목적·업종 선택 분명해야 성공

IMF의 직격탄을 맞은 대표적인 부동산상품의 하나가 상가지만 의외로 큰 타격을 입지 않은 상가가 있다. 바로 상가주택이다. 애당초부터 상권자체를 홀로 지탱하고 있었고, 큰돈은 못 벌어도 단골들이 한두가지씩 늘 사가는 안정적인 고객이 확보돼 경기변동의 영향을 별로 받지 않은 탓이다. 아울러 경쟁이 치열하지 않고 주거부문을 겸하기 때문에 위험성과 초기자금 부담도 덜하다는 점에서 다른 상가들과 일정한 부분에서 차별화된 모습을 보여주고 있다.특히 퇴직자들이 늘면서 기존의 전문상가들보다 임대비용이 적고 큰돈은 아니지만 소규모의 이익이 꾸준하다는 점에서 이런 상가주택쪽으로 점포를 창업하려는 수요는 어느 정도 상존하고 있었으며 앞으로도 늘어날 전망이다. 하지만 상가주택이라고 해서 모두 단순하거나 동일한 형태는 아니다. 크게 상가주택을 이야기할 때 원래는 주택이었는데 접근성이 좋은 도로변의 1층이나 지하 또는 2층을 인근에서 필요로 하는 업종의 상가로 전용해 영업하는 형태를 말한다. 여기에는 나홀로형 상가주택과 집단화된 상가주택으로 나눌 수 있다.이러한 두 유형의 상가주택 모두가 가진 공통점이라면 대부분 한일(一)자형 도로변을 중심으로 형성된다는 점이다. 그리고 그 도로에서도 골목과 골목이 교차하는 모퉁이 등이 특히 집단화된 상가주택으로 성장해 가는 포인트가 되고 서로 위치적으로 연접하는 특징을 갖고 있다.아울러 상권의 사이클로 본다면 「나홀로형→집단화형→근린형 상권형성→지구형 상권형성」식으로 발전해 나가기 때문에 단순하게 상가주택 일부를 임대하는 것보다는 아예 그 상가주택 자체를 매입하여 운영하는 것도 유망할 것으로 보인다. 상가주택은 그만큼 활용여하에 따라 가능성이 많은 품목이다.◆ 투자사례서울 양천구 신정동에서 주유소를 하고 있는 장모(52)씨의 경우가 상가주택을 잘 활용해 돈을 번 대표적인 사례다. 장씨가 투자를 한 상가주택이 자리잡은 곳은 흑석동 중앙대학교 부근. 비디오가게로 운영중인 3층주택의 1층 상가를 권리금 없이 6천5백만원에 전세로 인수했다. 당초 주택주인의 아들이 비디오 가게를 운영했는데 전혀 장사가 되지 않아 싸게 내놓은 것이다. 장씨는 주변을 조사해 본 결과 비디오가게가 안될 수밖에 없는 이유를 찾았다. 바로 비디오방 PC방 등이 줄줄이 생겨나고 있다는 점이었다. 장씨는 가게를 우선 어떤 업종으로 할 것인가를 생각하다가 아무래도 포화상태인 서점 문구 호프 등보다는 배달을 겸할 수 있는 닭바비큐전문점을 냈다. 바비큐와 꼬치를 겸할 수 있고 소주나 맥주도 병행해서 팔았다. 약 3개월이 지나자 매출은 하루평균 30∼40만원에 이르렀다. 비디오가게를 했을 경우 거의 2주일간 빌려준 경우의 매출액이었다. 장씨는 더 나아가 주변에서 전화로 주문해오는 집들의 주소와 전화번호 등을 철저하게 메모해 언제 무엇을 얼마나 배달했는지를 기록했고 찾아오는 손님들도 가급적 연락처 등을 기재해 단골고객화했다. 그리고 올해 초에 점포를 시설비 포함해 권리금 5천만원을 받고 고객명단과 함께 인근에서 바비큐집을 내지 않는 조건으로 퇴직한 이모씨에게 넘겼다.◆ 투자포인트상가주택 투자에 성공하기 위해서는 첫째, 상가주택 구입시 그 목적을 분명히 해야 한다. 부업으로 뭔가를 할 것인지 아니면 직업적으로 할 것인지를 결정해 나홀로형 상가주택이나 집단화된 상가주택 중 하나를 택해야 한다. 그리고 나서 주택가내에 분포하고 있는 상가들의 업종을 조사해 투자할 점포의 주력 업종을 정해야 한다.둘째, 업종믹스를 잘해야 한다. 잡화점이나 슈퍼 등 일용품 중심일 경우 철저하게 잡화백화점식으로 가도록 해야 한다. 그리고 밤이나 낮이나 수시로 슬러퍼를 신고 가서 그때그때 필요한 것을 사올 수 있도록 상시영업 체계를 갖추어야 성공한다. 상가주택의 대상고객은 거리를 지나거나 다른 지역에 사는 불특정 다수가 아니라 동네주민들이 주고객이 되기 때문에 몇 명 안되는 동네주민들에게 1년에 한두번씩만 사는 전문상품만을 판다는 것은 위험하기 때문이다. 특히 나홀로형 상가주택의 경우에는 이러한 영업전략이 승패를 좌우한다. 또한 상가주택이 밀집된 경우에도 다른 가게와 독특하게 차별화된 전문화도 요구되나 그 전문업종만으로는 한계가 있어 역시 2∼3가지의 파생상품을 갖추어야 한다. 예를 들어, 족발전문점이라 해도 막국수나 치킨, 탕수육 등 다른 상품 등으로 선택의 폭을 넓게 해주는 것이 유리하다. 실제로 주택가에 자리잡거나 진입지에 위치한 상가주택을 만두 전문점으로 했다가 나중에 라면, 떡볶이, 순대, 곱창까지로 다변화하는 경우를 흔히 볼 수 있다.셋째, 철저하게 서비스 정신으로 무장해야 살아남는다는 점이다. 전문점이 좋은 것은 핵심상품만으로 승부를 걸 수 있다는 점이다. 그러나 상가주택에서는 대상고객이 많지 않고 조금만 벗어나면 전문점들이 즐비해 사실상 특수한 상품하나만 갖고 동네사람들을 대상으로 전문화하기란 어렵다. 이 말은 상품의 품질이나 맛보다 상품구색을 두루 갖추고 철저하게 믿음과 신뢰를 쌓아가며 부지런히 움직여야 한다는 이야기다. 성실하게 배달하고 새벽이나 아침, 심야에 관계없이 자다가도 벌떡 일어나 문을 열고 물건을 판다는 자세가 필요하다.넷째, 주택지내에서도 입지를 무시해서는 안된다. 입지란 「목」이다. 상가라면 상가주택이든 전문상가든 관계없이 「목」이 좋아야 한다. 그것이 기본이다. 이왕이면 골목과 골목이 만나는 지점이 좋고, 학교나 아파트단지 등과 같이 사람들이 모여 있는 시설들을 끼고 있으면 더욱 좋다. 오르막보다는 내리막의 평지가 역시 접근하기 좋고 출퇴근시 정거장이나 지하철역으로 가는 주도로변이 다른 입지조건보다 훨씬 유리하다.