임대 주택 분양 전환 시 ‘계속 거주’하기 위해 갖춰야 할 요건[최유민의 법으로 읽는 부동산]

‘입주자 카드’ 등 다른 이가 거주하면서 발급받을 수 있는 자료로는 충족 안 돼

[법으로 읽는 부동산]

서울의 한 공공임대주택. 사진=연합뉴스.

공공 임대 주택이나 공공 임대 주택으로 간주되는 민간 임대 주택은 임대 의무 기간이 만료된 후 기존 임차인에게 분양권이 우선적으로 주어진다. 이를 우선 분양 전환 제도라고 한다.

최근 몇 년 새 주택 가격이 가파르게 상승하면서 우선 분양 전환 제도에 관심을 갖는 이들이 많아졌다. 이와 관련해 주로 우선 분양 전환을 원하는 임차인이 대상 기간 동안 ‘계속 거주’ 요건, ‘무주택자’ 요건을 갖췄는지가 종종 문제가 된다.

이 중 ‘계속 거주’ 요건 충족 여부에 관해 특히 다툼이 많다. 임차인이 “전입 신고는 하지 않았지만 실제로 거주했다”고 주장하는 경우가 그것이다.

대법원은 ‘계속 거주’란 해당 임대 주택을 유일하고도 단일한 거주지로 한다는 의미로 보고 임차인 본인이 계속 거주한 경우뿐만 아니라 당초 임차인과 동거하던 가구 구성원이 계속 거주한 경우에도 이를 인정하고 있다.

또한 주민 등록은 거주 사실을 증명하는 유일한 증거는 아니지만 유력한 증거가 된다고 보는 한편 입주자 카드를 작성하고 전입 신고를 했더라도 해당 부동산에 실제로 거주하지 않았다면 계속 거주를 인정할 수 없다고 봤다.

따라서 임차인은 본인이 계속해 직접 거주했다는 것을 증명하거나 적어도 당초 임차인과 함께 가구를 구성했던 동거인이 계속해 거주했다는 것을 증명해야 한다.

실무에서 임차인들이 계속 거주 사실을 증명하기 위해 통상 제출하는 자료는 입주자 카드, 전기 사용 내역, 관리비 납부 내역 등이 있다.

하지만 이에 관해 광주고등법원은 “입주자 카드는 실제 거주와 무관하게 임의로 작성할 수 있는 것이고 임차인이 아닌 다른 사람이 해당 임차 가구에 거주하는 경우에도 임차인이 거주하는 외관을 만들기 위해 임차인의 이름으로 전기를 사용하거나 관리비를 납부할 수 있으므로 전기 사용 내역 및 관리비 납부 내역만으로는 해당 가구에 제삼자가 아닌 해당 원고들이 거주하고 있었다는 사실을 증명하기 부족하다. 해당 원고들이 제출한 방송·전화 가입 원부에는 현재 방송 수신기 및 전화가 설치된 장소만 기재돼 있어 과거 설치 장소를 알 수 없는 경우에는 전입 신고 미비 기간 동안의 실거주에 관한 증거로 쓸 수 없고 진료 확인서 등 각종 확인서에 기재된 주소지도 서류 발급 시 시점의 거주지여서 문제가 되는 과거 전출 기간에 관한 거주 여부를 증명하는 자료로 쓸 수 없다”고 판시했다.

이에 따르면 결국 제삼자가 거주하면서 발급받을 수 있는 자료이거나 특정 시점의 거주 사실만을 나타내는 자료로는 ‘계속 거주’ 사실이 인정되기 어렵다.

구 임대주택법은 임대 주택의 무단 전대 등을 금지하고(제19조), 이를 위반한 자를 형사 처분할 것을 정하고 있는 등(제41조 제4항), 계약 체결 당사자인 임차인과 그 임대 주택에 실제로 거주하는 자가 함부로 분리되는 것을 불허하고 있다.

그러므로 우선 분양 전환을 받고자 하는 임차인이라면 임대 기간 동안 계속 거주 요건을 충족하기 위해 각별히 유의해야 하고 임대 사업자는 분양 전환 심사 시 임차인이 아닌 제삼자가 거주했을 가능성이 있는지 면밀히 검토해야 한다.

최유민 법무법인 센트로 변호사