이혼 소송 시 부동산 재산 분할, 어떻게 해야 할까[박효정의 똑똑한 감정평가]

집값 급등락으로 혼란 가중…기준 시가 10억원 이상이면 2개 평가 기관에서 감정해야

[똑똑한 감정평가]

부부가 헤어질 때, 이혼 그 자체에는 합의가 된 상태라도 혼인 생활을 유지하며 형성해 온 재산을 분할하는 과정에서 분쟁이 극심한 경우가 많다.

이혼 소송을 진행하는 재판부에서는 분할 재산의 가액을 결정하기 위해 분할 대상에 대한 감정 평가를 의뢰한다. 대체로 부동산이다. 필자 역시 법원감정인으로서 이혼 소송 재산 분할 평가에서 드물게 주식, 비상장 주식, 골프장이나 호텔 회원권, 차량 등에 대해 직간접적으로 처리해 보기도 했지만 대부분 이혼 소송의 법원 감정 평가는 부동산에 대한 것이었다.

이혼하는 당사자는 법원에서 지정한 감정인의 감정 평가 결과에 민감할 수밖에 없다. 대부분의 일반인에게 부동산은 평생을 노력해 일군 가장 큰 재산이다 보니 더욱 그렇다. 이혼하며 분할해야 하는 부동산은 부부가 살던 아파트가 될 수도 있고 상가나 공장 등의 사업장일 수도, 혼인 생활 중 투자했던 토지나 오피스텔일 수도 있다.

최근 몇 년간 전국적으로 부동산 시세의 등락이 상당했는데 이런 과정에서 이혼 소송 재산 분할을 위한 감정 평가를 하며 여러 가지 문제를 마주하게 됐다.

먼저 부동산 가격이 정체돼 있지 않고 늘 변동하고 있는데 감정 평가 후 재판이 이런저런 사유로 길어지게 된 경우다. 1~2년 사이에 아파트 가격이 실제로 50~100% 오른 경우도 빈번했다. 분할 재산 평가의 기준 시점 변동에 따른 가격 변동 이슈가 발생하는 것이다.

대법원은 재산 분할액을 결정하는 시점에 대해 “재판상 이혼에 따른 재산 분할에서 분할의 대상이 되는 재산과 그 액수는 이혼 소송의 사실심 변론 종결일을 기준으로 하여 정하는 것이 원칙”이라고 판시하고 있다.

이는 곧 변론 종결 시와 가까운 시점으로 합리적이고 객관적인 부동산 감정 평가액 존재의 필요성을 역설한다. 과거의 특정 시점에서의 평가액이 시세 변동 및 상당한 시간의 경과 등으로 기존에 평가된 금액이 변론 종결일과 가까운 시점에서 타당하지 않다면 다시금 분할가액에 대한 평가가 필요할 것이다.

또한 이혼 소송 그 자체의 특성과 소송 평가 제도에 대한 부분에서 발생하는 문제도 있다. 현실 이혼 소송에서 재산 분할을 위한 법원 감정 평가를 하는 경우 20억~30억원은 흔히 나오는 숫자다. 평가액이 100억원 이상인 경우도 왕왕 있다.

평가자마다 평가 대상 물건에 대한 의견이 상이할 수도 있고 재량의 범위 내에서 다른 시각을 가질 수도 있다. 동일한 부동산을 서로 다른 두 사람이 평가했는데 금액이 완벽히 똑같이 나온다면 오히려 이상하다는 생각이 든다.

감정 평가업계에서는 같은 물건에 대해서도 평가자마다 10% 내의 가격 차이는 재량의 범위 내에서 가능한 수준이라고 생각하는 경향이 있다. 실제로 충분히 발생할 수 있는 차이다. 그런데 가액의 규모가 크면 5~10%의 범위 내에서만 차이가 난다고 해도 수억원이 왔다 갔다 하게 된다. 객관적으로나 주관적으로나 굉장히 큰 금액이다.

이에 따라 상속세 및 증여세법에서는 기준 시가 10억원 이상이면 2개 감정 기관에서 평가받도록 규정하고 법령상 수의 계약을 통해 국유 재산을 매각하는 경우에도 대장가 3000만원 이상이면 2개 감정 기관의 감정가액을 산술 평균한 값으로 한다.

공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의거 보상 평가를 시행할 때는 감정 평가액에 무관하게 복수의 감정인이 여러 차례 평가한다. 하지만 소송 감정 평가는 단 1인의 감정인에 의해 시행된다.

부부가 이혼하며 분할한다고 해서 소중하지 않은 재산이 아니다. 이혼 소송 감정 평가도 가액의 크기, 분쟁의 양상 등 사안에 따라서는 2개 이상의 감정 기관이 개입돼 보다 객관성을 확보하고 미래의 분쟁을 예방하기 위해 제도를 개선할 필요가 있다.

다만 그전까지는 개인이 적극적으로 전문 감정평가사의 자문을 통해 재산 분할을 위한 단 한 번의 감정 평가를 잘 받기 위해 노력해야 한다.

박효정 로안감정평가사사무소 대표