작년 최고 기록 달성했던 한국 물류 부동산 투자 시장, 금리상승으로 올해 다소 주춤하지만 투자자들의 관심은 지속
보고서에 따르면, 2021년 작년 한국의 전체 물류거래 자산 규모는 약10조4000억 원 규모로 그 중 약 7조4000억 원(70% 이상)이 수도권 권역에서 이루어졌다.
물류센터 투자 선호로 인한 매매단가 상승세에도 불구하고 금리 상승 및 물류센터 개발을 위한 건설비용 상승으로 인해 투자 결정을 보류하는 투자자가 등장하고 있다. 올해 상반기까지 물류 거래규모는 약2조 원으로 올해 거래 규모는 작년대비 감소하여 작년 최고치 대비 감소할 것으로 전망된다.
컬리어스 코리아의 자본시장 및 투자 서비스(Capital Markets & Investment Service) 팀의 조성욱 전무는 “금리상승 기조 및 공사비 상승으로 올해 물류 거래 규모는 작년대비 감소할 것으로 전망된다. 하지만, 장기적으로 물류센터에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 보인다.”고 말했다. 또 “개발원가 상승으로 인해 투자자들은 개발을 통한 수익률 극대화 전략에서 이미 완공된 물류 자산의 투자로 선회하고 있다”고 덧붙였다.
컬리어스 코리아의 로버트 윌킨스 대표는 “작년 물류 투자는 국내 투자자가 주도했다. 최근 금리가 상승하면서 자본금을 확보하고 있는 해외투자자의 활동이 다시 활발해질 것으로 기대된다”고 말했다.
컬리어스 코리아 리서치 부문의 장현주 이사는 보고서에서 “공사비 상승 및 인허가 규제 강화로 물류센터의 공급 시기가 예정보다 늦어질 수 있다. 따라서, 예상과 달리 향후 2년간 물류센터의 공급량이 공사 지연으로 인해 예상보다 줄어들 것으로 보인다”라고 말했다.
이번 컬리어스의 물류시장 보고서는 수도권을 중심으로 주요 투자자가 소유하고 있는 물류센터를 기초로 서북부, 동북부, 서남부, 동남부 등 4개의 큰 권역으로 나누어 주요 물류 센터의 현황 및 매매 사례를 분석했다.
주요 투자자가 소유한 수도권의 전체 물류센터는 2021년 기준 약 350여 개에 달한다. 이중 주요 투자자의 물류센터 소유 수 기준으로 대부분의 물류센터가 용인과 이천이 포함된 동남부에 절반 가까이 집중되어 있다. 동남부 다음으로는 인천이 포함되어 있는 서북부가 물류센터의 공급이 많은 지역이다. 앞으로, 공급도 증가 예정으로 동남부에 이어 서북부가 제2의 물류센터 공급지가 될 것으로 전망된다.
2022년 상반기 보유 자산 투자 금액 기준으로 물류 자산을 가장 많이 소유하고 있는 투자자는 마스턴 투자운용으로 올해 상반기 기준 약 20개의 물류 자산을 소유하고 있다. 다음으로 활발한 투자자는 국내 물류센터 전문 투자자인 ADF 자산운용과 ESR 켄달스퀘어 리츠였다.
자재가격 급등으로 인한 개발원가 상승으로 인해 물류센터 개발을 하고 있는 시행사나 자산 운용사 등의 투자자들은 공사비 상승 우려로 공급 시기를 늦추고 있다. 실제로 이미 착공에 들어간 물류센터를 개발하고 있는 시공사들이 시행사를 상대로 공사비 증액을 요구하고 있는 것으로 알려졌다. 개발원가 상승으로 인해 투자자들은 개발을 통한 수익률 극대화 전략에서 이미 완공된 물류 자산의 투자로 선회하고 있다. 수익률 하락 대비를 위해 투자자들은 신규 개발 시에는 공사원가 상승에 대한 리스크 관리가 더 필요할 것으로 전망된다.
또 신선식품 시장 확대에 따른 저온창고 공급증가로 저온창고 공실에 대한 우려가 증가하고 있다. 그동안 신선식품 배달시장의 확장에 따른 저온창고에 대한 수요가 증가하면서 투자자들은 저온창고에 대한 공급 및 투자를 늘려왔다. 임차인을 확보하지 못했던 선매입 저온창고 물류 자산의 경우 공실 리스크가 증가할 수 있다. 기존에 저온 창고로 설계되었던 개발 예정 물류자산들이 설계 변경하는 사례가 증가할 것으로 보인다.
앞으로 전자상거래 및 택배 물동량은 지속적으로 증가하면서 3PL 및 전자상거래 업체의 임차 수요는 지속될 것으로 전망된다. 물류센터의 효율적 관리를 위한 기술이 고도화되고 있으며 ESG를 도입하는 물류센터도 증가할 것으로 기대된다.
이홍표 기자 hawlling@hankyung.com
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