서울 도심 주택시장에 투자자들의 눈과 귀가 쏠리고 있다. 그 중심은 단연 ‘청계천 복원공사’이다. 서울 도심의 한복판을 가르는 청계고가를 뜯어내고 예전의 하천으로 복원하는 ‘청계천 복원공사’는 도심 부동산시장의 지각변동을 가져올 기폭제 역할로 손색이 없다는 평가다.특히 청계천 일대는 이미 상업ㆍ업무의 중추역할을 하고 있어 개발기대감이 팽배해지고 이에 따라 투자수요가 증가할 경우 ‘어제의 땅값은 의미가 없어지는 곳이 부지기수’라는 게 업계와 현장의 이야기다.물론 ‘청계천 복원공사’에 대해 ‘이만한 난코스도 없다’라는 부정적 시각도 존재한다.즉 복원공사는 착공됐지만 이를 뒷받침할 지역개발 청사진이 아직도 마련되지 않았고 얽히고 설킨 권리관계, 만만치 않은 초기투자자금, 복잡한 인허가에 이르기까지 어느 것 하나 만만한 구석이 없다는 게 그 이유다.용두 1, 2구역 로열층 분양받으면, 메리트 있어청계천 복원공사 구간을 살펴볼 때 복원공사의 수혜가 가장 돋보이는 곳은 3공구 일대와 2공구 일대다. 노후주택 재개발과 재건축 추진이 활발하고, 청계천 주변 기존 아파트가 다수 포진해 있어 안정적인 투자와 시세차익을 기대할 수 있기 때문이다.난계로에서 성동구 마장동 신답철교까지 이어질 3공구 주변에서 현재 추진 중인 재건축아파트는 태양아파트, 재개발지역으로 용두 1, 2구역이 위치해 있다.신답전철역에서 걸어서 5분 거리에 위치한 태양아파트는 청계고가 신답철교 진입로 램프 부근에 위치한 660세대의 재건축 추진 아파트다. 복원공사 구간에 포함돼 있지 않지만 청계천과 중랑천이 만나는 구간에 위치해 있어 수혜를 볼 가능성이 높은 곳으로 거론돼 왔다.지난 7월1일 조합설립인가를 받아 재건축 추진의 토대를 마련한 이 아파트는 종전 24, 29, 35평 660세대를 24, 29, 32, 38, 44평형을 추가해 총 704세대로 재건축이 추진 중이다.하지만 이 아파트의 투자수익에 대해서는 현장 공인중개사조차 ‘가격이 너무 오르고, 용적률이 220%선에 그쳐 생각만큼 크지 않을 것’이라며 반신반의하는 분위기다.현재 24평형 시세는 1억6,000만~1억7,000만원선. 29평형으로 이주하기 위해서는 예상추가부담금이 대략 8,700만원선으로 이를 더할 경우 총투자금액은 2억4,700만~2억5,700만원선으로 평당 870만원선이다.주변 마장동 현대아파트 20평형대 평당 시세가 854만원선인 점을 감안하면, 투자수익을 염두에 두고 접근하기보다 실수요 접근이 필요한 아파트이다.동대문구청 신청사 뒤편에서 신답철교까지 이어지는 용두 1, 2재개발구역은 청계천 복원이 이뤄질 경우 알짜배기 주거지로 손색이 없다. 여기에 지하철 1호선 연장구간 동대문구청역 신설, 할인점 입점 등 호재가 뒤따르고 있다는 점도 이 일대의 강점이다.지난 6월8일에 재개발구역 지정을 받은 용두 1구역은 총 1,056세대로 삼성물산이 시공사로 선정된 상태다. 23~40평형으로 지어질 이 지역은 조합원이 542명에 불과하고, 구역지정을 받은 상태라 사업진행이 수월할 것으로 보인다.현재 1구역 10평형 소형 지분가격은 구역지정을 받은 후 평당 50만~100만원이 올라 1,500만~1,900만원선이며, 20평형은 평당 900만~1,000만원선이다.31평형에 입주할 수 있는 소형 지분 10평형을 매입할 때 드는 비용은 대략 1억6,000만원. 예상 보상비례율 100%(추정)를 받을 경우 이때 보상가액은 대략 5,000만원 정도로 추정되고 있다.조합원 예상 분양가를 700만원으로 할 때 31평형 조합원 분양가는 2억1,700만원. 여기서 5,000만원을 뺄 경우 1억6,700만원이 추가부담금으로 예상되며 현시점에서 총투자금액은 대략 3억2,700만원 정도이다.인근 청계 벽산아파트 34평형 시세가 3억1,000만~3억5,000만원에 거래되고 있는 점을 고려하면 로열층 기준으로 2,500만원 정도의 투자메리트가 있는 것으로 예상할 수 있다.용두 2구역은 아직 구역지정이 되지 않은 상태로 두산건설이 시공사로 선정돼 있다.23, 32, 33평형으로 구성될 이 지역은 총 464세대의 아파트건설이 추진 중이고, 현재 조합원이 170명에 불과해 보상비례율이 1구역과 마찬가지로 높아질 전망이다.시세는 1구역보다 평당 50만~100만원 정도가 낮지만 구역지정이 임박했다는 소문과 청계천 복원공사 착공으로 인해 가격이 서서히 상승하고 있는 상황이다.청계 벽산아파트 ‘청계천 복원’ 최대 수혜3공구 공사 초입에 위치한 상왕십리 일대는 뉴타운개발과 청계천 복원공사가 동시에 진행 중이어서 일찌감치 투자자들이 몰리고 있다.하지만 개발방식을 둘러싸고 주민들간 이견이 클 뿐만 아니라 서울시 역시 구체적인 보상과 개발을 둘러싼 마찰을 빚고 있어 투자자들의 섣부른 투자는 피해야 한다는 게 주변 중개업자의 설명이다.현재 이 일대에서 인기를 끌고 있는 대표적인 종목은 매매가 8~10평형의 소형아파트로 입지에 따라 평당 매매가격이 1,500만~2,000만원까지 다양하다.3공구 내 기존 아파트 중 청계천 복원공사 혜택을 많이 받을 아파트가 청계벽산 아파트다. 청계6가 네거리 코너에 위치한 이 아파트는 지난해 8월 뉴타운 발표 후 가격이 뛰기 시작해 34평형의 경우 8,000만원이 올라 현재는 3억~3억5,000만원에 거래되는 실정이다.28평형과 45평형도 비슷한 시세 상승을 보였고, 현재도 꾸준히 가격이 오르고 있는 상태다.중랑천 부근에 위치한 마장 현대아파트도 청계천 조망이 가능하다는 점에서 눈길을 끌고 있다. 특히 이 아파트의 경우 24평형의 시세가 1억9,500만~2억1,000만원으로 청계 벽산 등에 비해 저렴하다는 것도 강점이다.삼일아파트 입주권 거래 활발광장시장에서 숭인동 난계로까지 이어지는 2공구에서는 황학동 재개발사업이 추진 중이다. 여기에 입주권을 염두에 두고 삼일ㆍ창신 시민아파트 거래도 빈번하다.총 1,852세대로 지어질 황학동 재개발사업은 롯데건설이 시공사로, 현재 관리처분신청 중에 있다. 24, 34, 46평형 주상복합아파트로 새롭게 지어질 이 사업은 도심 한복판에 위치해 있어 입지가 뛰어나다는 평가다.현재 34평형에 입주할 수 있는 10평형 내외 지분가격은 1억5,500만~1억7,500만원선. 조합원 분양가격을 평당 800만원 정도로 추정할 경우 분양가 2억7,200만원에 총투자금액은 대략 4억2,000만~4억4,000만원 내외.삼일ㆍ창신 시민아파트 거래도 이 일대 부동산 거래의 50%를 차지할 정도로 시장을 주도하고 있다. 대다수가 장지동 아파트 입주권을 받기 위한 거래로, 현재 11평형 거래가격은 1억6,500만~1억7,000만원.이밖에 2공구 지역에서는 창신동 400번지 일대가 구역지정을 신청, 재개발사업(창신 6구역)을 추진 중이다.