올해 봄 비해 10% 이상 시세 하락 ‘꿈 이룰 기회’ … 낙찰가율 하락, 경매 구입도 수월

경기도 파주시 교하면 전원주택단지.부동산시장이 겨울방학에 들어갔다. 상품 종류를 막론하고 거래가 뚝 끊겨 중개업소마다 ‘개점휴업’ 푸념을 하고 있는 상태. 수도권 토지, 전원주택업계는 사정이 더욱 어렵다. 외환위기 여파가 가져온 하락세가 회복되기도 전에 다시 끝모를 침체기로 빠져들고 있다.그러나 평소 전원주택 마련을 꿈꿔왔던 이에겐 요즘이 좋은 투자기회다. 경기도 용인, 양평, 남양주, 광주, 파주 등 서울 외곽 인기지역 부동산값이 지난 봄에 비해 10% 이상 하락했고 일부 전원주택전문업체들은 분양가 보다 싼값에 물건을 내놓고 있다. 법원경매시장에서도 논밭을 포함한 농가, 서구식 전원주택들이 감정가 이하 가격에 쏟아지고 있다.최고 38%할인, “분양대금 안전해요”한국토지신탁과 전원주택전문업체 그린홈넷은 수도권 전원주택지 64필지를 분양가에서 15~38% 할인한 가격에 동시분양한다. 가평, 광주, 남양주, 용인 등 4개 지역 5개 단지가 분양 대상.특히 전원주택 수요자들이 분양대금의 안전성에 민감하다는 점을 감안, 한국토지신탁이 자금관리를 맡았다. 할인을 통한 수익성에 투자 안전성까지 보장한다는 전략이다.동시분양되는 단지들은 서울에서 1시간 이내 거리에 위치해 출퇴근이 가능하다. 가평 임초리의 아침고요마을을 제외하면 모두 단지조성이 완료된 상태. 따라서 계약과 동시에 주택 건축을 할 수 있다.용인시 양지면 정수리에 위치한 드림홈 단지의 경우 원분양가 평당 50만원에서 24%를 할인, 평당 38만원에 분양중이다. 아시아나CC에서 5분 거리에 위치하며 단지내에 인도어골프장과 테니스장을 갖췄다.가평군 임초리 아침고요마을은 영화·드라마 촬영지로 잘 알려진 아침고요수목원 옆에 위치한다. 단지 뒤편이 산으로 둘러싸여 있고 면소재지가 가까워 편의시설 이용이 쉽다. 일부 필지는 당초 분양가에서 33~38%를 할인, 평당 22만~23만원에 공급한다.그린홈넷 김상욱 팀장은 “분양기간 중 계약을 체결하면 소유권 이전 등기시 소요되는 법무사 비용을 대납해주며, 현장답사 참가자가 계약을 체결하면 1백만원 할인 혜택도 주어진다”고 밝혔다.경매물건 쏟아지나 투자자 발길 ‘한산’11월말 현재 법원 경매에 부쳐진 수도권 단독주택은 1만1백3건에 달한다. 이 가운데 고급 전원주택과 논밭이 있는 농가가 60% 정도를 차지한다. 경기하락으로 경매에 부쳐지는 물량이 늘고 있는데 반해 경매 투자자는 줄어 시장이 한산하기는 마찬가지.이에 따라 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 지난 상반기에 62.9%였으나 하반기에는 60.66%로 2% 이상 떨어졌다. 보통 2~4회 유찰돼 최초 감정가의 3분의 1가격에 살 수 있는 물건도 흔하다.경매 전원주택의 장점은 시세에 비해 적어도 20%, 간혹 절반 값까지 싸게 취득할 수 있다는 것이다. 또 물건이 어느 때보다 풍부해 선택 폭도 넓다. 특히 지은지 얼마 되지 않은 서구식 전원주택은 몇회 유찰되면 땅값 정도만으로 매입할 수 있다.지은지 오래된 농가는 소자본 투자자가 관심을 가질 만하다. 5천만원 이하에 텃밭이 포함된 농가를 낙찰받아 리모델링을 통해 훌륭한 전원주택으로 만들 수 있기 때문이다. 보통 부엌과 욕실을 개조하기 위해서는 평당 50만~80만원의 리모델링 비용이 든다. 교통환경이 좋은 곳이라면 리모델링 후 매도해 시세차익을 노릴 수도 있다.무엇보다도 경매를 통하면 복잡한 허가절차를 거치지 않고도 증·개축이 가능하다. 수도권 준농림지를 매입, 대지로 전용한 후 집을 짓는 일반적인 전원주택 마련 과정과 비교하면 비용과 절차가 훨씬 절약되는 셈이다.탈 서울 늘어날 듯, “바닥일 때 골라야”앞으로 전원주택의 수요는 지속적으로 늘어날 전망이다. 주5일 근무제 도입으로 여가시간이 늘어나고 수도권 교통망 확충사업의 조기완료에 따라 교외 출퇴근 여건이 개선된다는게 시장 활성화 요인으로 꼽힌다. 또 서울에서는 단독주택지 확보가 어려운데다 ‘삶의 질’을 추구하는 30~40대가 늘고 있다는 점도 고무적이다. 여러 설문조사에서 나타나듯 도시 중산층의 상당수가 전원생활을 꿈꾼다는 사실도 ‘전원주택 붐’을 예고하는 징표다.이런 이유로 전원주택이 수년내에 아파트 버금가는 ‘주도상품’이 될 것이라는 전망을 내놓는 전문가가 많다. 용인 명진컨설팅 김순목 사장은 “IMF 이후 바닥세에서 다소 회복됐던 가격이 지난 11월부터 재하락하고 있다. 2천만원 이상 낮춘 가격에 내놓은 급매물도 많다. 전원주택 실수요자라면 풍부한 매물을 거품없는 가격에 고를 수 있는 요즘 움직여야 한다”고 강조했다.양평 용마루컨설팅 이동선 사장도 “평소 전원주택 마련 계획을 세운 도시 거주자는 가격이 싼 요즘 대지를 매입해두고 차근차근 집짓기 플랜을 짜보는게 좋다. 경기회복 후에는 중산층의 탈서울 움직임이 표면화될 것이기 때문”이라고 말했다.★ 경매 전원주택 낙찰 가이드유찰 물건 주목 … 서류 검토 확실히경기 불황에다 비수기까지 겹쳐 전원주택 경매물건이 넘쳐나고 있다. 잘만 하면 시가보다 30~40% 싸게 장만해 전원의 꿈을 현실로 만들 수 있는 기회다.전원주택을 경매로 고를 때는 먼저 지역을 잘 선정해야 한다. 메인 하우스냐, 세컨드 하우스냐에 따라 투자지역이 달라진다. 일상생활을 할 거처를 마련한다면 교통여건을 고려해 도시에서 1시간 이내 거리로 장만하는게 좋고, 별장 개념의 세컨드 하우스라면 자연환경이 좋은 지역을 기준으로 삼는 것이 낫다.경매 물건 가운데는 집에 포함된 논과 밭을 일괄 입찰하는 경우가 많다. 논밭을 분리하지 않고 일괄 입찰할 때는 농지에 대해 별도로 농지취득자격증명을 받아야 하므로 사전에 증명서 발급이 가능한지 확인 후 입찰에 참여해야 한다.최근 전원주택은 매매 사례가 드물어 객관적인 시세파악이 어렵다. 분명한 것은 하향추세라는 것. 따라서 감정가가 싸다고 섣불리 참여했다가 오히려 시세보다 웃돈을 주는 경우도 발생할 수 있다. 감정가를 선택의 우선 기준으로 보기보다는 수차례 유찰돼 가격 거품이 빠진 물건을 고르는게 유리하다.가장 중요한 것은 권리관계 파악이다. 입찰 전 각종 공부(公簿)를 발급받아 철저하게 검토해야 한다. 일부 경매 전원주택 중에는 남의 토지 위에 건축돼 법정 지상권 문제로 분쟁에 휘말린 경우가 간혹 있다. 선순위 임차인이 있는 주택도 입찰 대상에서 제외하는게 안전하다. 지적도 토지대장 건축물대장 등 서류 검토에 자신이 없다면 전문가에게 의뢰하도록 한다. 아무리 값싸고 마음에 든다 하더라도 법적인 하자가 있다면 골칫덩이일 뿐이다. <윤재호·메트로컨설팅 대표 designtimesp=20532>