A급 연 10% 이상 수익률, 투자여건 호조 … 환금성·안정성 유의해야

수익성 부동산에 대한 관심이 뜨겁다. 불안한 주식시장과 지속되는 저금리 기조 덕분이다. 수익성 부동산은 임대를 목적으로 하는 상가, 다가구주택, 업무용 빌딩 등을 통칭하는 용어. 특히 일부 도심 상가가 은행금리보다 월등한 임대수익률을 기록하는 것으로 알려지면서 적지 않은 뭉칫돈이 상가 분양시장으로 유입되고 있다는 분석이다.상가 정보 전문업체 ‘상가114’에 따르면 서울·수도권 아파트 단지내 상가 1층 점포의 경우 연 수익률이 평균 14.3%에 달하는 것으로 나타났다. 또 경기지역 근린상가는 평균 10.7%, 테마상가는 평균 18.5%의 높은 수익률을 기록했다. 연 10% 이상의 수익률은 일부 목 좋은 A급 상가에 국한돼 나타나고 있지만 전반적인 상가 투자 여건이 과거에 비해 호전되고 있다는 의미와도 통한다. 그러나 주거용 부동산에 비해 환금성, 안정성이 뒤떨어지는 만큼 투자에 신중을 기해야 한다는 목소리가 높다. 상가114 유영상 팀장은 “입지, 층, 임대수요, 분양가 대비 임대가 비율 등을 잘 살펴보고 투자해야 한다. 상가 투자 붐에 휩쓸려 섣불리 투자했다가 목돈이 묶이는 사례가 적지 않다”고 말했다.테마상가패션 음식 영화 등 한가지 특정 주제로 빌딩을 꾸민 상가를 테마상가라고 한다. 전문상품만을 취급하기 때문에 가격이나 품목이 다양하고 한 곳에서 비교, 최적의 상품을 선택할 수 있다는 장점이 있다.서울 을지로 굿모닝시티의 경우 동대문시장 서부 패션타운에 들어서는 신생 패션상가. 두산타워-밀리오레-헬로apm에 이어지는 노른자위에 위치해 입지여건이 탁월하다는 평. 지하6~지상12층 규모이며 총 5천8개의 점포가 들어선다. 실평 1.2평의 1구좌 분양가는 1천5백만~2억1천만원 선. 2004년 8월 완공될 계획이다.서울 종로구 돈의동 피카디리플러스는 기존 피카디리극장을 9개 상영관과 각종 쇼핑몰 및 오락시설로 꾸미는 재건축 프로젝트. 1천5백84개의 점포가 들어서며 실평 1.6평의 1구좌당 분양가는 1천8백만~4천3백만원 선. 인천광역시 주안동의 엡스201도 입지여건이 좋은 테마상가로 꼽힌다. 주안역 상권에 위치하며 1구좌당 분양가는 4천1백만~7천3백만원 선이다. 내년 12월 개점할 예정.근린상가주거생활권에 인접해 있는 상가를 근린상가라고 한다. 제과점 약국 세탁소 미장원 학원 병의원 등 실생활과 밀접한 업종이 주로 입주한다. 과거에는 2~5층 규모에다 최상층부에는 주택이 들어서는 경우가 많았지만 최근엔 그 규모가 점점 대형화 전문화되는 상태. 김포시 사우동 제일메디칼센터, 인천 영종도 에어포트텔이 대표적이다.김포 제일메디칼센터는 2만5천세대가 포진한 사우지구 바로 앞에 위치하고 있는 병의원 전문 상가다. 진료과목별로 층을 구성해 종합병원 특진같은 의료서비스를 제공한다는 게 자랑거리. 분양을 받아 개원의 예정자에게 임대하는 방식으로 수익을 올릴 수 있다. 평당 분양가는 3백만~1천6백만원 선. 내년 2월 완공될 예정이다.단지내 상가공동주택 건립시 주민 생활편의를 위해 설치한 상가를 말한다. 공개입찰 방식으로 분양되며 일부 대단지 상가는 수십대 경쟁률을 기록하기도 한다. 단지내 주거인구가 고정수요로 확보돼 다른 상가에 비해 투자 안정성이 높다.흔히 단지내 상가를 고를 때는 △5백가구 이상 중대형 단지 △20~30평형대 비율이 높은 단지 △가구당 점포면적 0.5평 이하 등 세 가지 조건을 기본으로 꼽는다. 또 인근에 대형 할인매장 백화점이 있으면 곤란하며 제과점 식당 등 중복 업종은 피하는 게 낫다. 최근 가장 인기있는 단지내 상가 업종은 수퍼마켓 부동산중개업소 세탁소 약국 등이다.올 12월 입주를 앞두고 있는 서울 강북구 미아동 SK북한산시티나 도봉구 방학동 대상타운현대, 강북구 미아동 벽산 등 2천세대 이상 대단지에 관심을 둘 만하다.등기분양·임대분양, 어느 쪽이 유리한가근린상가는 등기분양이 유리상가를 분양받는 방법에는 크게 등기분양과 임대분양 두 가지가 있다. 등기분양이란 토지와 건물의 소유권이 투자자에게 완전히 이전돼 개별등기가 되는 경우를 말하고 임대분양은 점포사용권 즉, 전세로 사용할 권리를 주는 것이다.●등기분양 = 토지 + 건물에 대한 소유권이 투자자 본인에게 이전되는 분양 방식이다. 아파트를 분양받는 방식과 똑같은 셈. 개별등기가 가능하기 때문에 권리 확보면에서 안전하다. 상가에 대한 재산권 행사를 할 수 있고 직접 장사할 수도, 남에게 임대할 수도 있다. 단지내 상가, 근린상가는 등기분양 방식이 투자자에게 유리하다.●임대분양 = 상가 사용권을 투자자에게 부여하는 분양 방식이다. 상가에 대한 제반 권리는 건물주가 갖고 있고 투자자는 임대차 계약기간 동안만 임대 권리를 갖는다. 계약기간은 상가에 따라 2~5년이며 임대기간이 끝나면 연장 계약하는 것이 통례다.사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력이 있을 때는 등기분양에 비해 유리하다. 직접 장사를 하지 않아도 재임대로 수익을 낼 수 있고 계약기간 만료 후에는 보증금을 돌려 받을 수 있다. 하지만 시행사가 부도나거나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금조차 받지 못하는 경우가 많다. 테마상가나 쇼핑몰, 복합상가 등은 임대분양이 유리하다.