상가 건물 권리금 회수, 기회 보장에 관한 예외 조항을 살펴라[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 임차인에게 손해 배상 의무 없어

[법으로 읽는 부동산]

상가 건물 임대차의 경우 임차인이 그 상가 건물에 투자한 비용이나 영업 활동의 결과로 형성된 지명도와 신용 등의 경제적 이익을 회수하기 위해 권리금을 주고받는 상관행이 있다. 그리고 2015년 5월 13일부터 이 권리금에 대한 명문 규정이 상가임대차법에 도입됐다.

이에 따라 임대인은 상가 건물 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 특정 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다.

또 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 해서도 안 되고 임대인이 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우엔 그 손해를 배상해야 하는 것이 원칙이다. 이는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하려는 취지다.

다만 상가임대차법은 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장과의 조화를 꾀하기 위해 정당한 사유가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하더라도 권리금과 관련한 임차인의 손해를 배상하지 않아도 되는 예외 조항들을 두고 있다.

‘임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우’가 그중 하나다.

이와 관련해 최근 대법원은 “임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우는 임차인이 아니라 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미한다”며 “위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 이런 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차 계약 체결을 거절하고 실제로도 1년 6개월 동안 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차 계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다”고 판시했다.

즉 위와 같은 정당한 사유가 인정되려면 임대인은 ‘상가 건물의 대부분을 철거한다거나 재건축한다’는 등의 사유가 아니라 ‘임대차 계약 종료 후 해당 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다’는 사유를 명시적으로 내세우며 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절해야 한다.

또 실제로도 임대인이 1년 6개월 동안 상가 건물을 비워 두는 등 영리 목적으로 사용하지 않아야 한다.

해당 규정은 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도 없이 건물을 비영리 목적으로 활용하는 것까지 제한한다. 이는 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있다.

임대인이 장기간 건물을 비영리 목적으로 사용해 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차 계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위해 입안됐고 입법 과정에서 임대인이 상가 건물을 타에 제공하는 것뿐만 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하게 됐다.

대법원이 상가 건물 권리금 회수 기회 보장에 관한 예외 조항의 하나인 해당 규정을 엄격히 해석함으로써 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장과의 조화를 꾀하는 해석을 한 것이다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사