저밀도 재건축 가속화, ‘집값 상승’ 견인

2002년에도 서울 강남권(서초·강남·송파구)에 위치한 대규모 재건축 예정 단지가 큰 관심을 끌 것으로 보인다. 서울시의 용적률 강화 방침 등으로 수익성은 크게 떨어졌지만, 입지 여건이 가장 뛰어난데다 서울 강남권이라는 지리적 특성이 작용해 입주 후 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다. 특히 건축규제 강화와 주택용지 고갈 등으로 강남권에 신규 공급 물량이 해마다 줄고 있는 탓에, 이들 대형 재건축 단지에 투자자 이목이 집중될 수밖에 없는 상황이다.서울 강남권 대규모 재건축 단지로는 저밀도 지구인 강남구 청담·도곡지구와 서초구 반포지구, 송파구 잠실지구 등을 꼽을 수 있다. 또 택지개발사업으로 조성된 강남구 개포동 주공아파트, 강동구 고덕동 주공·둔촌동 주공아파트, 일반 아파트 단지로는 송파구가락동 시영 등이 이에 해당된다.강남권 저밀도 단지의 경우 지구별로 사업속도에 큰 차이를 보이고 있는 가운데 이르면 올 상반기 중으로 이주에 들어가는 아파트가 등장할 것으로 보인다. 강남구 청담·도곡지구와 송파구 잠실지구 등에서 각 1개 단지가 우선 사업승인 대상으로 선정될 것이 거의 확실하다.저밀도 지구, 상반기 이주 시작서울시는 전세난 등을 고려해 청담·도곡지구는 2,500가구 단위, 잠실지구는 단지 단위로 나눠 순차적으로 재건축을 추진토록 방침을 정해 놓았다.청담·도곡지구 내에서는 도곡주공 1차(10~13평형·2,450가구)와 영동주공 1~3단지(13평형· 2,590가구) 등이 각축을 벌이고 있다. 사업승인권을 가진 강남구는 외부 전문기관에 연구 용역을 의뢰, 우선 단지 선정작업을 벌이고 있는 상태다. 늦어도 1월 말까지 용역 결과가 나올 예정이어서 3월쯤에는 최종 결과를 알 수 있을 것으로 보인다.송파구 잠실지구도 사정은 비슷하다. 이곳에는 잠실 주공 1~4단지와 시영 등 5개 단지가 자리잡고 있다. 이 가운데 주공 1단지를 제외한 주공 2단지(13~19평형·4,450가구)·주공 3단지(15~17평형·3,280가구)·주공 4단지(17평형·2,130가구)·시영(13~20평형·6,000가구) 등 4개 단지가 동시에 건물 철거 전 단계인 사업계획승인 절차를 밟고 있다. 주공 1단지의 경우 현재 조합설립인가를 위한 작업을 진행 중이다.지난해 말 시공사 선정 열기로 후끈 달아오른 서초구 반포지구는 강남권 저밀도 지구 가운데 사업추진속도가 가장 느린 곳이다. 반포지구에는 주공 1~3단지와 한신1차, 15차, 미주 등이 자리잡고 있다.반포지구는 저밀도 지구 재건축 사업의 첫 단계인 개발기본계획조차 수립돼 있지 않은 상태다. 개발기본계획은 저밀도 단지의 재건축 후 가구 수 및 평형대별 비율을 결정하는 것으로 이 계획이 확정돼야 조합설립인가,?교통영향평가,?건축심의,?사업계획승인 등의 재건축 절차를 밟을 수 있다. 또 한신 15차는 재건축을 하지 않기로 결의했으며 일부는 사업추진에 적극적이지 않는 등 단지별 입장도 저마다 다르다. 따라서 향후 추진 과정에서 적지 않은 난항을 겪을 것으로 보인다.택지지구 용적률 축소 불가피저밀도 지구가 서울시와의 협의에 따라 최고 285% 용적률을 보장받은 것에 비해 택지개발지구 내 노후 단지는 재건축시 200% 이하 용적률을 적용받을 가능성이 크다.강남구 개포동 주공 1~7단지, 강동구 고덕동 주공 1~9단지 둔촌동 주공 1~4단지 등 3만여 가구가 해당되는 노후 아파트의 경우 재건축을 위한 지구단위계획 고시 만료 시한을 얼마 남겨 놓지 않았음에도 초안을 확정짓지 못한 상태다.이들 단지는 지구단위계획을 수립해야 재건축이 가능하다. 그러나 올 6월 말로 예정된 지구단위계획 고시 만료일을 맞추기 위해서는 행정절차 등을 감안해 볼 때 2~3월까지 최종안이 확정되어야 하나 현재로선 거의 불가능해 보인다.고시 만료일까지 지구단위계획이 고시되지 않을 경우 이들 대형 재건축 단지는 용적률 200% 이하의 제2종 일반주거지역으로 분류돼 사업 수익성이 크게 악화될 수밖에 없다.개포 주공 단지 또한 사정은 비슷하다. 지구단위계획 수립 절차는 다른 단지보다 빠르지만 이렇다 할 진척이 없다.한편 6,600여 가구로 단일 단지로는 국내 최대 규모인 가락동 시영 단지는 시공사 선정부터 다시 시작해야 될 위기에 처해 있다. 최근 법원에서 지난 2000년 2월 19일 시공사 선정을 위해 열린 창립총회가 정족수 부족으로 무효라고 최종 판명했기 때문이다. 앞으로 장기간 사업 지연은 불가피할 것으로 보인다.용적률 높은 저밀도 지구에 ‘주목’강남권 대형 재건축 단지 중에서 용적률만 놓고 보면 저밀도 단지가 으뜸이다. 저밀도 지구는 서울시와 합의에 따라 최고 285% 용적률을 보장받을 수 있기 때문이다. 건축심의를 받은 일부 저밀도 단지의 경우 다소 차이는 있으나 270~275%의 용적률을 적용 받은 상태다.이에 비해 택지개발지구와 일반 대형 재건축 단지의 경우 지구단위계획 의무화로 인해 250% 이상을 적용받기 어렵다. 실제 개포 주공, 강동 고덕 등 대형 재건축 단지에 대해 서울시가 지구단위계획안 심의·자문시 200% 이상을 넘지 못하도록 한다는 방침을 정해 놓고 있다. 결국 용적률이 낮아지면서 수익성도 그만큼 하락한 셈이다. 가격 면에서는 둔촌 주공이 그나마 재건축 기대감이 덜 반영돼 있다. 재건축에 관한 이야기는 오래 전부터 나돌았으나 현재까지 이렇다 할 진척 사항이 없기 때문이다.종합해 보면, 저밀도 지구는 올해부터 사업 진행에 가속도가 붙고 용적률에서도 유리한 고지를 점령한 상태다. 반면 택지개발지구 내 노후 단지와 송파구 시영아파트는 본격적인 재건축 시행에 상당한 시간이 걸릴 전망이다.하지만 이들 강남권 대형 단지는 교통, 교육, 환경 등 3박자를 모두 갖춰 변함없이 매력적인 투자처임에 틀림없다. 특히 올해도 시공사 선정, 사업계획승인 등의 호재가 있을 때마다 집값 상승을 주도할 것으로 보인다.