2000년 부동산시장 완만한 상승세 ... 서울지역 역세권 아파트, 재건축 투자 경기도권 주목

2000년 부동산시장 전망은 낙관적이다. 오히려 유가급등과 물가상승, 인플레 우려 등 부동산 값 상승을 부추기는 변수들이 많아 기대심리가 팽배해 있지만 부동산 값은 종목별·지역별 상승 하락의 편차를 보이는 가운데 완만한 상승세가 유지될 전망이다.그러나 99년에 신규 분양 아파트 중심으로 부동산시장이 움직였다면 2000년에는 상가, 건물, 토지 등 전종목으로 상승세가 넓게 확산되고, 지하철 및 외곽순환도로 개통, 택지개발사업 및 재건축사업 등 개발변수 중심으로 부동산시장이 움직일 전망이다. 따라서 2000년 부동산시장 투자는 부동산의 입지여건과 활용가치, 향후 개발전망 등을 고려한 안목있는 투자가 요구된다.● 사이버 아파트·환경친화형 아파트2000년에도 택지분양가 인상, 고급 아파트 등장에 따른 분양가 인상 촉진 등으로 신규 아파트의 청약열기가 계속될 전망이다. 또 분양권 전매 등으로 입지여건이 좋아 가격상승 여지가 큰 입주 예정 아파트 거래도 활기를 띨 것이다. 그러나 이미 99년 아파트 분양가가 서울·경기권만 하더라도 평균 15~20% 가까이 올라 분양가 차익 및 인근 아파트와의 시세차익을 기대하기 힘든 곳이 많아 청약경기 과열이 국지적 현상에 그칠 것이므로 지역선택에 유의해야 한다.또 최근 일반 아파트에 비해 프리미엄이 높아지고 있는 초고속 정보통신시설을 갖춘 사이버 아파트, 환경친화형 아파트에 주목할 필요가 있다. 사이버 아파트는 배선, 배관, 통신실 환경 등 구내정보통신 기반시설의 정도에 따라 1, 2, 3 등급으로 구분된다. 초고속 정보통신아파트로 인증받으면 해당 등급의 엠블렘(인증 마크)과 인증명판을 아파트단지에 부착하게 되므로 분양 후 일반 아파트보다 10% 이상 높은 프리미엄이 붙고 있다. 환경부에서도 아파트단지별 환경 쾌적도를 기준으로 등급을 매겨 환경친화형 아파트 인증제도를 추진하고 있어 단지내 녹지비율 및 인근 주거환경 쾌적도가 향후 아파트의 투자가치를 좌우하는 큰 변수로 작용할 것이다.● 서울외곽순환도로 IC 주변무엇보다 2000년 투자 안전지역은 서울 외곽순환도로 개통지역과 6, 7, 8호선 지하철역 개통 인근 지역이다. 서울 외곽순환도로는 이미 한강 이남 구간과 산본 - 김포 구간이 완공돼 한강이남 일부구간과 동부구간(퇴계원~판교~안양~부천~일산)의 교통이 원활해지고 있다. 또 2005년까지 개통될 예정인 수도권 북부 구간(일산~송추~퇴계원, 32.6Km)까지 개통될 경우 서울의 영향권은 더욱 넓어질 전망이다. 이렇게 외곽순환도로가 완공되면 일반도로와 연결되는 인터체인지는 교통요충지로 개발이 촉진되며 땅값, 집값이 상승세를 보이게 된다.11월26일 개통된 산본~논곡~대야~장수~송내 IC구간과 서운~박촌~김포~신평 IC 등으로 안산, 인천, 시흥 등도 서울과의 출퇴근 거리가 1시간 30분 이상에서 1시간권으로 좁혀졌고, 김포 사우지구는 강남권까지 30분, 인천 계산지구도 경인고속도로의 교통체증을 피할 수 있게 돼 서울까지 1시간권으로 좁혀졌다. 향후 개통지역인 일산~의정부~퇴계원 등도 신규 분양 아파트는 물론 교통여건이 좋은 전원주거지로 각광받게 돼 토지가격 상승률이 높아질 지역이다.이들 지역은 현재 겨울 비수기철인데다 인근 대규모 택지개발지구의 미분양 아파트가 많아 교통 프리미엄이 붙지 않고 있어 저렴한 가격에 소액투자하기 좋은 지역이다. 그러나 아파트는 이미 공급초과로 향후 분양가 인상 및 시세차익을 기대하기 어려운 곳이 많으므로 전원주택지나 상가시설 중심으로 중장기 투자계획을 잡아야 한다.● 6·7·8호선 역세권중소형 아파트2000년부터 개통되는 6·7·8호선 주변의 아파트단지, 이면도로변의 낡은 단독주택 및 상가주택, 중소규모 건물 등도 수익성이 좋은 투자대상이다. 2000년7월부터 11월 사이에 개통예정인 6호선(봉화산역~상월곡역)의 경우 국철과 만나는 석계 역세권, 5·6호선 환승역인 공덕역, 한강 조망이 가능한 효창공원역 부근 아파트, 수색역 부근 재개발 아파트, 2·6호선 환승역인 합정역 부근 등이 가장 유망하다.석계역 부근에서는 한진·한화·그랑빌 아파트와 도보 10분 거리에 있는 두산·현대 아파트가 앞으로 역세권 프리미엄이 붙을 아파트로 부상하고 있다.또 6호선 출발지인 봉화산역 부근 두산·대림 아파트, 2001년 3월 입주예정인 상월곡역 주변 1천5백91가구의 동아아파트 등도 주목할만한 아파트단지이다. 도심권인 대흥역 앞의 99년 말 입주하는 태영 아파트, 99년10월부터 입주를 시작한 공덕역 주변의 공덕 2지구 삼성 아파트, 효창공원역에서 도보 7분 거리인 산천동 삼성 아파트 등도 유망지역으로 꼽히고 있다.2000년7월에 개통되는 7호선 잔여구간(건대입구~온수역)은 강남지역을 동서로 연결하게 된다. 7호선 역세권 중에서는 임대수요가 풍부한 광명역 부근 주공아파트 및 신규 입주 아파트, 2·6호선 환승역인 대림역 부근, 도심권과 가까운 장승백이역 부근, 사당역세권과 연계되는 이수역 주변 아파트가 가격상승 효과가 클 것으로 예상된다.2000년7월부터 개통 예정인 8호선 구간도 강동구청역 인근의 현대, 청구, 삼성 등 대단위 아파트단지, 강남과의 시간거리가 좁혀지는 가락시장역과 단대오거리역, 산성역 부근, 암사역 부근, 5호선과 환승역이 되는 천호역 부근 등이 임대주택사업지로서 앞으로 각광받을 곳이다.이들 역세권 아파트는 대형보다 중소형 아파트 중심의 투자가 유리하다. 잠실 저밀도지구 재건축사업을 필두로 서울지역에 다시 한번 재건축 붐이 형성되면 중소형 아파트의 전세가, 매매가 상승률이 높아질 수밖에 없다. 특히 임대주택사업자 등록요건이 2가구 이상으로 완화돼 전세가 상승 분위기와 함께 임대주택사업자가 늘어나게 되면 중소형 아파트 매매, 전세수요가 급증할 것으로 예상돼 임대수요가 많고, 안정적인 집값 상승률이 보장되는 역세권 중소형 아파트의 인기가 높을 전망이다.● 경기도권 재건축 아파트재건축은 중장기 투자이므로 매매가 6천만~1억원, 전세가 2천만~4천만원을 끼고 4천만~6천만원 이내에 투자할 수 있는 고양, 과천, 광명, 수원, 안양 등 수도권 노후 저층 아파트단지를 물색하는 것이 안전하다. 수원, 의왕, 광명, 안양 등 저층 주공아파트단지나 시영아파트단지는 13~17평 아파트 매매가가 5천만~8천만원선이다. 전셋값 2천5백만~3천만원을 끼고 사면 2천5백만~5천만원선이면 소액투자가 가능하다.재건축은 4~5년 이상 바라보는 중기 투자로 묻어두기에는 가격부담이 큰 서울보다 유리하다. 서울권의 재건축 붐이 활기를 띠고, 경기도 일대 택지개발지구 아파트 입주가 어느 정도 마무리되면 다음은 재건축 대상 노후 아파트쪽으로 경기가 회복될 것이기 때문이다.● 그린벨트 취락지역 여전히 강세토지시장에서는 역시 그린벨트 지역이 여전히 주목대상이다. 그린벨트 지역은 대도시권 중심으로 상승폭이 클 것으로 예상된다. 국지적으로는 서울지역의 은평구 진관내·외동, 강남구 세곡동, 자곡동, 강동구 하일동 등 13곳과 광명 소하 1동, 남양주 지금동, 구리시 교문동과 토평동, 하남시 풍산동 등 인근에 대규모 아파트 단지를 끼고 있는 개발제한구역 해제지역, 고양시 풍동, 용인 수지읍 성복리와 신봉리 일대, 파주시 교하면과 고양시 풍동 일대의 개발예정지역의 준농림지역에 대한 수요 증가 및 가격상승이 예상된다.그러나 그린벨트 해제지역이라고 해서 다 투자가치가 있는 것은 아니다. 앞으로 지자체들의 도시계획 입안과정에서 보전녹지나 공원 등으로 묶이게 되면 큰 손해를 보게 된다. 그린벨트내 땅을 살 때 가장 안전한 투자대상은 집이나 근린생활시설을 지을 수 있는 1천명 또는 주택 3백채 이상이 모여 있는 집단취락지역내의 대지다. 이들지역의 대지 값은 이미 많이 오르긴 했지만, 주변 지역의 땅값을 감안하면 해제 후 추가상승여지가 많다. 같은 그린벨트라도 기존 택지개발지구 인근 지역이나 아파트 건립 후보지 주변 지역도 향후 투자가치가 높은 대상이다.★ 집값 오르나 안오르나 / 망설이지 말고 설 전에 사라올해 들어 상승세를 이어가던 집값이 지난 9월 이후 주춤하는 양상을 보이고 있다. 매물도 뜸하게 나오는데다 수요 역시 크게 줄어든 모습을 보여주고 있다. 그렇다면 내년도 집값은 어떨까. 일각에서는 외환위기 이후 집을 많이 짓지 않아 크게 오를 것으로 예상하는데 이는 어느 정도 들어맞을까.일단 내년도 집값은 올해에 비해 5~10% 정도 상승하는 선에서 결정될 것이라는 분석이 유력하다. 봄이 되면 실수요자 중심으로 수요가 다시 살아날 것으로 분석되는데다 부동산 경기 역시 기지개를 켤 것으로 보이기 때문이다. 하지만 모든 아파트나 단독주택이 무차별적으로 오르는 현상은 없을 것으로 전망된다. 투자 유망지역을 중심으로 선별적으로 상승하는 양상이 빚어질 것이라는 얘기다.그렇다면 지금이라도 집을 사야 할까. 만약 실수요자라면 당장이라도 사는 것이 낫다는 의견이 지배적이다. 구입시기를 내년으로 미룬다고 뾰족한 수가 생기지 않는데다 앞으로 어느 정도 오를 가능성이 높은 까닭이다. 특히 투자용이 아닌 주거용 가운데는 아직 오르지 않은 곳이 많은 까닭에 이런 곳을 찾아 구입한다면 괜찮은 가격에 집을 장만할 수 있다는 설명이다.투자 차원에서 인기지역 아파트에 투자할 때도 차라리 지금쯤 사는 것이 나을 것으로 관측된다. 최근 들어 인기지역과 비인기지역이 차별화 양상을 보이며 인기지역 아파트의 가격이 계단식으로 오르고 있는 까닭이다. 특히 여기서 한가지 중요한 점은 이런 현상은 앞으로도 계속될 것으로 전망된다는 사실이다. 따라서 투자자 입장에서 자신이 선호하는 아파트가 있거나 추천받은 물건이 있다면 너무 망설이지 말고 설이 지나기 전에 매입에 나서는 것이 나을 것으로 전망된다.