질적인 거래활성화까지 이어질 가능성도 높다는 것을시사한다. 부동산거래침체에 따른 수요자의 걱정을 어느 정도 잠재우는 효과가 있다. 또 최근 일부 수요자들에게는 아파트가격이폭등하고 투기분위기까지 연상하는 성급한 판단까지도 불러일으켰다. 여기에 경제분위기를 상징하는 증권시장의 급속한 회복과금리의 안정도 부동산시장을 단기적으로 밝게 보는 요소로 등장했다.그러나 과연 올해 부동산시장이 그토록 장미빛일까. 반드시 그렇다고 단정하기에는 여러 허점이 보인다. 병상에 있는 경제가 하루아침에 회복된다는 것은 무리다. 부동산정책도 지금까지 버텨온 한가닥 줄이 모두 지금까지의 정책에 대한 최소한의 믿음과심리적 영향이 크게 작용했다는 것을 간과해서는 안된다.반대로 정부의 부동산정책이 두번 이상 헛손질을 하는 경우가 발생하고 일반경제도 다시 가라앉는 사태가 발생하면 지난해 상반기처럼 한번 더 무너져 내릴 수 있다. 이 경우 회복을 위해서는지금보다 갑절의 대책과 조치가 필요하다. 금리도 그렇다. 안정적으로 하락세가 계속된다고 속단할 수 없다. 어쩌면 다시 상승세로 변하는 사태도 있을 수 있고 속성상 상승후 안정세로 변할수도 있다. 증권시장도 마찬가지다. 끝없는 상승과 회복보다는조정을 겪을 가능성이 높다.이 경우 자금의 물줄기는 흔들리고 부동산시장에 영향을 주는 수요자심리도 크게 동요할 수밖에 없다. 여기에 구조조정과정에서필연적으로 일어나는 소득 및 구매력의 감소는 주택구입을 연기하거나 취소할 가능성을 높이므로 유의해야 한다. 결국 부동산시장도 경제현상으로 이해해야 한다. 경제현상의 축에는 「돈」과「사람」이 큰 역할을 하는데 심리적 요소가 의외로 큰 힘을 발휘하는 경우가 적지 않은 것이다.이런 상황을 모두 종합해 본다면 올해 부동산 재테크 전략은 언제 사고 파는가, 어떤 방법으로 구입하는가 등도 중요하지만 그보다는 어떤 것을 선택하는가에 관점을 갖는 것이 필요하다. 아무리 시장 회복세가 눈에 보이더라도 한 걸음 물러서 여유를 갖고 움직이는 전략이 지혜로운 선택이라는 사실을 놓치지 말아야한다. 다시 말하면 IMF관리 체제가 계속된다면 부동산도 예외없이 「강한」 부동산을 보유해야 하며, 그렇지 못한 부동산은 과감히 버리는 것이 올바른 판단이 되는 셈이다.◆ 아파트올해 부동산시장의 중심에는 아파트가 서 있다고 보면 된다. 그이유는 IMF체제와 연관해서 볼 때 아파트가 가장 환가성이 높다는 점을 들수 있다. 또 정부의 부동산정책도 신규분양아파트의거래활성화에 많은 배려를 한다는 점도 관심을 끈다. 지난해 서울 5차 동시분양의 경우 미분양률이 99%에 달했다는 것을 기억할것이다. 그후 서울 11차 동시분양의 경우 분양률이 아닌 청약률만으로 볼 때는 1백%가 넘었다는 것도 잘 아는 일이다. 이러한현상을 단순히 시장이 침체돼 있다 급속히 회복되는 과정에서 나타난 결과라고 풀이해서는 곤란하다. 아파트도 일반상품과 다를바 없다. 주택건설업체들의 과거보다 좋은 물건을 싸게 팔려는노력과 함께 적극적인 마케팅전략이 결실을 맺은 것이다. 올해의아파트시장도 이와 다를 바 없다. 시장전망도 중요하고 경기흐름을 읽는 것도 필요하지만 좋은 물건을 싸게 내놓는다면 분양시장은 계속 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 「차별화」또는 「양극화」라는 말이 계속 등장하게 될 것이다.따라서 수요자의 입장에서는 좋은 물건을 고르는 눈이 무엇보다중요하다는 것을 재차 인식해야 한다. 좋은 아파트를 고를 때에는 ①가격 ②지역 입지 및 인기도 ③교통 ④단지규모 및 쾌적성⑤주변 학교와 편익시설 ⑥아파트배치 및 내부구조 ⑦건설사 지명도 등을 따지면 된다. 가격을 따질 때에는 인근아파트 유사평형과의 시세비교, 과거시세, 향후 공급물량, 입주시점, 매매가격에 대한 전세가격비율, 토지시세와 건물공사비 등을 참고하는 것이 좋다.쾌적성도 빼놓을 수 없는 요소다. 즉 「용적률」의 개념을 고려해야 한다. 용적률은 똑같은 땅에 얼마큼 건물을 올렸느냐를 판단할 수 있는 기준이 된다. 용적률이 높을수록 빽빽하고 땀냄새가 많이 나는 아파트라고 보는 것이 옳다. 반대로 용적률이 낮다면 녹지공간이 많고 아파트층은 낮으며 주차공간이 넓다. 대지지분도 많을 수밖에 없다. 잠실아파트단지 재건축 때문에 많이 등장한 용어가 바로 「용적률」이 아니던가. 용적률이 높아질수록조합원들은 유리하지만 장기적으로 볼 때는 쾌적성을 유지하기가힘들고, 진정한 아파트의 주거활용가치는 감소하게 된다. 그만큼아파트가격은 저평가될 것이라는 계산이 가능하다.한편 앞으로의 주택시장은 소유에서 점차 이용의 분위기로 이전되고 있고 전세에서 월세로의 전환도 소폭 늘어나고 있다. 따라서 주택임대분야에 대한 관심을 가져보는 것도 좋다. 관심지역을살펴보면 서울 강남과 목동지역이 아파트시장을 주도하고 있고신도시 중 분당·일산, 수도권의 용인지역이 이에 가세하고 있다. 가격이 크게 오른다는 의미보다는 과거에 서울 강남지역이아파트시장의 신호등 노릇을 했다면 이제는 그 범위가 넓어졌다는 점이 특징이다.◆ 상가경기침체와 대형할인점의 등장으로 인해 큰 어려움을 겪었으나입지조건이 좋은 소형점포의 경우 문의가 늘고 있고 거래가능성도 높아질 것으로 전망된다. 그러나 입지조건이 나쁘고 배후상권이 열악한 경우에는 가격하락보다도 더 무서운 거래공백상태가장기간 계속될 수 있어 맹목적인 투자는 삼가야 한다.상가는 입지조건을 보는 것이 요령이며 IMF시대에는 최고·최강이 생존한다는 평범한 이치를 놓치지 말아야 한다. 따라서 입지조건이 강한 소규모점포에 투자하고 참신한 영업전략을 구사한다면 실패하지 않을 것이다. 강한 점포는 사람의 흐름을 끌어올 수있고 강한 인상을 남길 수 있는 점포로 구매력과 직결된다. 이는좋은 지역만을 의미하는 것은 아니다.예로 아파트단지내에 부동산중개업소를 고른다고 하더라도 불과10m차이에 따라 영업의 성공여부가 결정되는 경우도 있다. 아파트단지 진입로, 상가 출입구, 타점포와의 경쟁정도, 지명도 등에따라 성패가 좌우되기도 한다.대형할인매장의 등장은 지역밀착형 상가를 양산하는 결과를 초래하기도 했다. 즉 대형할인매장과 경쟁이 될수 있는 업종은 생존치 못하므로 그 지역의 분위기와 맞거나 대형할인매장에서 취급하지 못하는 미장원 세탁소 음식점 등이 늘어나게 되었다. 이것은 구조조정으로 인한 실직자의 증가에 따른 창업수요도 증가했기 때문이다. 그 결과 점포간에 치열한 경쟁이 불가피하게 되어상가점포들은 경기침체에 따른 영업부진과 대형할인매장 또는 동종점포와의 경쟁이라는 이중고에 시달리게 된 셈이다.상가투자는 세대수가 많고 세대수에 비해 점포수가 지나치게 많지 않은 신규아파트단지내 상가를 운용하거나 부동산경매로 구입하는 것을 우선적으로 고려해 보는 것이 좋다. 입지조건은 보다세밀하고 정확하게 분석해야 한다. 단순히 손님수가 많다는 것만으로 좋은 점포라고 단정짓는 것은 옳지 않다.IMF로 인해 1998년에는 소위 매일매일 계약을 하는 일세계약과「처마 밑 상가」도 등장했는데 올해에도 단기임대계약형태가 줄지 않을 것으로 전망된다.◆ 오피스텔지난해 오피스텔시장은 아파트보다 더욱 어려운 처지를 경험했지만 좋은 입지조건을 갖춘 곳을 중심으로 더 이상의 가격하락가능성이 사라져가고 있다. 물론 거래가 되지 않는다는 것이 문제지만 오피스텔은 부동산중에서 가장 아기자기한 상품이다. 우선 전형적인 소액투자 대상이며 「업무」와 「주거」의 개념이 섞여있기 때문이다. 오피스텔은 개발초기에는 먼저 「주거용 수요」를 흡수하는데에서 출발한다. 지역이 무르익어서 꽃이 피면 여기에 「업무용 수요」까지 가세하는 것이다.오피스텔은 공급물량이 일정지역에 집중된다는 특징이 있다. 물건이 많아진다는 것은 「차별화」가 이루어져야 가치를 인정받을수 있다는 말과 일치한다. 이런 이유로 오피스텔의 개성과 품격존중의 시대가 도래했다. 대표적인 것이 「호텔」의 개념과 「첨단」의 개념이다.오피스텔이 인기가 있으려면 그 지역 아파트가격과 업무용 시설의 임대료 추이와 비교해 경쟁력이 있어야 한다. 아파트 가격은①공급물량 ②기대심리 ③교통 ④편의시설 ⑤환경 등에 의해 결정된다. 오피스텔은 이 중에서 「교통」과 「편의시설」의 요소와 밀접한 관련이 있다. 엄밀히 살펴보면 오피스텔밀집군은 교통망에 의해 흐름이 나타나고 문화시설과 편의시설에 의해군(群)이 형성된다. 또한 가격이 저렴하고 입지경쟁력이 있는 지역은 경매시장에서도 높은 경쟁을 보이고 있다.그렇다면 수요자들은 오피스텔 적정가격을 어떻게 판단해야 할까. 먼저 인근 유사규모 아파트와 분양 및 임대의 단위면적별 가격비교다. 기준은 전용면적이다. 아파트는 전용면적비율이 80%정도이고 오피스텔은 대부분 50∼60%선으로 나타난다. 오피스텔은 주변의 업무용빌딩과 가격경쟁관계에 있고 인근 소형아파트의인기와도 밀접한 관계가 있다. 또 오피스텔은 소형 규모보다 대형규모가 비교적 선호도가 높다. 연면적이 높은 소형 오피스텔은상대적으로 부대시설이 차지하는 비중이 높기 때문이다. 소형,대형의 구분은 2백실 정도가 기준이 된다.이제 오피스텔은 「첨단」과 「편의」와 「효율」의 3박자가 맞아떨어지는 공간으로 변모하고 있다. 건물내 위성시스템, 인터넷접속 등 첨단통신시설을 강화하는 추세이고 클리닉 레저 스포츠쇼핑 금융 등의 편의공간이 복합적으로 배치되고 있기 때문이다.여기에 분양업체가 종합운영·관리해 주는 곳이라면 더욱 환영받는다. 관리비문제와 시설보수문제가 빨리 해결될 수 있는 장점때문이다.◆ 업무용 빌딩예전에 부동산을 이용해 돈을 버는 사람들의 꿈은 빌딩소유였다.자기 이름이 있는 빌딩, 다달이 들어오는 임대료. 매력적일 수밖에 없었다. 그러나 요즈음은 사정이 달라졌다. 한숨을 쉬는 빌딩소유주들이 늘어났다. 심지어 깨끗하게 사라지기를 희망하는 사람도 생겼다. 물론 온갖 빚과 함께다.이유는 이렇다. 우선 빌딩이 남아돌고 있다. 당분간 이런 현상은계속될 것이다. 5개 은행이 구조조정으로 퇴출됐을 때 요지의 은행점포 약 7백곳이 문을 닫았다. 점포 한개당 임대보증금을 평균20억원으로 계산하면 1조4천억원에 해당하는 돈이 빌딩소유자들을 괴롭힌 격이다. 이중에서 많아야 30% 정도만이 인수한 은행에서 계속 활용할 것으로 생각되니 문제가 심각하다. 약 1조원의임대보증금에 해당하는 빌딩이 또 늘어난 것이라고 보면 된다.그러나 빌딩을 판다고 할 때에는 빌딩 소유주들이 생각한 가격과사려는 사람들의 가격은 차이가 크다. 특히 미국 등 외국자금이흘러들어 올 때에는 예외가 없다. 바로 「수익환원법」으로 가격을 평가하기 때문이다. 수익환원법이란 연간 빌딩의 순익이 얼마인가를 계산하는 것이다. 빌딩수익은 임대료수입이다. 한 빌딩의순익이 연간 10억원이라면 가치는 1백억원이 된다는 논리다. 관리비와 세금을 감안하고 연간 금리를 10% 적용한 수치다. 은행에투자하지 않고 부동산에 투자했으니 「금리」에 「위험도」를 합한 것이다. 문제는 우리나라 빌딩은 「수익환원법」으로 계산할때 추정시가의 60∼65% 밖에 가치를 인정받지 못한다는 것이다.얼마전 강남 주요빌딩을 평가했을 때에는 30∼50% 수준인 것으로나타나 충격을 주기도 했다.빌딩 소유주들은 자금압박 등의 이유로 빌딩을 처분하고 싶어도기대가격의 65% 정도로는 팔수가 없다. 큰 빌딩치고 금융기관의담보설정이 없는 건물이 없다. 또 빌딩내 사무실에 대한 임대보증금을 생각하면 팔았을 때 남는 돈이 없다. 오히려 현금으로 수억원을 내놓아야 할 판이니 팔고 싶어도 한숨만 내쉬고 있는 것이다. 이러한 현상은 올해에도 계속될 것으로 전망된다.◆ 토지토지시장은 비어 있는 도화지를 닮았다. 무엇을 그리느냐에 따라, 누가 언제 어떤 그림을 그리느냐 등에 따라 그림의 내용과질이 달라진다. 토지시장은 장기적으로는 많은 사람에게 기대와궁금증을 갖게 하는 매력있는 시장이다.올해의 토지시장은 전체적으로는 보합세가 이어지는 가운데 개발가능성과 기대수익의 정도에 따라 가격폭이 결정될 것이다. 그러나 실질적인 거래까지 이어지는 것보다는 호가변화만 있을 가능성도 배제할 수 없다. 그만큼 가격변화와 거래 사이에는 아직도큰 벽이 있을 것으로 예상된다. 대부분의 토지는 큰 폭의 가격변화가 이루어지기보다는 균형있고 섬세한 가격탄력도를 보이는 쪽으로 정착되고 있다. 개발이익이 큰 지역은 이미 토지가격에 상당히 반영되었고 단기거래차액을 노리는 토지거래는 거의 사라졌기 때문이다.이에 따라 실제거래가 수반되지 않고 호가만 조금씩 변화하는 현상을 보일 가능성이 높다.그런 점에서 토지시장은 실수요자 위주의 소규모 토지거래가 소폭 증가할 것으로 보인다. 수도권 준농림지는 지난 1∼2년간의모습처럼 보합세를 유지할 것으로 예상된다. 지방임야는 거래도쉽지 않고 가격도 침체돼있지만 지방자치단체별로 균형있는 지역개발을 수행할 예정이므로 지역별로 개발재료가 배분될 것으로전망된다.다만 전국적 지역개발의 가능성과 개발이익은 이미 드러났기 때문에 급격한 단기적 변화는 없을 것으로 예측된다. 그린벨트해제와 관련해서는 이미 호가에 상당부분 반영되었고 거래가격은 그에 미치지 못했던 것이 지난해 하반기의 분위기다.올해에는 큰 폭의 상승기대보다는 거래가 다소 활성화될 수 있다고 보면 된다. 남북통일에 대한 기대감과 금강산관광 등으로 경기·강원 북부지역에 대한 관심이 높아졌다지만 아직 큰 가격 변화나 거래조짐은 보이지 않고 있다. 다만 미래 거점도시가 될 주요지역들은 상당한 인기를 얻을 것으로 전망돼 새로운 활력을 불어넣어 줄수 있을 것으로 기대되고 있다. 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