주택임대차보호법 보호 대상은 자연인 인차인…법인에는 해당 안 돼
[법으로 읽는 부동산]
즉답이 쉽지 않았다. 대답을 머뭇거리면서 “왜 이런 질문을 하는 것이냐”고 지인에게 반문했다. 그러자 그는 “중소기업이 직원 숙소용으로 임차 중인 어느 아파트를 실거주용으로 매수하려고 하는데 임차인 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는지에 따라 매수 여부를 결정하려고 한다”고 답했다.
갱신요구권을 가지는지 여부가 매수 결정에 중요한 관건이 될 수밖에 없는 사안이라 정확한 답변을 위해 어쩔 수 없이(?) 리서치할 수밖에 없었고 그 덕분에 이 칼럼까지 쓰게 됐다.
법인이 직원 숙소용으로 주거용 건물을 임차하는 위와 같은 경우를 판단할 때 가장 먼저 떠올리게 되는 규정이 있다. 주택임대차보호법 제3조 제3항이다.
우선 동법 제3조 1항에는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 명시했다.
그리고 3항에서는 “중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다”고 덧붙였다.
이 규정을 잘못 해석하면 마치 법인의 (직원 숙소 목적) 주거용 임대차 계약에 대해 주택임대차보호법이 온전히 적용되고 따라서 계약갱신요구권도 행사할 수 있지 않을까 오해할 수 있다.
하지만 기본적으로 임차인의 주거 안정이라는 주택임대차보호법의 보호 대상은 자연인인 임차인에 국한되고 법인 임차인은 보호 대상이 아니라는 것이 확고한 대법원 판례라는 점을 유념할 필요가 있다.
물론 주거용 건물 임차인 법인도 전세권이나 저당권을 통해 임대차 보증금에 대한 안전장치를 마련할 수는 있다. 하지만 간단한 주민등록에 비해 비용이 많이 들고 임대인의 동의가 반드시 필요하다는 점 때문에 법인 임차인 보호에 미흡하다는 비판을 받게 됐다.
이에 경제적인 여력이 부족한 중소기업에 한해 만이라도 이런 부담을 덜어주고 임대차보호법의 적용을 확대하는 차원에서 2013년 주택임대차보호법을 개정하게 됐다. 그것이 바로 제3조 제3항이다.
자연인 임차인 보호에 국한해 적용되던 주택임대차보호법의 적용 범위를 법인에 확대하되 경제적 여력이 충분한 대기업을 제외하고 중소기업기본법상 중소기업에 한정했다. 게다가 주택임대차보호법에서 정하는 모든 규정이 아닌 제3조 대항력 그리고 대항 요건을 전제로 하는 우선변제권 정도에 적용 범위를 한정한 점에 특징이 있다(소액 임차인 최우선변제권은 적용 불가).
주택임대차보호법의 적용은 원칙적으로 자연인 임차인의 주거 안정에 국한된다는 판례의 기본 틀을 유지해 예외를 최소화하기 위해서다.
결국 위와 같은 기존 대법원 판례와 임대차보호법의 개정 취지, 법 문언상 계약갱신요구권과 대항력은 무관하다는 점 등을 종합해 보면 주택 임차인의 갱신요구권은 법인 임차인에게 적용될 수 없는 것은 분명하다.
개인 임차인에 비해 자주 생기는 문제가 아니고 법 취지를 전체적으로 이해하지 못하면 오해할 수 있겠다는 우려가 들어 내친김에 칼럼으로 정리해 봤다.
최광석 로티스법률사무소 변호사
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