6~10%대로 예금보다 높은 수익률 기대...2인 이상도 조합 가능

요즘 시중은행 1년 정기예금의 금리는 4% 안팎에 머물고 있다. 세금과 물가상승률 등을 감안하면 제로금리나 다름없는 수준이다. 퇴직금이나 연금으로 생활하는 실버세대는 물론 저축에 의존하는 일반 직장인 등은 은행권에서 별 재미를 보지 못하는 게 사실이다.반면 소형 아파트나 오피스텔을 매입해 임대사업을 시작한 이들 중 상당수는 은행 금리의 두 배를 웃도는 수익률을 올리고 있다. 전세값이 떨어진다고는 하지만, 입지여건이 좋은 곳은 여전히 수요층이 두텁기 때문이다.특히 월세 비율이 높은 소형 오피스텔 임대사업은 현금 수입이 짭짤한 투자상품으로 각광받고 있다. 임대사업처럼 부동산투자와 안정적 수익이 모두 가능한 아이템은 흔치 않다.입지 좋으면 은행 금리 두 배 수익 ‘너끈’주택임대사업이 인기를 끄는 것은 저금리의 영향이 크다. 목돈을 금융권에 묻어두기보다 부동산에 투자해 시세차익과 안정성을 겨냥하고 임대수익을 올리겠다는 실속파 투자자들이 크게 늘어났기 때문이다. 실제로 올 들어 임대사업자수는 하루 평균 18명꼴로 늘어나고 있는 추세다.건설교통부 조사에 따르면 임대주택 건설 및 매입 임대사업자는 지난 4월 말 현재 2만3,573명으로 지난해 말 2만1,419명에 비해 10% 가량 증가했다. 지난 한 해 동안 하루 13명꼴로 늘어나던 것이 하루 18명꼴로 증가한 셈이다. 이 가운데 집을 2채 이상 매입해 임대사업을 하는 매입임대사업자는 1만8,547명, 직접 집을 지은 뒤 임대사업을 하는 건설임대사업자는 5,026명으로 나타났다.특히 매입을 통한 임대사업은 일반투자자도 비교적 쉽게 접근할 수 있어 관심이 높다. 전세를 끼면 집 1채 값으로 2채를 확보해 사업자등록 후 곧장 사업을 시작할 수 있다.지하철 역세권처럼 교통환경이 좋은 지역의 소형 주택이면 6~10%대의 임대수익률을 기대할 수 있고 소형 신축아파트를 매입하는 경우에는 취득세ㆍ등록세와 양도소득세, 재산세 등의 세제지원 혜택도 가능하다.게다가 지난 6월27일부터는 임대주택법 시행령이 개정돼 2명 이상의 개인도 조합을 구성해 중대형 임대사업을 할 수 있게 됐다. 2명 이상이 모여 임대주택조합을 만든 뒤 집을 2채 이상 짓거나 사면 임대주택사업이 가능하다.종전에는 개인 자격으로만 임대사업이 가능했지만, 이제는 조합 형태의 사업이 가능해 자금동원의 폭이 넓어지고 20가구 이상 주택도 건설할 수 있게 됐다. 사업의 폭이 훨씬 넓어진 셈이다.임대사업컨설팅ㆍ관리 서비스도 ‘첫선’일반투자자가 가장 쉽게 접근할 수 있는 매입임대사업은 입지선정이 성패의 관건이라 해도 과언이 아니다. 수익성을 극대화하기 위해서는 우선 임대수요가 풍부한 곳을 선택해야 한다. 교통이 편리하고 배후에 산업단지나 학교, 관공서, 병원 등 대형시설을 갖춘 곳은 기본적인 임대수요가 확보돼 있다고 보면 된다.또 중소평형 아파트가 밀집해 젊은층이 많이 거주하는 곳이 좋다. 이런 요건을 갖추면 대개 매매가 대비 전세가 비율이 높다는 공통점이 있다. 전세를 끼면 초기 투자비용이 적게 들어 투자자에게도 유리하다. 매매가 대비 전세가 비율은 최소 60% 이상인 곳이 적당하다.부동산114가 조사한 바에 따르면, 서울지역에서 임대수익률이 높은 단지는 관악구 봉천동 관악캠퍼스타워 25평형, 강동구 성내동 강동네스빌 10평형, 중랑구 면목동 면목한신 11평형 등으로 나타났다.이들 단지는 연 수익률이 9% 이상으로, 예금 금리의 두 배를 훌쩍 넘는다. 또 올 연말 고속철 개통 후 천안시, 광명시 역세권의 중소형 아파트도 임대사업지로 각광받을 전망이다. 역세권에 대규모 상업시설이 새롭게 조성되고 주거편의성도 높아져 향후 시세차익도 노릴 수 있다.월세가 정착되고 있는 소형 오피스텔도 관심을 가질 만하다. 강남, 신촌 등 원룸ㆍ오피스텔 밀집지의 임대수익률은 최고 11%를 기록할 정도로 높은 수준이다. 특히 서초권의 11~20평형, 신촌권의 10평 이하 오피스텔은 연 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있다.오피스텔은 아파트와 달리 보증금부 월세가 기본으로 자리잡고 있어 매달 짭짤한 현금수입이 가능하다. 월세 수준은 보증금 수준에 따라 달라지지만 대개 월 50만~100만원선이다. 단 전세보증금만으로 임대사업을 할 경우에는 비과세되지만, 월세 임대사업을 하는 사업자는 임대소득세 부과 대상이 된다는 점에 주의해야 한다.강남구 삼성동 LG트윈텔, 역삼동 르메이에르강남, 마포구 도화동 마스터즈타워, 동교동 LG팰리스, 서교동 서교타워, 서초구 서초동 두산베어스텔, 잠원동 한신시티21, 영등포구 여의도동 대우메종리브르 등이 인기 있는 소형 오피스텔로 꼽힌다.한편 아무리 사업절차가 간단하다고 해도 일반투자자에게는 부담이 되기 마련이다. 이 점에 착안해 부동산114는 최근 임대사업컨설팅과 임대관리서비스를 시작했다. 이응주 자산관리팀장은 “수익률이 떨어지고 있다고 해도 여전히 임대사업은 고수익 투자상품으로 각광받고 있다”며 “초보투자자나 본업 등으로 바쁜 투자자를 위해 임대사업을 효율적으로 시작ㆍ관리할 수 있는 서비스를 개발했다”고 밝혔다.이 서비스를 이용하면 임대사업 대상 물색에서부터 향후 임차인 관리까지 원스톱서비스를 받을 수 있다. 이미 일본에서는 ‘Sublease(일괄임대보증)’라는 용어로 보편화된 서비스로, 투자자 입장에서는 임대료 보증은 물론 임차인도 수월하게 확보할 수 있어 편리하다.