부동산ㆍ적금담보 등 대출상품 다양 ... 부동산 저당채권 관심가져볼만

금리하락과 국지적인 경기회복 조짐으로 내집마련을 생각하는 수요자나 보다 나은 전셋집을 구해 이사하려는 사람들이라면 지금부터차근차근 자금조달 전략을 수립해야 할 때다. 그 동안 아파트 가격하락에 따른 1차 바닥세를 확인한 가격상승이 있었던데다 향후 주택가격 전망도 불투명하기 때문이다.또 지금 전체 금리가 하향 안정세를 유지하는데다 금융기관들의 대출여건도 많이 완화돼 보다 좋은 조건으로 대출이 가능해졌다. 따라서 담보와 신용, 주거래은행의 예금 등을 최대한 활용해 가장 유리한 대출을 받는다면 다른 어느 때보다 좋은 조건으로 내집마련에성공할 수 있다.◆ 직장인의 내집마련대출가장 먼저 봉급생활자인 일반 직장인들은 우선 평화은행의 아파트구입자금 대출을 받고 주택은행의 내집마련부금대출을 활용하는 것이 유리하다. 주택은행의 대출을 1순위로 한 경우에는 추가로 다른은행의 대출이 가능하므로 주택은행의 내집마련 적금은 대출상품으로 계속 유지하는 것이 좋다. 평화은행은 금리 7%로 구입시 1천6백만원을 대출해 주는데 추가 대출이 필요한 사람은 멤버십 통장에가입하면 추가 대출을 받을 수 있다.◆ 예적금 담보대출대부분의 사람들이 필수 금융상품인 비과세 가계신탁이나 비과세가계저축 등에 가입해 있다. 이런 예금을 담보로 활용하여 대출을받는 게 예·적금 담보대출이다. 긴급자금이 필요한 경우 효과적이다. 예금액의 90∼100% 범위내에서 대출을 해주며, 금리는 예금금리에 1.5%정도를 더한 수준이다.특히 예·적금 담보대출을 받는 경우 한시적으로 자금이 필요한 사람이라면 회전한도대출(일명 마이너스대출)을 활용하는 것이 유리하다. 자신이 사용한 금액만큼 대출이자가 나가므로 필요자금만 사용하고 자금여력이 생길 때 바로 상환하면 되기 때문이다.◆ 신용대출 보증보험대출신한·국민·주택은행 등에서 실시하는 무보증대출을 이용하거나보험사의 보증보험대출(보험요율 연 2.4%)도 잘만 활용하면 필요시「약」이 될 수 있다.신용대출의 경우 금리가 연 12∼15%로 담보대출보다 높은 게 흠이지만 거래은행에 자신의 신용도를 알아보고 대출금액 등을 상담해보는 것이 좋다.보증보험 대출은 서울보증보험의 보증증권을 담보로 개인대출을 하는데 흥국생명과 삼성생명에서 최고 3천만원까지 보증보험대출을해준다. 대출이율은 13.5%이며 우량고객에게는 1%정도 금리를 깎아준다. 대출기간은 1년이며, 상환방법은 만기 일시상환이다.◆ 중도금 대출일단 전용면적 25.7평(분양면적 32∼33평)이하 아파트를 분양받는사람이라면 이용할만한 상품이다. 정부가 주택은행을 통해 지원하는 연리 11%의 자금으로 전용면적 85㎡(25.7평)이하인 신축 또는미분양아파트를 분양받거나 직장·지역 또는 재건축조합에 가입한사람에게 대출자격이 주어진다.대출한도는 △전용면적 60㎡이하 3천만원 △60㎡∼70㎡이하 4천만원 △70㎡∼85㎡이하 5천만원이다. 3년거치 10년 분할상환조건이며, 대출금은 분양계약자가 아니라 해당 주택업체에 직접 지급된다. 따라서 대출을 받으려면 주택금융 신용보증기금에서 발부하는신용보증서, 분양계약서, 주민등록등본 등을 지참하고 해당은행본·지점을 방문하면 된다.◆ 담보대출부동산대출 가운데 가장 흔히 이용되는 게 담보대출이다. 금융기관에서 가장 선호하는데다 자금수요자로서도 보증 등 구차한 절차가없이도 대출이 가능해 부동산 담보대출을 많이 이용한다.부동산 담보대출을 하기 위해서는 우선 담보대출 가능금액을 알아야 한다. 일반적으로 금융기관에서 담보대출에 적용하는 가격 즉감정가는 매매하한가의 80%선이다. 매매하한가가 1억원인 주택이라면 감정가는 8천만원인 셈이다. 여기에 만약 3천만원짜리 전세가있고 특별한 저당이 잡혀있지 않다면 3천만원을 뺀 5천만원이 유효담보가액이다. 여기서 대출가능 금액은 유효담보가액의 70∼80%를설정한다. 따라서 이 경우 3천5백만∼4천만원이 대출가능금액이다.이처럼 부동산담보대출을 이용하려면 먼저 자신이 담보로 제공할부동산에 대한 가격산정을 해보고 자금규모를 가늠할 수 있어야 한다.담보대출에 있어 기존주택을 사려는 사람의 경우 잔금을 치르지 않은 상태라도 대출이 가능한 경우가 있어 알아두면 유리하다. 우선집주인이 집값을 다 받기 전에 미리 소유권 이전등기를 해주는 경우다. 집을 사는 사람은 소유권이 이전된 집을 담보로 대출받아 집주인에게 잔금을 치르면 된다. 그러나 집주인이 잔금을 받기 전에소유권을 넘겨주기 어렵다면 은행과 집주인, 집을 사는 사람 등이3자간에 약정을 맺는 것으로도 가능하다.즉 집을 사는 사람은 대출금을 집주인 계좌에 입금시킬 것을 은행에 위임한다. 집주인은 이 위임장과 대출금을 집을 사는 사람 대신집주인 계좌로 입금시키겠다고 은행이 약속한 각서를 믿고 소유권을 넘겨주는 것이다. 그래도 잔금을 받기 전에 안심이 안될 때는집주인이 대출을 받아 집을 사는 사람에게 소유권을 이전시키고 집주인의 채무를 집을 산 사람이 떠맡는 채무인수 약정을 한 후에 채무자 변경등기를 마치면 된다.◆ 주택저당채권빠르면 3월부터 「주택저당채권(MBS)제도」가 도입돼 집값의20∼30%만 갖고도 집을 살 수 있게 된다. 주택저당유동화제도가 정착될 때까지는 상당 시간이 필요하겠지만 당장 내집마련을 필요로하는 실수요자들은 이 제도를 활용하면 전세자금만으로도 손쉽게내집을 구할 수 있어 주택시장에 상당한 변화가 예상된다.지금은 은행이 주택을 담보로 만기 20∼30년짜리 장기대출을 해준뒤 담보권을 그대로 갖고 있었지만 앞으로는 MBS를 발행, 전문중개회사에 매각해 자금을 추가로 마련할 수 있게 된 것이다.즉 은행은 바로 현금화를 시켜 자금사정이 크게 좋아지고 대출여력이 커지면서 기존 장기 대출금리보다 유리한 조건으로 저당채권을발행할 수 있게 됐다. 게다가 주택저당채권의 발행으로 집값의20∼30%만 있으면 내집을 가질 수 있는 상황이 되므로 전세수요가주택구입수요로 바뀌고 주택구입자금이 단기에서 장기대출로 이루어져 내집마련 기간이 단축될 것으로 예상된다.그러나 이처럼 주택저당채권의 도입이 주택경기의 전환을 의미하는중요한 뜻을 가지고 있지만 이는 금리안정이 선행되어야 한다. 주택저당채권의 원활한 매매를 위해서는 금리가 안정돼야 장기채권에대한 이점이 커지고 낮은 금리로 발행이 가능해지기 때문이다.지금은 주택금융회사가 일부 주택채권을 매매하려는 움직임만 조금있으며, 대출금리와 구체적인 내용은 증권회사가 어떻게 상품을 구성하느냐에 달려 있는 상황이다. 결국 처음부터 초장기채권으로 발행하기는 어려우며 금융시장의 안정으로 점차 저리의 장기채로 발행될 것으로 예상된다. 문의 (02)3431-1818, 천리안 go stech