‘가짜 디벨로퍼’ 난립, 지역 난개발ㆍ부동산 투기 부채질 … 자격 제도화 검토 시급

이정우·건국대 부동산대학원 겸임교수과거의 부동산 개발사업은 주로 건설회사에 의해 이뤄졌다. 면밀한 사업타당성 분석에 의한 개발사업보다 정부 또는 지방자치단체의 개발 인ㆍ허가를 얻을 수 있느냐가 사업성패의 관건이었다 해도 과언이 아닐 정도였다.그러나 90년대 들어 주택 수급 불균형이 어느 정도 해소된 후부터 사정이 달라졌다. 공급자 주도의 시장에서 수요자 중심 시장으로 전환되면서 정확한 사업타당성 분석 없이는 개발사업의 성공을 기대할 수 없게 되었다. 그에 따라 전문 디벨로퍼의 필요성과 역할이 부각되기 시작했다.하지만 우리의 현실은 그동안 전문 디벨로퍼를 충분히 양성시키지 못했다. 그러다 보니 부동산 관련 종사자나 교육기관 등에서 단기 교육과정을 거친 사람들 중 일부가 일천한 경험을 토대로 부동산 디벨로퍼를 자처하기에 이르렀다. 전문성이 검증되지 않은 디벨로퍼들이 쏟아지기 시작한 것이다.법률·경제·기술·실무지식 필요부동산개발은 첫 번째 과정인 ‘기획 및 사업 준비단계’의 비중이 가장 크다. 다양한 자료의 수집과 조사 및 분석과정을 통해 개발 대상 부동산의 특성을 속속들이 이해해야만 한다. 객관성·타당성 있는 분석자료를 활용해 시장성 분석과 경제성 분석을 행하고, 이를 토대로 사업계획을 수립해야 한다.이 때문에 법률ㆍ경제ㆍ기술적 전문지식이 필요한 것은 물론 개발실무 경험이 절대적으로 필요하다. 조성 및 시공, 처분과 이용, 사업종료에 이르는 나머지 개발사업 단계에서도 부동산 디벨로퍼는 매 순간 정확한 의사결정으로 사업을 이끌어가야 한다.또 부동산개발사업은 다른 사업에 비해 개발이익이 상당히 많은 만큼 총사업비 규모가 크다. 자칫 어느 한 부분의 위험을 간과할 경우에는 사업의 성패는 물론 기업 자체의 존립 여부마저 위협받게 된다.최근 들어 위축됐던 부동산 경기가 살아나면서 개발 가능한 모든 부동산에 대해 개발 붐이 조성되고 있다. 이에 편승해 전문성이 결여된 부동산 디벨로퍼들이 눈앞의 개발이익만을 좇아 난립하는 실정이다. 이들이 부동산 개발시장에 참여하면 지역 난개발과 부동산 투기는 더욱 극성을 부리게 된다.부동산 개발사업은 개별 부동산의 유용성 증대 목적 이전에 지역개발의 한 부분이고, 나아가 국토개발의 한 영역이기도 하다. 특히 부동산 개발사업은 시행착오를 일으키게 되면 회복이 거의 불가능하다.디벨로퍼의 잘못된 판단은 본인은 물론 개발사업의 모든 참여자, 즉 금융업자, 시공업자, 분양업자, 수요자 등에게 막대한 피해를 준다. 이뿐만 아니라 지역균형개발에도 악영향을 끼치게 된다. 따라서 고도의 전문성과 경험, 체계적인 지식을 갖춘 디벨로퍼가 신중한 자세로 개발사업에 참여하는 게 옳다.또한 디벨로퍼는 부동산 개발을 통한 개발이익이라는 과실을 많이 취하는 것만을 목적으로 삼아서는 안된다. 무엇보다 ‘지역개발의 선도자’라는 사명의식이 필요하다. 환경친화적 개발을 도모해 계획적 도시개발이 이뤄질 수 있도록 노력하는 것도 필수덕목이다.정부 역시 해야 할 일이 있다. 늦은 감이 있기는 하지만 이제부터라도 부동산 디벨로퍼의 자격을 엄격히 제도화해야 한다. 전문성과 윤리성이 결여된 이들의 시장진입을 막고, 전문부동산디벨로퍼를 육성하는 것이야말로 시장을 안정시키는 비책이기도 하다.