주상복합상가는 점포와 같은 상업용 시설과 주거용 시설이 한건물에 들어서 있는 곳을 말한다. 한 건물안에 일정한 수요자를 확보하고 있다는 점에서 주상복합상가는 일반 단지내 상가보다 입지조건이 좋고 다수의 특정소비자들을 확보할 수 있어단시간에 수익성 있는 부동산으로 회전율을 높일 수 있다는 장점이 있다. 일정한 고정소비자가 있어 좀처럼 침체가 되거나급격하게 악화될 가능성이 적다는 점에서 초보자의 투자용으로적합하다. 그러나 항상 소유권의 안전과 영업활성화프로그램등 시행자의 신용과 영업전략을 철저히 확인해야 한다.●투자사례부산에서 체신공무원을 하다 지난해에 퇴직한 한모씨(59). 퇴직금을 은행에 넣어두자니 금리가 낮고 주식을 하자니 불안하던차에 부동산에 투자하기로 마음을 정한 후 종목을 물색했다.아파트는 이미 남아돌고 상가쪽으로 방향을 정한 후 여러 곳의분양현장을 찾아가 상담도 받았으나 선뜻 마음이 가는 상가를찾지 못했다. 그러던 중 지하철이 개통되는 구남역에 접한 한주상복합상가의 광고전단을 받아들고 상담을 했다. 이미 3층부터 16층까지 7백여세대가 입주한 상황이었으며, 지상 2층에는산부인과 피부비뇨기과 미술학원 속셈학원 등이 입주계약을 마친 상태였다. 게다가 이미 준공이 된 건물이라 계약과 즉시 등기이전을 할 수 있다는 장점을 갖고 있어 지상 1층의 목욕용품점 점포 8평을 8천2백만원에 구입했다. 구입후 지난 5월까지직접 4개월간 운영하며 한씨는 매달 7백여만원의 매출을 올렸다. 상가매매가 비수기임에도 불구하고 권리금도 2천여만원 이상이 붙었다. 이처럼 한씨가 성공할 수 있었던 것은 신설되는지하철 역세권이고 4만여세대에 달하는 아파트단지라는 배후지역을 갖추고 있었기 때문이었다. 여기에 시행자측에서 셔틀버스를 운행하는 등 개점과 동시에 영업활성화전략을 구사했다.●투자시 유의사항첫째, 규모면에서 충분한 배후소비자를 확보하고 있어야 하며상가와 주택의 동선이 구별되어야 한다. 주상복합상가의 경우지나치게 상가가 많아도 안되고 그렇다고 너무 적어도 안된다.현재의 법규대로 주택이 90%이고 10%가 근린형 상가가 이상적이다. 아울러 주거시설은 가급적 3∼4층 이상으로 배치가 되고 상가가 지하 1∼2층부터 지상 3∼4층까지 배치되는 것이 좋다. 해당 건물의 세대수는 적어도 1백∼3백세대 이상 되는 것이 안정적이다. 그리고 세대·평형별 입주자 특성 등을 잘 살펴 연관된 업종을 선택하는 자세가 필요하다. 한편 해당건물이외의 배후지도 살펴봐서 반경 2∼5km이내에 상가가 들어선 건물외의 아파트단지가 갖추어져 있는 것이 좋다.둘째, 업종에 따라 상가와 주거의 비율을 고려해야 한다. 단순히 편의점형의 근린상가라면 주거시설에 비해 상가가 적은 것이 유리할 수 있다. 그러나 선택형 업종인 경우에는 상가가 크고 눈에 쉽게 띌 정도로 비율이 높아야 장사가 된다. 일종의백화점처럼 구매의 폭이 다양하거나 전문적 테마가 설정돼 있어야 한다. 주거부분과 완전히 구분이 되어야 하고, 규모도 커야 한다는 이야기다. 만일 그렇지 못하고 어정쩡한 규모나 업종들이 모여있다면, 다른 지역의 수요자는 물론 같은 건물에입주한 입주자들로부터도 호응을 받지 못할 가능성이 높다. 패션 팬시 액세서리 등은 고정적인 단골점포나 시내에서 대부분목적구매를 하므로, 동네형 상가구성이라면 실패할 확률이 높다.셋째, 주변의 상권이나 업종분포 등을 살펴야 한다. 해당 주상복합상가가 재래시장 재개발 상가라면, 기존의 재래상권을 흡수하고 기존 고객들을 확보할 수 있으므로 별 문제가 안된다.하지만 순수 개발형 주상복합상가일 경우에는 기존의 상권에밀려 침체할 가능성이 많다. 이는 아파트세대수의 많고 적음에관계없다. 오히려 입주자들은 기존의 상권이나 시장에서 구매하기 위해 밖으로 나갈 공산이 크기 때문에 기존 상권과의 거리와 업종간의 조화를 잘 살펴야 한다. 이런 측면에서 기존 상권의 중심지나 역세권 등을 끼고 있는 것이 좋다.넷째, 가격부분으로 상가의 분양가격은 바로 수익성과 연결된다는 점이다. 공급자의 입장에서 주상복합건물에서 상가의 역할은 아파트부분에서 회수하지 못한 비용이나 마진을 어느 정도 확보하는 수단이 된다는 점이다. 분양자 입장에서는 가격을층별로 아파트의 2∼3배까지 높게 받을 수 있는 것이다. 즉 아파트의 1층은 비로열층이라 하여 분양하기가 어렵지만, 주상복합아파트일 경우에는 거꾸로 1층은 인기점포가 되기 때문에 가격도 비싸게 받을 수가 있는 큰 메리트가 있다. 그래서 토지지분과 인근의 땅값, 주변의 상가시세와 영업수익 등을 고려하고,자신의 업종과 아파트부분의 거주자 특성을 비교해 가면서 매출액대비 예상손익을 충분히 검토해야 한다. 그렇지 않을 경우분양가보다 시세가 더 낮아져 엄청난 손해를 볼 수 있다.다섯째, 안전문제로 소유권 이전등기가 바로 이뤄져야 한다. 계약금과 잔금을 나누어 지급할 경우 계약금의 비율을 최소화하고 잔금지급일이 너무 떨어져 있지 않은 것이 좋다. 그리고 등기시에는 대지에 대한 지분 등을 잘 확인해야 한다.