점유취득시효 완성 후라도 소유권이전등기 게을리하면 소유권이전등기청구권 행사 불가
[법으로 읽는 부동산]![부동산에 대한 관리 소홀이 위험한 이유[이철웅의 법으로 읽는 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/202210/AD.31574739.1.jpg)
이에 대해 대법원은 “취득 시효가 완성된 후 점유자가 그 등기를 하기 전에 제삼자가 소유권이전등기를 경료한 경우에는 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없는 것이 원칙”이라고 밝혔다.
하지만 “이는 어디까지나 그 제삼자 명의의 등기가 적법 유효함을 전제로 하는 것으로, 위 제삼자 명의의 등기가 원인 무효인 경우에는 점유자는 취득 시효 완성 당시의 소유자를 대위해 위 제삼자 앞으로 경료된 원인 무효인 등기의 말소를 구함과 아울러 위 소유자에게 취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다”고 했다.
또 “위 제삼자가 취득 시효 완성 당시의 소유자의 상속인인 경우에는 그 상속분에 한해서는 위 제삼자에 대해 직접 취득 시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기를 구할 수 있다”고 판시한 바 있다.
즉, 점유취득시효에 관해 민법 제245조 제1항에 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다’고 규정하고 있으므로 점유취득시효 완성을 등기 원인으로 한 소유권이전등기를 하지 않은 점유자는 점유취득시효 완성 당시의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권만 가질 뿐이다.
이와 함께 점유자가 점유취득시효 완성을 등기 원인으로 한 소유권이전등기를 하기 전에 제삼자가 먼저 소유권이전등기를 하게 되면 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없게 되는 것이 원칙이지만 이에 대한 예외가 있다는 것이다.
위와 같은 원칙은 제삼자가 적법하고 유효한 매매 등을 통해 소유권을 취득한 경우에 적용된다. 판례는 제삼자가 취득 시효 완성 전에 이미 설정돼 있던 가등기에 기해 취득 시효 완성 후에 소유권이전등기의 본등기를 경료했다면 그 물권 변동이 시효 취득 완성 후 일어났기 때문에 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없다거나 명의 신탁된 부동산에 대해 점유취득시효 완성 후 명의 신탁이 해지돼 그 등기 명의가 명의 신탁자에게 이전된 경우 대외적인 관계에서는 새로운 권리 변동으로 봐야 하므로 점유자는 그 명의 신탁자에 대해 시효 취득을 주장할 수 없다고도 판시했다.
한편 위와 같은 원칙에 대한 예외로는 아래와 같은 경우를 들 수 있다. 부동산의 소유자가 취득 시효 완성 사실을 알고 소유권을 이전했고 이에 제삼자가 적극 가담했다면 이는 사회 질서에 반하는 행위로서 무효이므로 점유자는 그 제삼자에 대해 시효 취득을 주장할 수 있다.
제삼자가 적법하고 유효한 매매 등을 통해 소유권을 취득한 경우일지라도 그 소유권 취득 시점에서 다시 20년이라는 점유취득시효 기간이 경과한 경우에 점유자는 그 제삼자에 새로운 시효 취득을 주장할 수 있고 어떠한 사유든 취득 시효 완성 당시의 소유 명의자에게로 소유권이 회복된 경우에는 그 소유 명의자에 대해 시효 취득을 주장할 수 있다.
또한 제삼자가 상속인인 경우 그 상속인은 새로운 이해관계인이 아니라 취득 시효 완성 당시의 소유자인 피상속인의 소유권이전등기 의무를 포괄 승계한 자라고 볼 것이므로 점유자는 상속인에 대해 직접 시효 취득을 주장할 수 있다.
소유권자가 자신 소유의 부동산에 대한 관리를 소홀히 하고 있다가 점유취득시효 완성을 주장하는 자가 나타나면 억울할지라도 소유권을 상실할 수 있는 제도가 점유취득시효 제도다.
위와 같은 원칙과 예외를 통해 점유자 역시 점유취득시효 완성 후 소유권이전등기를 게을리하면 소유권이전등기청구권을 행사할 수 없는 경우가 있게 해 어느 정도 양자 사이의 형평을 꾀하려는 것으로 보인다.
이철웅 법무법인 밝음 변호사
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