상전벽해 용산 개발 프로젝트 5 알쓸신잡 용산② │ 매거진한경

용산국제업무지구와 용산국가공원, 한남 뉴타운에서 각종 재개발까지

[스페셜 리포트]

그야말로 상전벽해다. ‘이방인의 땅’, ‘근현대 아픔의 공간’ 용산을 두고 하는 얘기다. 경관상 중요한 지역이기에, 외국군의 주둔지였기에 번듯한 건물 하나 올리기 쉽지 않았던 용산에 마천루가 들어서고 있다. 그 속도는 더 빨라질 것으로 보인다. 용산은 서울에서 가장 늦게 개발되는 곳이지만 정부와 서울시는 서울을 명실상부한 세계 도시로 비약하게 할 거점이자 국제 관문으로 용산을 키울 계획이다. 용산을 둘러싼 프로젝트를 정리했다. ①용산국제업무지구

용산정비창은 서울 중심지에서 개발할수 있는 마지막 보물 같은 지역이다.

오세훈 서울시장은 7월 26일 ‘용산정비창’ 일대 약 50만㎡에 대한 개발 청사진 ‘용산국제업무지구 개발 구상’을 발표했다. 미래 신 중심지로서의 국제업무지구를 만들겠다는 계획이다. 서울 중심지에 마지막 남은 대규모 개발 부지다.

서울시가 그리는 구상은 ‘아시아의 실리콘밸리’다. 이를 위해 서울시 최초의 ‘입지 규제 최소 구역’을 지정해 법적 상한 용적률 1500%를 뛰어넘는 초고층 건물이 들어서도록 할 계획이다. 그러면 롯데월드타워(123층, 555m)보다 높은 초고층 건물이 들어설 수 있다. 완공까지 10~15년 정도 걸릴 것으로 시는 예상하고 있다.

시는 첫째 실패를 반복하지 않기 위해 과거 사업이 무산된 원인 중 하나였던 민간 프로젝트 금융회사(PFV) 주도의 통개발 대신 공공 기관인 SH공사와 코레일이 ‘공동 사업 시행자(지분율 코레일 70%, SH공사 30%)’로 사업을 추진하는 ‘단계적‧순차적’ 개발을 선택했다. 공공이 약 5조원의 재원을 투자해 부지 조성과 인프라 구축을 먼저 시행하고 민간에서 개별 부지별로 하나씩 완성해 가는 방식이다. 시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발 계획을 수립하고 2024년 하반기 기반 시설 착공, 2025년 앵커 부지 착공을 목표로 하고 있다. ②용산국가공원

‘금단의 땅’으로 여겨지던 용산 미군기지는 한국 최초의 국가공원으로 변신하고 있다.

정부는 용산 미군기지 부지를 단계별로 부분 반환 받으며 이 일대를 공원으로 조성해 용산공원 전체를 개방하겠다는 큰 그림을 그리고 있다. 목표는 미국 뉴욕의 센트럴파크 같은 도심 속 국가공원이다.

공원조성지구는 약 291만㎡로, 용산구 용산동 1가, 2가, 3가, 4가, 5가, 6가 및 서빙고동 일원에 자리하고 있다. 여의도 면적과 맞먹는 규모다.

이 중 지금까지 돌려 받은 부지는 모두 76만4000㎡로, 전체 용산기지의 31% 수준에 불과하다. 당초 정부는 2027년까지 용산공원을 완공한다는 목표를 잡았지만 이 역시 미정이다. 전체 기지 면적 중 70%의 반환이 아직 남아 있고 개원 시기 역시 용산기지 반환이 마무리된 후 7년이 더 걸릴 것으로 보이기 때문이다. ③한남 뉴타운

한남 뉴타운 재개발 사업은 서울 뉴타운 중 최대어로 꼽힌다. ‘황제 재개발’로 불릴 정도다.

서울 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡ 부지를 재개발하는 프로젝트로, 2003년 뉴타운으로 지정됐다. 현재 5개 구역 중 1구역(해제)을 제외한 2~5구역이 사업을 추진 중이다. 3구역과 2구역이 사업 시행 인가를 받았다.

특히 한남3구역은 관리 처분 계획을 앞두고 있는 등 가장 속도가 빠르다. 한남동 686 일대 38만6400㎡에 아파트 5816가구를 짓는 재개발 사업으로, 총사업비만 8조3000억원, 역대 재개발 사업 중 최대 규모다. 시공은 현대건설이 맡았다. 현재 재개발 막바지 단계다.

한남 2구역 재개발 사업 역시 시공 능력 상위권의 대형 건설사들이 치열한 각축전을 벌이고 있다. 4구역과 5구역은 조합 설립 인가 단계다. 한남 뉴타운 재개발 사업이 완료되면 5개 구역 약 1만 가구 규모의 한강변 최대 아파트 단지가 들어선다. 서쪽으로 동부이촌동, 동쪽으로는 한남동 한남더힐·유엔빌리지 등 전통 부촌과 인접해 시너지 효과를 낼 것으로 보인다. 단, 이해관계가 복잡해 지연 가능성이 남아 있다. ④기타 재개발 지역이 밖에 시너지 효과를 기대할 수 있는 각종 사업들이 추진되고 있다. 정비창 전면 1구역 재개발은 조합 설립에 성공했고 정비창 전면 3구역 재개발은 추진위원회 단계다. 용산역 인근 LS용산타워(구 국제빌딩) 주변 1~5구역도 사업이 막바지 단계다.

국제빌딩 주변 5구역(호반써밋플레이스)은 재개발은 관리 처분 계획 인가를 받았다. 국제빌딩 주변 1구역에는 22층 규모 아모레퍼시픽 본사가 2018년 7월 들어섰고 국제빌딩 주변 2구역(LS용산타워)과 국제빌딩 주변 3구역(센트레빌 아스테리움)도 자리 잡았다. 국제빌딩 주변 4구역(용산 센트럴파크 해링턴스퀘어)도 2020년 입주를 끝냈다. 4구역 북측에는 용산공원~용산역을 잇는 1.7만㎡ 규모의 문화공원인 ‘용산파크웨이’도 들어설 예정이다. 광화문 광장을 뛰어넘는 대규모 광장이다.

용산역 전면 재개발 사업 중 2구역과 3구역은 각각 용산푸르지오써밋과 래미안용산더센트럴로 사업이 완료됐다. 용산역 전면 1-2구역은 추진위 승인을 받았다. 신용산역 북측 1구역은 조합 설립 인가 단계고 2구역은 사업 시행 인가 단계다.

이 밖에 현재 용산에서는 중산아파트·북한강성원아파트·대림아파트·한강삼익아파트·이촌시범아파트·청파1구역 등 40여 개의 구역이 정비 사업을 추진 중이다. ⑤유엔사 부지 복합 개발미군기지 터 동쪽에 있어 용산공원 개발의 프리미엄을 바로 누릴 수 있는 요지로 통하는 유엔사(유엔군사령부) 부지 복합 개발 사업도 속도를 내고 있다. 대형 아파트와 오피스텔·호텔·사무실·상업 시설 등이 갖춰져 ‘한국판 롯폰기힐스’로 조성될 것으로 예상된다.

이태원동 22의 34 일대 대지 5만1753㎡에 지하 8층~지상 20층, 5개 동 규모의 아파트 420가구가 들어선다. 이와 함께 오피스텔 722실, 대형 호텔과 업무·상업 시설 등이 조성된다. 사업비만 2조원에 달하는 한국 최대 규모의 도심 복합 개발 사업이라는 평가다. 아파트는 전용 면적 210㎡ 이상의 대형으로 구성하고 유명 브랜드 호텔도 입주할 것으로 알려졌다.

부동산 개발 업체인 일레븐건설은 2017년 유엔사 부지를 한국토지주택공사(LH)에서 낙찰받아 현재 개발을 추진 중이다. 지난 3월 현대건설이 시공 우선 협상 대상자에 선정됐다.

정채희 기자 poof34@hankyung.com