투자시점ㆍ지분등기 등 유의해야 ... '떳다방' 요주의 대상

토지투자에 대한 관심이 증가하고 있다. 특히 제주, 강릉, 무안 등 이른바 개발지역에 대한 투자문의가 늘고 있다. 개발지역은 여타 토지보다 땅값상승으로 인한 투자수익률은 높다. 하지만 그 만큼 실패의 확률도 높다.그래서 한 3년쯤은 묻어둘 수 있는 자금으로 투자해야 한다. 「소액은 싼 땅에 투자하라」는 격언이 있다. 은행빚을 지지 않고도 투자할 수 있고, 주변여건이 좋아질수록 땅값이 쉽게 오른다는 이유 때문이다. 여유돈을 투자해 목돈만들기가 쉬운 것이다. 그래서 소액투자는 개발지역에 있는 싼 땅을 가장 최고의 투자대상으로 친다.◆ 성공사례K씨는 지난 96년, 드라마 「모래시계」 열풍이 불어닥친 이후 떼돈을 벌었다. 정동진에서 80배가 넘는 투자수익을 올렸다. 원래는 강릉 경포대 인근의 땅을 사려 했지만 땅이 팔려 버려 인근에 있는 부동산을 수소문했다. 그러다 정동진의 땅값이 굉장히 싸다는 얘기를 들었다. 당시만 해도 정동진은 말 그대로 시골 간이역이었다. 하지만 해돋이만큼은 경포대에 못지 않았다. 땅값을 알아보니 평당 3천∼5천원선. 강릉에 비해 10분의 1도 안되었다. 기차역에서 가까운 도로인근 준농림지 1천여평을 평당 5천원에 구입했다. 투자금은 불과 5백만원.그러다가 어느 날 갑자기 드라마와 광고의 배경으로 등장했다. 당시 메가톤급 위력을 발휘하던 드라마 「모래시계」였다. 드라마가 인기를 끌자 수많은 사람들이 정동진으로 몰려들었다. 사람들이 몰리자 점점 상권이 형성되기 시작했다. 땅값이 오른 것은 불 보듯 뻔한 일. K씨가 소유한 땅은 바로 인근까지 카페와 가든이 들어섰다. 98년말, 구입해 카페를 짓고 싶다는 사람을 만나 팔았다. 매매가는 평당 42만원. 무려 80배가 넘는 투자수익이었다.◆ 실패 사례소위 「떴다방」(분양장소나 부동산 투자설명회 등의 이동식 복덕방)중개업자의 잠적으로 투자원금을 날린 A씨는 요즘 거의 매일 술로 분을 달래고 있다. A씨가 투자한 지역은 전남 무안. 서울 종로에서 부동산업을 하는 고교 동창생으로부터 부동산으로 떼돈을 벌 수 있다는 얘기를 들었다. 무안에 국제공항이 건설되고 대대적인 개발이 진행될 것이라는 것이 주요골자. 게다가 그 친구의 고향이 무안이니 최소한 고향정보에 정통했을 것이라는 믿음이 갔다. 그 친구와 함께 무안의 공항예정지라는 대상 물건을 본 A씨는 흡족했다. 평야지대가 펼쳐져있고 당시 밭으로 이용되고 있어 설령 개발이 좀 지연돼도 손해는 안 볼 것이라는 생각이 들었다. 개발후 노른자위가 될 것이라는 땅을 평당 5만원씩 주고 1천평이나 샀다.그러나 생각도 못했던 일이 터졌다. 잔금을 치르고 등기를 넘겨받기로 한 날이 이틀이 지났는데도 친구에게 연락이 없었다. 궁금해서 사무실을 찾아간 A씨는 굳게 닫힌 사무실 앞에 몰려 있는 사람들을 만났다. 알고 보니 자기처럼 말만 믿고 투자했다가 돈을 떼인 사람들이었다. 옛친구에게 당했다는 사실에 너무나 화가 났지만 정확한 인적사항이나 중개업허가 유무조차 알지 못하고 돈을 건넸으니 보상받을 길이 막막하다.◆ 투자 요령 및 유의점국내에 알려진 개발지역은 줄잡아 10여 군데. 그러나 이들 모두가 투자성이 있는 것은 아니다. 개발계획 발표 당시에는 그럴듯한 계획을 내세우지만 용두사미가 되는 경우가 많다. 특히 민자유치 사업의 경우 사업주체의 자금난이나 시행여력부족 등으로 사업일정이 불투명한 사례가 종종 생긴다. 도로 항만 등 기반여건이 부족한 지역들이 대표적이다. 사업이 10년 이상 장기화되는 경우가 많으므로 주의해야 한다.주의해야 할 점으로는 우선 개발지역은 오로지 미래가치를 염두에 두고 투자해야 한다는 점이다. 현재가치는 별로 없지만 향후 개발이 진행되거나 완료되면 투자수익을 창출할 수 있다는 가능성을 봐야한다. 그만큼 개발동향과 정보에 민감해야 투자성공률이 높다. 개발이 예정대로 진행되기만 하면 성공, 반대로 개발이 취소되거나 장기간 연기된다면 실패로 돌아가기 쉽다. 그래서 일부에서는 개발지역투자를 「모 아니면 도」라며 윷놀이에 비유하기도 한다.둘째, 개발지역 투자성공의 왕도는 정확한 정보취득과 분석이다. 어느 지역이 어떻게 개발된다는 정보는 한치도 오차가 없어야 한다. 이 점에서 소위 떴다방류의 부동산 업체를 믿지 말아야 한다. 이들은 대개 자체적으로 입수했다는 개발도면을 가지고 투자자들을 유혹하는데 이들의 개발예정 도면은 가짜가 판친다. 임의대로 도면을 만드는 경우도 있다. 어느 땅이 상업지역으로 개발되고, 어느 지역에 휴양시설이 들어설 것이라는 둥 부동산에 관한 전문적인 지식이 없는 사람은 속기 쉬운 자료를 보이며 확실한 정보라며 현혹시킨다. 많은 투자자들은 정말 황금알을 낳는 거위쯤으로 알고 그런 땅을 산다. 그러나 대부분 실패로 돌아간다. 장기개발계획을 당장 시행되는 것처럼 호도하는 것은 물론이고 구입가격은 이미 부동산회사의 이익이 포함되어 비싸다. 실제로 투자수익을 올리기가 어려운 가격구조를 가지고 있는 것이다. 그러므로 개발지역 물건을 취급하는 부동산회사들의 공신력 여부를 확인하는 것도 꼭 필요한 조치이다.셋째로 개발정보가 정확하다면 투자시점을 정확히 판단해야 한다. 가장 적절한 투자패턴은 개발계획이 확정된 초기에 사서 개발이 한창 진행될 때, 또는 개발결과가 가시화 됐을 때 파는 것이다. 짧으면 3년, 길면 5년쯤 지나면 개발결과가 가시화된다. 직접 그 땅을 개발하고 이용할 것이라면 개발이 완전히 이루어진 다음으로 파는 시기를 결정해도 늦지 않다.넷째로 주의해야 할 점은 개발지역에 있는 땅을 공동으로 구입해서 지분등기하는 경우다. 자칫하면 소유권 행사에 제한을 받을 가능성이 있으므로 보장장치를 해야 한다. 가구적 분할을 하여 공동투자자끼리 지분소유권을 명확하게 나누고, 모든 지분필지에 맞물리는 도로를 계획하고 서로 토지사용승낙서를 건네주어 길을 내는데 불편이 없도록 해야 한다.