2001년부터 규제 강화, 신규 공급물량 없어 … 사업속도·추가부담금 고려 필수

‘분양 성공률 1백%, 1순위 투자상품.’요즘 서울지역 한강조망권 아파트를 두고 하는 말이다. 한강변 아파트라면 어김없이 청약경쟁률 ‘대박’을 터뜨리는 데다 분양직후부터 높은 프리미엄이 형성돼 ‘당첨만 되면 돈버는’ 고수익 투자처로 자리잡았기 때문이다. 특히 남쪽으로 한강을 바라볼 수 있는 용산구, 마포구, 성동구 등 강북 한강변은 강남 노른자위를 능가하는 특급 주거지로 최고 인기를 누리고 있다.하지만 앞으로는 한강변 아파트 분양이 크게 줄어들 전망이다. 서울시가 2001년부터 한강변 재개발·재건축 사업지에 대해 용적률 제한 등 건축규제를 강화하기로 했기 때문. 한강 경관을 보호하기 위해 고층 아파트 건립은 불허한다는 방침이다. 대부분의 신규 분양이 재개발·재건축에서 나온다는 점을 감안하면 규제 여파가 클 것으로 보인다. 사업을 승인받는다해도 용적률 등이 낮아지면 조합원 부담금이 늘어나고 건설업체의 수익성도 낮아진다.때문에 2000년까지 사업승인을 받은 사업지는 한강조망권 아파트로선 ‘막차’나 다름없다. 한강변 아파트를 실속있게 마련하려면 서둘러야 한다는 이야기. 특히 치열한 경쟁률 때문에 일반분양을 통해 당첨을 받을 확률이 낮은 만큼 조합원 지분에 관심을 두는 것이 좋다. 조합원은 로열층에 우선 배정되고 분양가 혜택도 있어 일반 분양에 비해 여러모로 유리하다.용산구-한남1구역·이촌동 재건축 ‘주목’고급 주거단지로 떠오른 이촌동에선 LG한강빌리지와 삼성리버스위트 공사가 한창이다. 분양당시 수백배수 경쟁률을 기록했던 두 아파트는 평형별로 2천~6천만원의 프리미엄이 형성돼 있다.앞으로 재건축이 추진되는 아파트는 삼익, 렉스, 왕궁아파트 등 세 곳. 모두 탁월한 한강조망권을 확보하고 있어 일반분양시 인기가 높을 것으로 예상된다.삼익아파트는 지난 12월20일 조합원총회를 열고 대림산업을 시공사로 선정했다. 41~62평형 2백70가구가 신축되며 35평형, 49평형에 1억8천만(무이자 1억5천만원)~2억8천만원(무이자 2억5천만원)의 이주비가 지급될 예정이다. 35평형 매매가는 3억1천만원 선.동빙고동과 한남동 한남1구역 재개발 예정지도 눈여겨 볼 만하다. 두 지역 모두 삼성물산 주택부문이 시공을 맡았다. 하지만 아직 재개발지구 지정을 받지 못해 본격적인 시행까지 상당한 시간이 예상되는 게 흠. 용산구청 관계자는 “2003년 이후에나 가시화될 것”이라고 밝혔다.이들 재개발 예정지는 이태원과 가깝고 외국인이 선호하는 주거지여서 임대사업지로도 적합하다. 인근 삼성공인 김옥분 중개사는 “35평형을 분양받을 경우 총 2억5천만원 선의 투자비가 예상되지만 입주후 월 3백50만원의 임대수입을 예상할 수 있다”고 밝혔다. 게다가 2년치 월세를 선불로 받을수 있어 고수익 투자상품으로 손색이 없다는 설명이다. 한남 1구역의 35평형을 분양받을 수 있는 10평 규모 지분의 시세는 9천만원 선. 전세를 포함하면 5천만원 안팎으로 투자가 가능하다.성동구-금호11구역·옥수12구역 ‘한강이 앞마당’금호11구역과 옥수12구역이 한강변에 위치하고 있다. 금호11구역은 대우건설이 시공을 맡아 내년 11월 일반분양할 예정이다. 지난 12월21일 서울시가 주택재개발구역으로 지정, 사업 추진이 빨라지게 됐다. 25~44평형 8백88가구가 들어서며 단지 앞쪽에선 2층부터, 뒤편에선 10층 이상부터 한강조망이 가능하다. 33평형에 입주할 수 있는 7~10평 지분 가격은 1억~1억5천만원선. 전세를 포함하면 초기 투자비용은 8천만~1억1천만원 수준이다.옥수12구역은 삼성물산 주택부문이 시공을 맡아 26~62평형 1천5백78가구로 재개발된다. 2002년 상반기경 분양될 예정. 35평형에 입주할 수 있는 지분이 8천만~1억5천만원 선. 전세를 포함하면 1억원 미만으로 투자가 가능하다.반도컨설팅 문제능 부장은 “옥수동에서는 마지막 한강변 아파트로 시세는 그리 오르지 않은 상태다. 옥수동 삼성아파트를 모델로 삼을 경우 높은 평형별로 1억원 이상의 투자수익이 예상된다”고 말했다.여의도 롯데·마포 서강대교 주변도 인기새로운 한강조망 아파트 밀집지로 각광받고 있는 마포구 현석동, 신정동 일대에선 현대건설이 내년 8월경 아파트 5백10가구를 공급한다. 26~45평형으로 지어지며 2백가구 정도가 일반 분양될 예정. 마포대교와 서강대교, 밤섬을 내려다보는 조망권이 뛰어나고 갓 개통된 6호선 광흥창역과 가까워 인기가 높다.여의도에선 백조, 미주아파트가 60~92평형 고급 아파트로 재건축된다. 내년 3월 일반분양될 예정으로 분양가는 평당 1천만원에 이를 것으로 예상된다. 현재 30평형 매매가격은 3억5백만원 선. 일부 고층에서는 한강 조망이 가능하다.이밖에도 마포구 염리동 진주아파트와 하중동 서강주택이 ‘LG빌리지’로 재건축된다. 하중동의 경우 서강대교 앞에 위치해 한강조망 조건이 뛰어날 것으로 예상된다.★ 한강조망 아파트 수주전 치열‘빅4’ 아성에 SK 도전장한강조망지역 재개발·재건축 수주를 위한 건설업체들의 경쟁이 갈수록 치열해지고 있다. 용산구, 마포구, 성동구 등 강북의 한강변은 사업성을 걱정하지 않아도 될 특급 입지인데다 ‘고급 주택 브랜드’라는 이미지를 심을 수 있는 상징적 의미가 있기 때문. 억대 무이자 이주비와 각종 옵션을 제공하면서까지 시공권을 따내려는 이유가 여기에 있다.한강변 수주전쟁은 현재로선 삼성물산 주택부문의 우세 속에 2위 다툼이 치열한 형국이다. 하지만 올해부터는 판도에 변화가 일 전망이다. 삼성물산, LG건설, 대림산업, 롯데건설로 구성된 ‘빅4’ 구도에 SK건설이 새롭게 도전장을 던진 것.SK는 최근 “앞으로 짓는 아파트의 브랜드를 ‘SK뷰(SK View)’로 정하고 이를 계기로 아파트 사업에 적극 참여한다”고 발표했다. 전망을 중시하는 요즘 소비자의 취향을 브랜드명에 반영, 조망권을 사업 수주의 중요한 기준으로 삼는다는 전략이다. 현재 용산구 이촌동 한강반도아파트, 원효로4가 산호아파트 재건축 수주를 추진중이다. SK건설 재건축팀 박재형 과장은 “조형미와 공간미가 뛰어나 ‘안팎이 아름다운 아파트’라는 개념이 중산층의 폭넓은 지지를 받을 것”이라고 자신했다.