수익성ㆍ실적평가 등 충분한 검토 '필수' ... 공신력 갖춘 시행업자 선택도 중요

상가에 대한 전통적인 투자방식은 평당가격으로 구획된 점포를 분양받는 방식이다. 상가분양방식으로는 내정가 공개입찰이나 비공개 경쟁입찰, 추첨, 선착순 등 여러 형태가 선을 보였다. 그러나 이러한 상가분양은 투자자 자신의 판단으로 구획된 면적과 업종을 분양받아 수익을 내야 한다는 점에서 투자자에게 일정부담을 안긴 것이 사실이었다. 이러한 단점을 해결하는 수단으로 최근 구좌형 또는 지분형 투자방식의 상가들이 자주 선을 보이고 있다.지분제상가는 순수지분형 응용지분형 조합합유형 등으로 구분되며 최근 관심을 모으고 있는 방식으로는 응용지분형 투자방식이 있다. (표참조) 일종의 펀드형 부동산상품이다. 미국 등 선진국에서는 불특정소비자들로부터 일정액의 현금출자를 받아 전문펀드매니저들이 부동산에 투자한 후 투자수익을 배분해 주는 형태로 운영되고 있다. 부동산시장의 활성화도 기하고 투자자에게는 소액으로 부동산상품에 투자할 수 있도록 하여 재테크의 포트폴리오를 손쉽게 구성하도록 한다는 점에서 상가시장에서 새롭게 주목을 받고 있다.◆ 지분제상가의 장점첫째로 소액을 갖고도 투자할 수 있다는 점을 들 수 있다. 일정한 상권이 형성된 곳의 상가는 분양대금이 비싸거나 권리금 등이 붙어 소액 즉 몇천만원을 갖고는 내 점포를 장만하기가 어렵다. 이렇게 큰돈이 들어가는 점포에 투자할 수 있는 방법은 여러 명이 조금씩 출자해 큰돈으로 만들어 투자하는 것이다. 이처럼 지분제상가의 장점은 소규모 자금을 부담없이 투자해 점포에 대한(지분)소유자로서 참여한다는 것이다.둘째, 전문경영인이 운영하므로 초기위험부담을 줄일 수 있다는 점이다. 대부분의 응용지분형상가의 투자자는 회원 즉 주주로서 참여하게 되고, 실질적 경영은 전문운영자가 담당하게 되므로 운영에 대한 노하우가 없는 투자자들에게 알맞은 방식이라 할 수 있다. 사업경영의 결과에 따라 일정한 기간별로 발생한 이익을 배분하게 된다는 점에서 고정수입도 기대할 수 있다.셋째, 지분소유이므로 환금성이 좋다는 사실이다. 소규모의 지분에 투자한 것이므로 공유로 되어 있는 투자자의 지분만 독립해 매매나 증여가 가능하므로 사고 파는데 유리하다. 대규모 점포를 통째로 파는 것보다 그 점포내에서의 일정지분에 대한 처분이므로 그만큼 손쉽다는 의미다.◆ 지분제상가의 단점이처럼 지분제상가는 전문가들이 운영해 투자자의 부담을 줄이면서 수익을 배분한다는 유리한 면도 있지만, 그 반대의 측면도 있다. 지분형상가는 공급자 입장에서 보면 아이디어 하나만 있으면 되는, 돈 없이도 상가분양을 할 수 있는 그런 방식인 셈이다. 즉 별도의 융자를 알선해줄 필요도 없고 지분별로 100% 현금수입이 확보된다는 점에서 상당히 매력적인 개발방식이 된다. 이 점이 바로 투자자에게 위험으로 작용할 수 있다는 것이다.지분제상가의 단점으로 가장 먼저 지분에 대한 소유권 확보와 공유시의 불리한 점을 들 수 있다. 지분제상가는 지분에 대한 소유권 이전등기를 투자와 동시에 넘겨받아야 안전하다. 일단 소유권 이전등기가 되었다 하더라도 소유권을 공유로 등기하게 되면 개별적으로 권리행사를 할 수는 있지만 시행자에게 문제가 발생해 독자적으로 점포를 운영하려면 분할등기를 하는데 분쟁이 생길 소지가 있다. 다음으로 시행자의 안전성 즉 수익보장에 관한 문제다. 우리나라의 현실상 아직까지는 믿을만한 개발공급자는 거의 없으므로 투자자 스스로 이 위험을 떠안아야 한다.셋째로 경영평가를 어떻게 하며, 누가 언제 배당을 해줄 것인가의 문제다. 동일업종으로만 한다면 관계없지만 층별 또는 층내에서도 서로 다른 업종으로 운영을 할 경우 투자한 지분이 어느 업종에서 수익이 발생한 것인가를 어떻게 구분할 것이며, 언제 무슨 방법으로 경영성과를 평가할 것인지 투명하고 객관적인 방식이 절대적으로 전제되어야 한다.◆ 지분제상가의 투자포인트효과적인 지분제상가투자를 위해서는 우선 등기이전이 즉시 될 수 있는 상가를 골라야 한다. 지분형 상가가 시장에서 필요한 이유는 투자자뿐 아니라 자금력이 부족한 공급자에게도 하나의 대안이 된다는 점이다. 따라서 준공시기가 많이 남아 있는 상가보다는 준공시기가 임박했고 즉시 등기이전이 가능한 지분을 매입하는 것이 안전하다.둘째로 경영실적에 대한 평가방법과 평가기관, 배당시기 등을 공신력있는 시행자가 보장하는 상가라야 한다. 지분이 상가건물 전체에 대한 것인지, 아니면 일정한 공간에 대한 것인지를 먼저 명확히 해야 한다. 이를 통해 그 대상에 대한 경영평가를 언제 누가 어떤 방식으로 할 것이며, 이에 대한 감사는 투자자들이 어떻게 할 수 있고 손해발생시 경영책임은 경영자들이 어떻게 지게 될지를 정해야 한다.셋째, 순수한 펀드형상가라 하더라도 보장수익률이 있는 것이 좋다. 우리 현실에서 손해도 투자자의 몫이라는 개념은 아직 쉽게 받아들여지지 않는다. 여전히 상가에 대한 운영자들의 신뢰성은 확보되지 않고 검증되지 않고 있으므로 공신력 있는 시행자가 끼여 있어야 하고 이들이 최소한의 수익을 보장하고 있으면 좋다.넷째, 점포별 경영주체가 이미 확보되어 있는 상가야 한다. 상가에 대한 레이아웃만 있고 다 알아서 해준다고 큰소리만 치는 곳은 피하는 게 좋다. 층별로 어떤 업종이 있고 이 업종을 누가 언제부터 경영하기로 하였다는 것과 경영담당자의 신상명세, 계약서 등을 확인해 보아야 한다. 끝으로 업종과 상권이 조화를 이루어야 하며 지분에 대한 가격비교를 해서 가능한한 투자대비 수익성이 좋은 상가를 골라야 한다.