소액투자 가능·환금성 장점... 소형아파트, 전세보다 월세가 더짭짤

IMF이후 부동산시장에서 가장 각광을 받은 것이 아파트라면 그 가운데에서도 가장 두각을 나타낸 것은 단연 역세권아파트다. 항상 전세수요가 풍부한데다, 은행이자율 이상의 임대료 상승률이 유지되고 매매도 잘 이뤄져 환금성 좋다는 장점 때문이다. 특히 내년부터 임대주택사업조건이 완화될 예정이어서 집값하락의 위험부담이 적은 역세권아파트는 임대주택사업의 가장 적합한 대상으로 떠오르고 있다.그러나 역세권아파트를 사서 임대주택사업을 할 때는 평형에 따라 임대형태나 지역선정, 건축연수 등의 선택을 달리할 필요가 있다. 우선 20평 이하 소형아파트는 전세로 임대료를 받는 것보다 월세로 받는 것이 유리하다. 보통 월세가 전세보증금의 1.5∼2%(연 18∼24%)로 보증금비율이 높은 소형아파트는 그만큼 수익률이 높기 때문이다.임대수익성을 생각할 때에는 새로 입주하는 아파트보다 매매가가 낮고, 전세가비율이 높은 기존아파트를 선택하는 것도 요령이다. 소형아파트는 임대수요는 많아도 매매수요가 별로 없는 편이다. 때문에 향후 환금성보다는 임대로 보유할 때 최대 수익을 올릴 수 있는 주택이 유리하다. 여기에다 건축연수 10년 이상된 저층아파트단지의 대지지분이 많은 아파트라면 향후 재건축가능성을 고려해볼 때 조건이 더 좋은 편에 속한다.20∼30평대의 중형아파트는 보증금단위가 커 월세로 돌릴 경우 부담이 크므로 수요자를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 전세로 할 경우 월세보다 수익성이 낮으므로 매매가 상승률이 높아 5년 임대후 팔 때 양도차익이 큰 지역을 찾아야 적정수익이 보장된다. 이런 경우에는 역세권 중에서도 강남권이나 도심권 등을 경유하는 역세권주변으로 교통뿐만 아니라 환경 학군 등의 선호도가 높은 지역을 택하는 것이 유리하다.◆ 개통 예정인 6, 7, 8호선 주변 주목이밖에도 임대수요자가 많은 아파트단지를 고르려면 단지규모가 서울지역은 최소한 5백가구 이상, 신도시는 1천가구 이상으로 단지내 근린생활시설이 골고루 들어선 곳, 인근 대형쇼핑센터나 할인매장의 이용이 수월한 곳 등이 유리하다. 또 단지내 또는 도보 20분 거리 안에 교육시설이 있고 가구당 1.3∼1.5대 이상 주차공간이 확보되는 곳이 주거지로서 쾌적성이 높다.이러한 조건들에 비춰 역세권아파트 중에서 주목받을만한 곳으로는 기존 지하철역이 경유하는 지역보다 앞으로 개통될 6·7·8호선 잔여구간 주변이다. 지하철역 공사기간중에는 교통체증과 소음 등으로 집값이 약세를 보이지만 지하철역만 개통되면 매매가와 전세가가 상승세를 보이기 때문에 손해볼 염려가 없다. 특히 앞으로 환승역이 되는 지역은 교통편의성이 증가하고, 역세권을 중심으로 한 상권이 개발될 가능성이 커 임대사업뿐 아니라 투자가치가 높은 곳이 많다.노선별 유망역세권을 보면 오는 2000년7월부터 11월 사이에 개통예정인 6호선의 경우 국철과 만나는 석계역세권, 5·6호선 환승역인 공덕역세권, 한강조망이 가능한 효창공원역부근, 수색역부근 재개발아파트, 2·6호선 환승역인 합정역부근 등이 가장 유망하다. 7호선은 2000년2월부터 개통 예정으로 임대수요가 풍부한 광명역부근 주공아파트 및 신규입주아파트, 2·6호선 환승역인 대림역부근, 도심권과 가까운 장승백이역부근, 사당역세권과 연계되는 이수역주변 등이 가격상승 효과가 클 것으로 예상된다.2000년7월부터 개통 예정인 8호선 구간도 강동구청역 인근에 들어서는 현대 청구 삼성 등 대단위 아파트단지, 강남과의 시간거리가 좁혀지는 가락시장역과 단대오거리역, 산성역 부근, 암사역 부근, 5호선과 환승역이 되는 천호역부근 등이 임대주택사업지로서 앞으로 각광받을 곳들이다. (02)773-4216