‘1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우’에 대한 명확한 해석 제시해
[법으로 읽는 부동산]
임차인이라고 해서 늘 상가 권리금을 회수할 수 있는 것은 아니다. 다양한 이유로 이를 회수하지 못할 때가 있다. 그중 하나가 바로 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우다.
쉽게 설명하면 임차인의 권리금회수청구권 행사에 대해 임대인이 ‘해당 점포를 1년 6개월 비워 두겠다’고 하면 권리금을 전혀 회수할 수 없게 되는 것이다.
이로 인해 2015년 권리금회수청구권 제도 도입 당시부터 상가 임차인 단체로부터 이 법 조항이 ‘독소 조항’이라는 비판을 강하게 받았다. 하지만 이해관계 조정 역할로서의 기능을 갖고 있기 때문에 최종적으로 기간을 조정하는 정도로 입법화될 수 있었다.
필자는 2015년 이 법이 생겨났을 당시 모 방송 토론회에 패널로 참가해 이 조항에 대해 논쟁한 적이 있었다. 법 시행 직후에는 ‘상가권리금 보호법 어떤 점을 주목해야 하나’라는 제목의 칼럼을 발표했는데 위 조항과 관련된 내용은 다음과 같다.
우선 무리한 권리금 요구로 인해 자칫 권리금 자체를 인정받지 못할 우려가 있다. 개정법 제10조의4 제2항 제3호는 ‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유의 하나로 정하고 있다.
예를 들어 임차인이 권리금 액수에만 집착해 미풍양속을 저해하는 등 임대 건물과 어울리지 못하는 업종의 임차인을 주선하는 등의 행위를 할 경우 임대인이 1년 6개월 동안 임대 부분을 공실화하는 방법으로 대응하면 권리금 회수 기회 자체를 상실할 우려가 있게 된다. 입법 이전부터 임차인으로서는 임대인의 탈법 행위 등이 가능한 대표적인 법의 허점으로 지적되는 부분이었던 만큼 주의할 필요가 있다.
하지만 이 조항에 대한 이해 부족 때문인지 실무상 크게 활용되지 못하는 경향이 있었다. 그런데 2021년 11월 대법원 판결이 선고된 것을 계기로 이 조항에 대한 실무상 활용도가 크게 높아질 것으로 예상된다. 판결 요지는 다음과 같다.
구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’)에서 정하는 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않았던 경우를 의미한다.
또 이 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 이런 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차 계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 정당한 사유로 인정할 수 없다.
이 같은 결론에 도달하기 위해 판결은 이 조항의 입법 취지와 연혁 그리고 예외 사유로서의 기능과 역할 등에 대해 심층적으로 판시하고 있어 큰 의미가 있다. 이를 계기로 이 조항의 존재 의미와 역할이 크게 부각될 것으로 전망된다.
최광석 로티스 법률사무소 변호사
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