임대료 쉽게 많이 받는 강남권 일대 주목 … 단독·상가는 미래가치따져야

새 천년 재테크의 화두는 유동성이다. 최근 각광을 받고 있는 주식형뮤추얼펀드도 폐쇄형이라 투자자들의 불만이 적잖을 것이다. 사실 유동성 측면에서 본다면 부동산은 상당한 취약점을 안고 있다. 2월8일이후 대우채 95% 환매가 진행돼도시중 유동자금의 상당수는 부동산이 아닌 간접투자상품이나 주식시장으로 흘러들 가능성이 높다.그렇다고 부동산 시장 전망이 어두운 것만은 아니다. 인플레이션 우려, 투기장으로 변한 주식시장 등을 고려해 보면 부동산 시장으로적잖은 자금이 유입될 가능성도 배제할 수 없다. 그렇다면 부동산 상품 가운데 유동성이 보장되는 종목은 전혀 없는 것일까? 꼭 그렇지만도 않다. 유동성이 보장된 종목도상당수 눈에 띈다. 금융시장이 불안해 현물자산으로 대체투자수단을고려하는 투자자라면 유동성이 뛰어난 상품을 고르는 게 현명한 투자법이다.먼저 살펴볼 것이 아파트이다. 사실 부동산 여러 종목 가운데 아파트만큼 유동성이 뛰어난 종목도 없다. 문제는 모든 아파트가 유동성을 보장하지는 않는다는 것이다.아파트의 유동성은 한마디로 임대료를 많이 받을 수 있는 것으로 요약할 수 있다. 그러나 이에 못지않게 쉽게 받을 수 있는 것도 중요하다. 임대료를 많이, 쉽게 받을수 있는 상품이 유동성이 뛰어나다는 것이다.이런 점에 비춰볼 때 유동성이 뛰어난 아파트로 강남권 일대 단지를들 수 있다. 강남권 일대 단지의경우 가격이 비싸기는 하다. 그러나 비싼만큼 그만한 값어치가 있다. 언제든지 현금화할 수 있고 임대 놓는 것도 수월하다.반면 강북권 아파트의 경우 가격은싸지만 유동성이 낮다. 굳이 표현하면 수시입출금이 불가능한 금융상품에 비유할 수 있다. 뿐만 아니라 수익률도 낮아 그리 매력적인투자상품은 아니다. 덧붙여 전세가의 비율이 높다고 유동성이 뛰어나다는 것을 의미하진 않는다.올 한해를 비롯, 앞으로도 주택값은 안정적인 성장세를 이어갈 것으로 보인다. 이런 점에 비춰볼 때현금화하기가 쉬운 강남권 일대 단지를 주목해 볼 필요가 있다. 아파트의 경우 「좋은 게 더 좋은 것이다」라는 인식하에 투자대상을 고르는게 현명한 방법이다.◆ 연립주택은 개조 후 가치 중요단독, 연립, 다가구 등 비인기 주거단지에서도 유동성이 높은 상품을 찾을 수 있다. 이때 유동성의의미는 아파트와 다소 다르다. 단독, 연립, 다가구의 경우 리노베이션 등 개조 후의 가치가 곧 유동성을 의미한다. 이런 주택을 고를 때는 현재의 모습보다는 개조 후의모습을 고려하는 게 좋다.이런 점에 비춰볼 때 단독, 연립,다가구 등은 재건축 주변과 이면도로, 아파트 밀집지 주변에서 유동성이 좋은 상품을 발견할 수 있다.저밀도, 택지개발지구 등 재건축주변 단독, 다세대 등은 개조하면언제든지 환금성이 높은 임대상품으로 탈바꿈하게 된다. 이면도로주변 단지 역시 상권변화 추이 등그 일대 사회경제적 여건 변화를고려해 신상품으로 언제든지 탈바꿈이 가능하다. 아파트 밀집지 주변 단독주택도 예외는 아니다.수원시 천천동 일대가 대표적 예다. 천천1지구, 정자지구 등에 속속 아파트 단지가 입주하면서 그일대 단독, 다세대 등이 점포주택이나 원룸 등 환금성이 좋은 상품으로 하나 둘 개조되고 있다. 천덕꾸러기 취급을 받았던 단독, 다세대가 순식간에 환금성 좋고, 수익성 높은 상품으로 탈바꿈된 것이다.대표적 수익형 상품인 상가를 살펴보자. 먼저 살펴볼 것은 상가가 가지는 유동성의 의미이다. 간과해서안될 것은 임대료가 높다고 유동성이 좋다고 얘기할 수 없다는 것이다. 수익환원법에 의거해 유동성이좋은 상가, 나쁜 상가를 가려내는안목이 요구된다.수익환원법이란 수익으로 해당 건물의 가치를 결정하는 방법이다.매매가 3억원, 보증금 6천만원, 월임대료 1백만원인 상가를 예로 들어보자. 1년간 총 임대료 수입은 1천2백만원이다. 건물 가치 대비 수익률이 보통 10%인 점을 감안하면,이 건물의 실제가치는 임대료 수입의 10배인 1억2천만원에 보증금 6천만원을 더한 1억8천만원이다. 매매가 3억원과는 1억2천만원의 가격차이가 발생한다. 즉 상가의 실제가치에 비해 매매가가 1억2천만원비싼 셈이다.이 건물을 개보수한다고 치자. 신축비용으로 건물 값의 30%인 3천만원을 투자해 1억2천만원 이상의 수익 상승을 가져 올 수 있다면 이상가는 투자할 만한 가치가 있다.다시 말해 미래가치가 있는 상가는유동성이 좋은 상품, 그렇지 않다면 유동성이 나쁜 상품으로 분류할수 있는 것이다.상가를 고를 때는 매매가, 보증금에 연연해서는 안된다. 수익환원법에 의거해 산출된 가치와 매도희망가 간의 가격차이가 없을수록 환금성이 뛰어나다는 것을 뜻한다. 특히 상가의 경우 매매가가 싸다고,임대료가 많다고 무턱대고 매입했다간 큰 코 다치기 십상이다. 장래성 있는 상가 입지로는 6, 7호선미개통 역세권을 들 수 있다.토지의 유동성이란 개발 후의 모습이 키 포인트이다. 현재는 볼품이없어도 개발 여지가 많은 땅이 곧유동성이 좋다는 것을 뜻한다. 신도시 주변 전원주택지가 투자 1순위로 꼽힌다. 국민소득 증가, 베이비붐 세대의 대거 정년퇴직 등을고려해 볼 때 몇년 사이에 전원주택단지가 유망 투자상품으로 부상할 가능성이 크기 때문이다. 특히도심과 가깝고, 생활편익시설 등을손쉽게 이용할 수 있는 대규모 주택단지 주변의 전원주택지는 각광을 받을 전망이다.사실 부동산의 경우 다른 재테크상품에 비해 유동성이 가장 낮은편이다. 그러나 잘만 고르면 유동성이 좋은 상품도 있다. 부동산의특성상 주식과 동일한 유동성을 확보하기는 어렵다. 그러나 위에서보듯 각 상품별로 유동성 기준이다르고, 그에 맞는 최상의 상품도적잖다.◆ 볼품 없어도 개발 여지 많은 땅좋아덧붙여 주머니를 가볍게 할 필요가있다. 주식투자 격언 중 「계란을한 바구니에 담지 말라」는 말이있다. 분산투자의 중요성을 의미하는 말이다. 부동산에도 분산투자의중요성이 부각된 적이 있다. IMF체제에서 그랬다. 이때에는 한 상품에 대한 집중투자보다는 분산투자가 리스크를 줄일 수 있는 방법이었다. 그런데 지금은 사정이 달라졌다. IMF로 인해 이곳 저곳 사놓았던 부동산을 하나 둘 정리할필요가 있다는 것이다.주머니를 가볍게 해 놓고, 유동성이 좋은 상품에 집중투자하는게 새천년 부동산 재테크 핵심 전략이다. 아울러 「좋은게 좋다」는 투자원칙을 새겨둘 필요가 있다. 또「싼 게 비지떡」이라는 속담을 잊어서는 안될 것이다.