전세 계약 만료 최소 6개월 전 소유권 이전 등기 마쳐야 갱신 거절 가능
[법으로 읽는 부동산]
물론 하급심 판결이므로 추후 대법원을 비롯한 상급심 판결을 통해 그 결론이 달라질 수 있지만 그동안 여러 논의를 법리적으로 정리했다는 점에서 나아가 그 결론이 상급심에서도 유지될 개연성이 크다는 점에서 의미가 있다.
法, “세입자 계약청구권 우선” 판결
최근 판결에 대해 살펴보면 수원지방법원은 임대인 ‘갑’이 임차인 ‘을’을 상대로 제기한 건물 인도 청구 소송에서 원고 패소 판결했다. 을은 2019년 2월 집주인 병과 임차 기간 2년의 주택 임대차 계약을 체결했는데 임대차 계약 기간 중인 2020년 8월 ‘병’은 갑과 매매 계약을 체결했다.
그런데 그다음 달인 9월 을은 병에게 임대차 계약을 갱신(연장)하겠다고 했고 그 이후에야 갑은 매매 계약에 따른 소유권 이전 등기를 경료함으로써 소유자 겸 임대인이 됐다. 그러자 새 집주인 갑은 “실거주를 목적으로 주택을 매수했으므로 병과의 임대차 계약 기간이 끝나면 집을 비워 달라”며 을을 상대로 건물 인도 청구 소송을 제기했다.
2020년 12월 시행된 개정 주택임대차보호법 제6조의 3에 따르면 임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. 다만 예외적으로 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거부할 수 있다.
이에 대해 수원지방법원은 “주택임대차보호법 제6조의 3은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장해 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입됐다”며 “임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 주택이 양도돼 그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 한다면 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 사유가 퇴색된다”고 밝혔다.
그러면서 “개정 주택임대차보호법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약 갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 타당하다”며 “을은 갑이 주택에 관한 소유권 이전 등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을 행사했고 종전 임대인이었던 병이 실제로 거주하는 것이 아니므로 갑은 실제 거주를 이유로 을의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다”고 판시했다.
대법원 판결로 확인되기 전까지 다소 유동적일 수는 있지만 수원지방법원 판결을 통해 결국 주택 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 법적 임대인에게 갱신 요구를 했다면 그 갱신 요구를 받은 법적 임대인이 실제 거주 목적이 있는 때에만 갱신 요구를 거절할 수 있다는 것이다.
만약 위 사안과 달리 갑이 매매 계약 체결 후 소유권 이전 등기까지 경료한 이후에야 을이 갱신 요구를 한 경우라면 그 이전 등기 시부터는 갑이 임대인이므로 갑은 실제 거주 목적을 이유로 적법하게 을의 갱신 요구를 거절할 수 있다. 결국 이러한 사안에서는 임차인의 갱신요구권 행사와 실제 거주 목적 매수인의 소유권 이전 등기 경료 중 그 선후에 따라 보호받는 자가 달라진다.
조주영 법무법인 동신 대표변호사
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