시선집중! '분양권 매매'

『급매물이 사라지면서 분양권으로 집을 장만하려는 실수요자들이 많이 늘었습니다. 특히 입주시기가 가까운 아파트를 찾는 사람들이 많습니다. 주변 시세에 비해 저렴한 값에 새 아파트를 장만할 수 있다는 생각에서죠.』(용인 삼성부동산 김민석사장)『(영등포 대우아파트나 산본 대림아파트의 분양에)밤을 새면서분양권을 얻으려는 사람들이 많았다는데 번듯한 내집을 장만하려는 실수요자들이겠지만 분양권매매를 노리는 사람들도 많았다고봅니다. 선착순분양이니 밤을 새서라도 분양받은 후 얼마 있다프리미엄을 붙여 (분양권을)팔면 적어도 금리이상의 수익을 볼수 있다는 거죠. 실제로 (영등포 대우아파트의 조합원모집시)앞에 자리를 잡아둔 게 있으면 몇백만원을 줄테니 팔라는 전화도많이 왔으니까요. 』(부동산컨설팅업체 K차장)최근 분양권매매를 둘러싼 부동산가의 분위기다. 지난해 8월 정부에서 중도금 미납으로 인한 주택건설업체의 자금난을 덜어주는한편 주택거래를 활성화시켜 전반적인 부동산경기를 부양시키기위한 조처의 하나로 풀어주었던 분양권매매가 올 주택시장의 분위기를 좌우하는 중요한 이슈로 떠올랐음을 보여주는 대목이다.게다가 3월부터 전매제한이 사라지면서 분양권매매가 내집마련을염두에 둔 실수요자들은 물론 매매차익을 겨냥한 수요자들로부터더 큰 시선을 모을 것이라는게 부동산가에서 나오는 말이다.● 분양권매매의 장단점분양권매매의 가장 큰 장점으로는 우선 청약통장이 없어도 된다는 점을 꼽을 수 있다. 기존 아파트에 비해 초기투자비용이 적다는 점도 이점이다. 게다가 입주가 이뤄지면 시세에 근접하는 가격이 형성되는 경우가 많아 자산가치 상승의 효과도 노릴 수 있다. 신규분양아파트에 비해 입주시기가 짧은 점도 분양권매매의메리트에 속한다. 하지만 단점도 있어 분양권매매를 겨냥하더라도 신중함이 필요하다. 분양권매매의 단점으로 우선 『세제혜택이 없다는 점을 고려해야 한다』는 것이 내집마련정보사 김영진사장의 충고다. 분양및 미분양APT구입시 오는 6월 30일까지 계약할 경우 5년이내 매도시 양도소득세 100%면제, 취득세·등록세 25% 감면, 국민주택채권 50%구입 감면 등의 혜택이 있으며 1가구유주택자 또는 무주택자가 올해안에 기존주택을 계약할 경우 1년만 보유해도 양도소득세 면제가 가능해진 반면 분양권전매 구입자는 이러한 혜택이전혀 없다는 것이다. 때문에 2년이내 보유시는 양도차익의 40%를, 2년이상 보유시 양도차익의 20∼40%를 양도소득세로 내야한다. 그러나 이런 세금문제도 분양권 매매가 갖는 장점에 비하면약하다는 것이 마포구 C공인중개사무소 손모사장의 말이다. 『분양권으로 1년후 입주한 아파트가 주변시세만큼 가격이 접근할 경우 금융이자 정도의 프리미엄에 기껏해야 몇백만원선의 세금을더한다고 해도 상승금액에는 미치지 못한다』고 설명했다.● 분양권매매시 체크리스트분양권매매를 성공적으로 하기 위해서는 반드시 체크해야할 사항들이 있다. 주의점이기도 하다. 가장 먼저 프리미엄을 세심하게체크해야 한다. 일반적으로 분양권을 매매하는 중개업소에 가보면 「피(P)」가 얼마라는 식의 말을 한다. 최초 공급가액에 붙는웃돈(프리미엄)으로 대부분의 분양권에는 이런 웃돈이 붙어 나온다. 하지만 중개업소의 말만 듣고 무턱대고 투자했다가는 나중에후회할 수도 있다. 특히 일부 몇몇의 경우 다수의 분양권을 갖고가격조작을 하는 경우도 있어 『반드시 주변시세와 거래가격 등을 참고해야 한다』는 게 고양시 탄현동 창조공인중개사무소 박영출사장의 충고다.시기선택도 분양권재테크의 중요한 사항이다. 아파트가격은IMF이전에는 분양직후, 입주전후, 등기후 등 3번 정도의 가격상승이 있는게 보통이었지만 IMF이후에는 분양후 가격상승이 없어진 대신 입주전에 상승세를 보이는 일이 많다. 김포 합동부동산의 이윤호사장은 『실수요자라면 입주를 6∼12개월정도 남긴 아파트나 급매물을 찾는 게 유리하겠지만, 분양권매매로 차익을 기대한다면 입주 2∼3개월이 남은 아파트가 유리하다』고 말했다.입주직전이 가격변동이 큰 시점이라는 점을 염두에 두고 분양권매매에 나서야 한다는 지적이다.시공업체의 건실함과 입주시기에 대한 확인도 중요하다. 김포 정보공인중개사무소의 조미옥실장은 『실제로 신동아에서 짓는 아파트의 경우 프리미엄이 강세를 보였지만 최근 프리미엄이 떨어지고 매매희망자들도 늘어났다』고 말했다. 따라서 직접 현장에서 공사진척도를 살펴보고 건설업체의 경영상태 등에 관심을 갖고 있어야 한다는 것이다.단지규모도 중요하다. 아파트가격에 있어 단지규모는 클수록 좋다. 부동산전문가들이 추천하는 아파트단지의 규모는 최소 5백세대. 하지만 주변의 아파트가격을 견인할만한 규모로는 1천세대이상을 잡고 있다. 『1천세대 정도의 아파트단지라면 기반시설과편의시설의 불편함이 없을 정도로 갖춰져 있다고 판단되는데다가격움직임이 탄력적이기 때문』이라는 것이 내집마련정보사 김영진사장의 설명이다.입지조건도 반드시 고려해야 한다. 장기적인 분양권투자를 고려한다면 수도권 택지개발지구의 중대형아파트가 유리하고 단기차익을 기대한다면 서울 역세권의 중소형아파트를 노리는 것이 좋다. 당분간 교통조건이 우선시되겠지만 중장기적으로는 환경친화형으로 선호도가 이동할 가능성이 높기 때문이다.권리관계의 파악도 중요하다. 옥수동 한국부동산의 남상운부장은『소유자등기가 안된 경우가 있으므로 반드시 분양계약서와 주민등록증 주민등록등본 등에 대한 확인이 필요하며 중도금연체사실등을 미리 파악해둬야 한다』고 지적했다. 만약 연체가 있다면연체금리가 시중금리보다 비싼 점을 감안해 그만큼 할인해서 사야한다는 것이 전문가들의 충고다. 내집마련정보사의 김영진사장은 『분양권 매매에 있어 위조사기도 발생할 수 있으므로 반드시건설업체에서 주민등록증 등본 분양계약서 등을 확인해야 한다』고 조언했다.서울시내 분양권중 70%가량을 차지하는 재개발·재건축아파트 분양권의 경우 반드시 공사지연이나 추가부담을 염두에 두어야 한다. 특히 조합원지분을 구입할 경우에는 사업기간 금융비용 예상추가부담 등을 반드시 고려해야 한다. 아울러 재개발아파트의 경우 명의변경시 이주비가 승계되는지의 여부도 따져봐야 하며 지역주택조합아파트는 무주택 세대주가 아니면 명의변경을 할 수없다는 점을 반드시 고려해야 한다.