객관적 정보 인프라·회계 투명성 확보· 엄격한 공시제도 필요

새로운 부동산금융기법인 부동산투자신탁(리츠, REITs) 도입에 큰 관심이 모아지고 있다. 리츠는 형태에 따라 차이는 있지만 부동산을 자본·금융시장과 연계시켜 자금배분의 효율성을 높인다는 기본 특징이 있다. 또 경기 변동에 따른 투자 위험을 분산시키는 한편 장기적으로 자본시장 육성에 기여한다는 장점도 있다.그러나 리츠제도의 도입에 따른 문제점도 많다. 지난해 국토연구원이 금융업종사자, 학계 전문가 등을 대상으로 조사한 결과를 보면, 이 제도의 실시 후 투자자와 사업자간의 분쟁(34.0%), 수익성의 사전평가 난해(23.4%), 투자위험(15.4%), 부동산투기(12.0%) 등의 문제가 예상되는 것으로 나타났다. 이는 근본적으로 부동산의 리스크·리턴 구조, 수익·위험성 등 투자정보를 정확하게 제공할 수 있는 부동산정보 인프라가 미흡하다는 데서 기인하는 것이다. 또 회계의 불투명성, 부동산의 객관적 가치평가 등 공인기관의 사전평가제도가 없다는 점도 문제다.리츠제도는 먼저 일정수준의 수익성이 확보되어야 제대로 정착될 수 있다. 수익성은 부동산의 개발·관리에 대한 경험과 능력에서 창출된다. 부동산경기와 저금리도 중요하다. 미국의 경우 이 제도를 1960년에 도입했지만 부동산경기가 활성화된 1969년부터 크게 성장했다. 그러나 1972년부터 금리가 급등하면서 연 30∼40%의 적자를 기록, 상당수의 리츠가 파산했다. 부동산경기와 함께 금리가 안정기조를 유지해야 성공 기반이 확보되는 셈이다.또한 리츠가 자본시장의 뮤추얼펀드와 같이 활성화되기 위해서는 제도적 틀이 갖추어져야 한다. 무엇보다도 세제혜택이 필수적이다. 미국은 1960년에 내국세법을 개정해 일정요건을 갖춘 리츠에 대해서 연방정부 법인세를 면제했다. 리츠에 법인세를 부과하고 배당금을 받은 주주들에게 다시 소득세를 징수하는 이중과세를 막는 한편으로, 투자자에게 더 많은 이익을 제공하기 위한 조치이다.◆ 주주 1인 지분 10% 이내 제한 바람직세제를 지원하기 위해서는 리츠의 조직, 배당, 자산구성 등에서 일정한 요건의 충족이 필요하다. 먼저 조직의 신뢰성과 객관성 확보를 위해 미국과 같이 주주가 최소한 1백인 이상이어야 한다. 또 주주 1인의 지분을 10% 이내로 제한하는 것이 바람직하다. 배당금도 총소득의 일정비율 이상으로 제한해야 할 것이다.현재의 부동산시장 여건에서 리츠를 도입하기 위해서는 투자자를 보호하는 장치가 시급히 마련되어야 한다. 사업자의 신뢰성 제고, 회계의 투명성 확보와 함께 투자사업에 대한 객관적 가치평가체계 구축 등과 같은 제도적 기반이 마련되어야 한다.부동산 투자는 불확실성이 크다. 설문조사에서도 사업자의 신뢰성 및 회계의 투명성(26.1%), 투자사업 가치의 객관적 평가(21.8%)가 선결요건으로 나타났다. 따라서 도입단계에서는 회계의 투명성을 제공할 수 있는 신뢰성있는 조직으로 참여를 제한하고, 기업공개 의무화와 같은 엄격한 공시제도가 먼저 이루어져야 할 것이다.부동산투자는 고위험 고수익 상품이다. 부동산투자정보의 분석과 예측 등 전문적 지식과 경험이 많아야 안정적인 투자수익률을 확보할 수 있다. 외국기관과의 업무제휴 및 교환근무 등을 통한 전문가 육성이 시급하다. 또한 자본시장 및 금융상품의 가치결정기법을 연구하고 부동산시장 예측모형도 개발할 필요가 있다.