자금여력ㆍ시기 고려해야 ... 김포ㆍ구리ㆍ파주 노려볼 만

이사철을 앞두고 집을 늘릴 경우 어떤 기준으로 어떻게 늘려 가는것이 좋은지, 또 집을 줄여갈 때는 어떤 점을 염두에 두어야 하는지 수요자들로서는 궁금하기만 하다. 주택 늘리기(up-sizing)와 줄이기(down-sizing)를 통한 재테크 전략을 소개한다.◆ 집늘리기(up-sizing)업사이징을 원하는 수요자들은 가장 먼저 투자의도가 명확해야 한다. 업사이징의 목적이 쾌적한 내집마련 차원인지, 아니면 시세차익을 원하는 것인지를 분명히 해야 한다. 주택구입의 기준이 명확히 제시될 수 있어야 주택마련이 한결 쉬워지기 때문이다. 금융권의 금리도 살펴야 한다. 집을 늘려 이사를 할 경우 현재의 자금보다 추가(+α)자금이 지난해 급매물로 나온 집들의 대부분이 은행권의 금리를 감당해 내지 못했기 때문이라는 것을 염두에 두어야 한다. 주택을 구입할 수 있는 시장이 다양화된 점도 간과할 수 없다.기존 급매물이나 분양주택 이외에도 경매나 공매 등을 통해 주택을구입할 수 있기 때문이다.하지만 업사이징을 하려는 수요자들이 반드시 참고해야 할 점이 있다. 절대 서둘러서는 안 된다는 것이다. 이사철을 앞두고 주택가격이 상승세에 있다고 급히 주택을 내 놓고 제값을 받는 것을 기대할수 없기 때문이다.● 30평대로 늘리는 방법우선 자신의 자금을 따져 본다. 자신이 보유한 자금으로 충분하다면 문제가 안 되겠지만 자금력이 모자라 대출을 받아야 하는 경우라면 반드시 금리를 따져 봐야 한다. 현재 은행권의 대출금리는10%대에서 안정을 보이고 있으나 앞으로도 이러한 금리가 유지된다는 보장이 없다. 따라서 상황이 바뀌어도 금리부담을 무리없이 감당할 정도의 자금계획 아래 늘리기를 해야한다.또 20평대의 주택가격과 30평형대의 주택가격의 차이가 다른 평형에 비해 상대적으로 커 충분한 자금을 준비해야 한다. 주택시장이불안한 상황에도 가장 가격변동의 폭이 없는 주택의 평수는 30평대의 아파트다. 실수요자들이 많아 주택가격의 하락폭이 가장 작기때문이다. 그렇기에 20평대에서 30평대로 업사이징할 경우라면 자신의 자금력에 따라 지역을 선택할 수 있어야 한다.같은 서울에서도 지역에 따라 가격이 30∼40%이상 차이가 나기 때문이다. 하지만 언론에 자주 오르내리는 지역은 실제의 가치보다거품가격이 존재하는 경우도 많기에 신중을 기해야 한다. 오히려상대적으로 환경이나 교통 등 전반적으로 흠이 없으면서 앞으로 발전 가능성이 많은 지역으로 가격이 저렴한 곳을 찾는 것이 장기적으로 유리하다. 자신의 주택을 처분하는 시기도 중요하다. 제값을원하는 시기에 받아 자금을 마련하고 미분양아파트나 급매물, 경매아파트 등을 노려보는 것도 한 방법이다.별도의 자금여력이 없고 내집마련이 목적인 수요자라면 아파트보다는 급매로 나온 단독주택이나 빌라 등 다세대주택을 노려보는 것이금융비용을 지불하지 않으면서 같은 지역에서 업사이징할 수 있는방법이다. 거주하고 있는 지역이 아닌 다른 지역으로 업사이징하는경우라면 자금여력이 없는 투자자들이 대부분일 것이기 때문이다.현재 서울이나 신도시에 거주하고 있다면 미분양물건이 많은 수도권지역으로 눈을 돌리는 것이 한 방법이다. 미분양 물건이 많은 지역의 경우 1∼2년전의 분양가로 주택을 구입 할 수 있기 때문이다.아울러 분양권 전매나 급매물로 나온 주택은 상대적으로 가격이 저렴한 편이므로 이들 물건에 관심을 갖는 것도 좋다. 현재 거주지역이 아닌 다른 지역으로의 업사이징을 결정한 수요자라면 금리에 대한 부담이 적은 대신 시세차익을 노리기 어렵다는 것을 생각해야한다.●40평대로 늘리는 방법30평대에서 40평대로 늘리기는 기존주택보다는 신규분양이나 급매물, 분양권전매 등을 선택하는 것이 유리하다. 최근 경기가 안정될것이라는 심리가 반영되면서 대형평수에 대한 선호도가 높아지면서기존 대형주택의 가격이 상승세를 보이고 있기 때문이다. 40평대아파트를 선택하는 방법으로 분양이 활발한 서울 외곽으로 눈을 돌리거나 경매나 공매 등을 통해 싸게 매입하는 방법이 유리하다. 특히 30평대와 40평대의 아파트가격은 현격히 차이가 나므로 자금여력이 없는 투자자라면 금리를 반드시 생각해야 한다. 무리해서 업사이징하는 것보다는 자신의 자금력에 맞는 주택이 나오기를 기다리는 것이 장기적인 안목에서 유리할 수 있기 때문이다.◆ 줄이기전략(down-sizing)주택규모를 줄여 가는 것은 경제력이 뒷받침 안되거나 주택규모를줄여서 얻은 자금을 다른 곳에 투자하기 위한 경우로 나누어 볼 수있다. 경제적인 어려움으로 인해 다운사이징하는 경우라면 임대주택이나 미분양아파트, 급매물 등을 노려보는 것이 좋다. 아울러 자신의 주택을 제값에 매각하는 것도 하나의 전략이 될 수 있으므로주택가격이 상승세를 탄다고 생각되는 시점에 자신의 주택을 제값에 매각하는 것이 중요하다.작은 평수로 주택을 줄일 때에는 단순히 주택만 줄여 가는 것이 아니라 제반비용의 절감차원에서도 생각해 봐야 한다. 이왕이면 관리비 교통비 등이 적게 드는 주택이 유리하다. 자신의 집을 처분하고전세로 옮긴 후 자금을 만들려는 사람이라면 집을 처분하되 집을비워주는 시기를 늦춰 이사철 이후에 이주하는 것이 좋다. 현재 매매가격과 전세가격이 보합세를 보이고 있기 때문이다.●20평대로 줄이는 방법30평대에서 20평대로 주택을 줄이기는 쉽다. 30평대 주택에 대한수요자가 많아 매각시기나 조건이 여유가 있기 때문이다. 다운사이징의 경우 내집마련의 차원에서 주택을 선택하는 것이 바람직하다.생활하기 얼마나 편리한가를 기준으로 주택을 선택하는 일이다. 생활하기 편한 지역의 주택은 향후 자금여력이 생겨 다른 곳으로 이사갈 때도 매각이 쉽기 때문이다. 그런 점에서 교통 근린생활시설환경 등을 꼼꼼이 살피는 것이 현명하다. 서울이나 수도권지역으로줄여 이사하는 경우라면 급매물이나 분양권전매, 경매 등을 통해주택을 구입하는 것이 좋다.특히 분양권전매나 미분양 주택의 경우 20평대의 주택은 선호도가그리 높지 않아 저렴한 가격으로 주택을 구입할 수 있다. 또 입주한지 오래된 30평형대가 20평 신규분양대 아파트보다 못한 경우도많다. 요즘 신축된 아파트는 설계가 잘되어 있어 20평대의 아파트도 30평대 못지 않게 넉넉한 공간활용이 가능한 것도 많기에 발품을 팔아서 좋은 집을 고른다면 이전의 주택에 못지 않은 집을 구할수도 있다.●30평대로 줄이는 방법40평대에서 30평대로 다운사이징하는 경우라면 주택을 매각하는 시기를 잘 잡아야 한다. 최근 대형평수의 주택이 다시 선호되고 있어잘만하면 제값을 받고 주택을 매각할 수 있기 때문이다. 그런 점에서 역시 시기의 선택이 중요하다. 시기에 따라 가격변동폭이 크므로 부동산경기를 세심히 판단해 처분한다. 하지만 30평대의 주택가격도 그리 만만치 않아 지역선정을 잘해야 한다. 나중 시세차익을생각한다면 교통여건이 좋고 환경이 쾌적한 주택이 유리하며 수도권 변두리보다는 서울시내나 신도시 등 인지도와 선호도가 높은 지역의 아파트를 매입하도록 한다. 만약에 처분이 여의치 않은 조건의 아파트라면 원하는 지역의 주택과의 교환도 생각해 볼만하다.◆ 추천지역서울지역 가운데 관심을 둘만한 곳으로는 얼마전 서울 내부순환도로의 개통으로 혜택을 보고 있는 노원구 성북구주변의 주택을 들수 있다. 영등포지역도 새로운 부심으로 성장 할 전망이어서 역세권을 원하는 수요자들이라면 관심을 가져 볼만하다.수도권의 경우 분양 당시에 비해 가격이 크게 오르지 않은 입주예정의 미분양아파트나 분양권 매물이 많은 수도권을 노려보는 것이좋다. 그런 점에서 가장 먼저 경기도 김포지역을 들 수 있다. 앞으로 준공되는 신공항의 배후도시로 현재 한창 개발되는 지역으로2∼3년 후에는 상당한 가격상승이 예상되는 지역이다. 서울 강남으로 출퇴근하는 수요자에게 관심이 많은 용인의 경우 분당의 남쪽끝과 맞닿아 있어 연계 발전가능성이 큰 죽전·상현지구를 눈여겨볼만하다. 택지개발이 이뤄질 구리 토평지구도 좋다. 현재 수도권에 조성되는 대규모 택지중 서울과 가장 가까운 거리에 있다.북방정책의 영향으로 관심을 끄는 지역인 파주 교하지구도 좋은 주거단지로 손꼽힌다. 교하지구를 비롯해 금촌 1·2지구 문산읍 등대단위단지의 입주가 완료되는 4∼5년 후에는 파주지역이 서울 서북부지역의 신흥 주거타운으로 떠오를 것으로 기대된다.(02)393-8888