과거 같은 정부·지자체 중심 개발은 더 이상 ‘시대’와 맞지 않아
‘자본 시장’ 커질수록 힘 받는 시행사들
전문가 "국토부 도심 복합 개발 사업 개편안, 민간 디벨로퍼 영역 확대 기회 될 것"
부동산 한파에 유독 숨죽이고 있는 곳이 있다. 부동산 개발 축을 맡는 시행사다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 채권 시장은 여전히 살얼음판을 걷고 있고 업계에서는 PF 사업장의 5%도 진행이 안 되고 있다는 말이 나온다. 자금줄은 막혔고 자산에 낀 거품은 꺼지고 있다. 하지만 이는 곧 기회의 사이클이 다가오고 있다는 말이기도 하다.
일본 역시 부동산 버블이 꺼진 후 부동산 자산 가치가 대폭 하락했고 민간 디벨로퍼들의 존재감은 더욱 커졌다. 일본에서 가장 큰 부동산 개발 업체인 모리빌딩 역시 버블이 꺼진 후 싼값에 땅을 사들이며 도쿄 도심 전체를 바꿨다. 대표적인 프로젝트가 롯폰기힐스다. 한국 1세대 디벨로퍼들 역시 외환위기(IMF)와 금융위기 이후 기회를 잡아 성장해왔다.
한국에서 처음 디벨로퍼 사업을 정착시킨 1세대들 역시 대규모 주택 공급 당시 기반을 다졌다. 대표적인 기업이 한국 디벨로퍼의 맏형 격인 신영그룹이다.
정춘보 신영그룹 회장은 당시 분당 끝자락의 한 부지에 주목했다. 애초 병원 부지로 예정됐지만 용도가 변경된 후 한동안 주인 없이 남아 있던 땅이었다. 신영은 오피스 용도로만 통용되던 오피스텔에 주거 개념을 도입해 이른바 유럽형 하우스텔이라는 콘셉트로 부지 개발에 나섰다.
8층짜리 4개 동에 66~198㎡대의 주거용 오피스텔을 1094실 구축했다. 지금도 구미동에 자리하고 있는 ‘시그마2’다. 건물을 짓는 시공을 제외하고 상품 기획과 디자인 콘셉트 개발, 공사 관리, 상품 관리 등 모든 프로세스를 신영이 주관했다. 시그마2는 분양과 동시에 완판 기록을 세웠다. 시그마2 성공에 힘입은 신영은 정자동에 624가구의 고급 주상 복합 타운 개발에 나섰고 연타석 홈런을 친다.
디벨로퍼로서의 기반을 다진 신영이 도시 전체를 바꾼 프로젝트도 있다. 청주 지웰시티다. 청주 지웰시티가 있는 대농지구는 과거 섬유 기업이었던 대농의 공장지대였다. 1997년 한국의 섬유 산업을 이끌어 가던 대농이 외환 위기 이후 정리 절차에 들어가자 신영은 49만8843㎡(15만900평)에 달하는 대농지구를 인수한다.
정 회장은 일본 롯폰기힐스에 필적하는 다기능 복합 도시를 한국에 개발하겠다는 포부를 품는다. 한국에서도 복합 용도 개발(MXD)은 아직 익숙하지 않은 개념이었다. 공장 부지를 상업 부지로 용도 변경하는 데도 많은 우여곡절이 있었다. 부지의 52%를 청주시에 기부채납하고 공공 시설과 승인에만 걸린 시간이 무려 1년 반이었고 사업비만 3조원에 달했다. 당시 단일 민간 업체가 추진하는 개발 사업 중 한국에서 규모가 가장 컸다. 청주지웰시티는 뼈아픈 경험을 남기기도 했다.
지금은 청주 최고가 분양으로 청주시 시세를 이끄는 대표 단지로 부상했지만 2008년 금융 위기가 닥치면서 미분양 누적으로 난항에 직면했다. 창사 이후 최대 위기였다. 대규모 프로젝트였던 만큼 타격은 컸고 회사의 존립까지 위협받는 상황이 오기도 했다. 위기를 딛고 일어선 신영은 설립 30년 만에 매출 1조원을 돌파했다. 신영은 2021년 연결 기준 약 1조1140억원을 냈다. 한국 디벨로퍼업계 매출 순위로는 3위다.
신영이 최근 가장 공들이고 있는 프로젝트는 2017년 뛰어든 ‘브라이튼여의도’ 개발 사업이다. 브라이튼여의도는 구 MBC 부지에 들어서는 고급 주거·상업 단지다. 1만7700㎡ 부지에 1조2000억원을 들여 2023년 8월 준공 예정으로 아파트 454가구와 오피스텔 849실, 오피스 1개 동을 짓는 프로젝트다.시행 1위 DS네트웍스, 위기에서 기회 잡았다
정재환 DS네트웍스 회장은 외환 위기 이후 숨고르기를 하는 부동산 시장에서 기회를 잡고 성장했다. 부동산 가격이 폭락하자 아파트 부지를 줄줄이 사들였고 IMF 외환위기를 벗어나던 2002년부터 전국에 대규모 아파트를 분양했다. 2001년 대구 침산동 대한방직 부지 4만여㎡ 개발을 시작으로 인천, 김해 등에서 대규모 아파트 분양을 단행했고 군포 신일IT유토 지식산업센터 등을 연이어 성공시키며 차근차근 실적을 쌓아 갔다.
DS네트웍스가 업계 강자로 주목받기 시작한 것은 2011년 들어서다. 잠시 꺾였던 부동산 시장이 다시 상승 준비를 하던 무렵이다. 2008년 금융 위기가 오자 정 회장은 꺾였던 부동산 시장에 다시 주목했다. 정 회장은 진주혁신도시·세종시·송도국제도시·마곡지구·위례신도시·은평뉴타운·용인 기흥역세권·인천 루원시티 등 이름만 대면 알 만한 대형 개발 사업에 과감히 뛰었들었고 모두 성공적인 기록을 남겼다.
DS네트웍스는 2019년 초 토러스투자증권을 인수해 DS투자증권을 설립하면서 금융업에도 진출했다. 원활한 자금조달이 시행사업의 핵심인만큼 다양한 투자전략을 세우기 위해서다.
디벨로퍼업계 3위 MDM은 1998년 설립한 업체로 주택 건설업과 부동산 개발업, 분양 대행업, 부동산 임대업 등을 주로 해왔다. 문주현 회장은 MDM을 설립한 뒤 분당 트리폴리스와 서초동 현대슈퍼빌, 목동 현대하이페리온, 분당 파크뷰 등 개발 사업을 연이어 성공시키면서 회사를 키웠다. 탄탄한 자금력을 바탕으로 인수·합병(M&A) 시장에도 뛰어들었다.
한국자산신탁을 인수하면서 부동산 개발과 금융까지 아우르게 됐다. MDM그룹은 부동산 개발 회사인 엠디엠·엠디엠플러스 등을 비롯해 금융 계열사인 한국자산신탁·한국자산캐피탈·한국자산에셋운용 등을 거느리는 말 그대로 부동산 종합 그룹으로 성장했다. 트럼프·월트 디즈니, 미국 대표 디벨로퍼한국에서 디벨로퍼를 바라보는 시선은 여전히 곱지 않다. 부동산 시행업을 두고 업계에선 흔히 ‘교도소 담벼락을 걷는 업종’이라고 말한다. 대규모 개발 사업일수록 막대한 자금과 복잡한 이해관계가 얽힌 리스크가 꼬리표처럼 따라붙을 때가 많기 때문이다.
최근 대장동 사태로 시행업계의 이미지는 더 추락했다. 더욱이 주택 사업이 주류를 이루는 한국 시장의 특성상 시행업을 하나의 사업으로 보기보다는 '대박' 아니면 '쪽박'에 돈을 거는 '부동산 업자'라는 편견이 자리 잡고 있다.
한국과 달리 해외에서는 디벨로퍼가 부동산 개발의 핵심 역할을 맡는다. 특히 부동산 산업이 발달한 미국과 일본은 거물 디벨로퍼 하나가 도시 전체를 바꾸기도 한다. 뉴욕 중심가 마천루 개발을 주도해 유명세를 탄 뒤 대통령 자리에까지 오른 도널드 트럼프, 플로리다주 시골이었던 올랜드를 세계에서 가장 유명한 테마파크로 만든 월트 디즈니, 도쿄 유명 관광지 롯폰기힐스 건물을 올린 모리빌딩이 대표적이다.
자본이 많고 토지도 넓은 미국은 디벨로퍼가 사실상 부동산 개발의 전 과정을 담당한다. 시행과 시공이 나눠진 한국과 달리 시행사가 건설사와 운영·관리 회사를 자회사로 두는 경우가 많다.
일본, 버블경제 이후 정부가 디벨로퍼 적극 밀어줘일본은 한국에 비해 부동산 보유·투자에 대한 부정적 인식이 적고 부동산 규제 수준이 높지 않다. 특히 정부가 민간 디벨로퍼를 적극적으로 지원하며 도시재생을 전적으로 맡겼다. 2000년대 초 버블경제가 붕괴하면서 부동산 지가가 하락하고 부실채권을 해결하는 과정에서 정부는 민간 디벨로퍼들의 규제를 풀고 적극적인 지원책을 펼쳤다. 일본 디벨로퍼들은 낮은 규제 문턱을 이용해 도쿄·오사카 등 핵심 지역의 우량 자산을 선점, 높은 임대 수익을 벌어들인다.
일본 디벨로퍼 시장이 한국과 달리 부동산 기획부터 관리까지 전담하는 데는 또 다른 이유가 있다. 일본은 1990년대 후반부터 엔고(高)탈피를 위해 제로(0)금리를 금융정책으로 채택하며 지금까지 제로금리 시대를 이어오고 있는 만큼 분양보다는 임대가 유리한 조건이다.
반면 한국의 주요 디벨로퍼들은 주택 사업을 중심으로 커 왔다. 미국이나 일본처럼 민간 디벨로퍼가 오피스나 상가를 개발하며 상권과 도시 개발을 주도한 사례는 많지 않다. 주택 공급과 분양 중심의 부동산 구조를 가지고 있었고 민간 금융의 성숙도도 미국이나 일본과 비교하면 현저히 낮은 수준이었기 때문이다. 우선 투자은행이 없었다. 증권사나 대형 은행에 기업금융(IB)이나 자기 자본 파트가 있지만 골드만삭스·JP모간·메릴린치·노무라처럼 세계적으로 명성을 날리는 투자은행이 없다. 리츠가 한국에서 자리 잡은 지도 몇 년 안 됐다.
김현수 단국대 도시계획과 교수는 “부동산 개발업의 본질은 결국 민간 금융 시장의 활성화”라며 “한국에서는 아직 자본 시장의 사회적 신뢰가 쌓이지 않아 일본이나 미국처럼 자금을 끌어들일 다양한 금융 상품이나 펀드가 조성될 수 없는 구조이고 부동산으로 돈을 버는 것은 죄악이라는 인식이 있어 도심 개발 규제도 복잡한 편”이라고 말했다. 국토부, 공간혁신 3종 구역 발표로 디벨로퍼 영역 확대 하지만 최근 민간 디벨로퍼의 영역이 본격적으로 확대될 조짐이 보인다. 전문가들은 민간 시행이 확대될 수밖에 없는 시대적 요구를 맞이하고 있다고 말한다. 주택 사업을 중심으로 커 온 한국 디벨로퍼들의 영역이 넓어질 것으로 예상된다. 이르면 내년까지 도시 개발 규제에서 자유로운 ‘한국형 화이트존’이 도입되기 때문이다.
도시 계획 체계가 전면 개편되면 서울 용산 철도정비창 부지 등 각종 도심 고밀 개발 사업이 탄력을 받게 된다. 국토교통부는 1월 5일 이 같은 도시 규제 완화 내용을 발표했다. 현재 도시 계획 체계는 제조업 시대에 마련돼 토지의 용도(주거·상업·공업 등)와 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분하고 있다.
하지만 국토부는 최근 시대 변화에 맞게 도시 계획 체계를 개편하기로 했다. 도시 규제에서 자유롭고 융·복합적 도시 개발이 가능한 도시혁신구역·복합용도구역·도시계획시설 입체복합구역 등 공간 혁신 3종 구역을 도입한다. 개발 사업자가 토지 용도를 자유롭게 복합적으로 결정하는 화이트존을 도입한 세계적 관광지인 싱가포르 마리나베이 개발 방식과 유사하다. 특히 민간 참여를 활성화하기 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발법상 사업 시행 자격도 부여할 계획이다.
이를 통해 서울 용산 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴 부지에 업무·호텔·주거·병원·공원 등 다양한 시설이 고밀 융·복합되는 개발 사업이 활성화될 것으로 보인다. 국토부는 도시 계획 혁신 방안의 신속한 추진을 위해 내년까지 국토계획법 개정을 추진하기로 했다.
김 교수는 “국토부가 추진하기로 한 도심 복합 개발 사업은 민간 시행을 전제로 하지 않으면 사실상 작동하기 어렵다”며 “민간 투자를 촉진하는 제도가 도입되면서 향후 복합사업, 운영 관리 수익 모델을 중심으로 하는 민간 디벨로퍼 시장의 성장을 기대할 수 있다”고 말했다. <박스> 도시를 만드는 사람들, 라이프스타일 디벨로퍼
대표적인 기업은 네오밸류다. 네오밸류의 첫 시작은 주택 분양 사업이었지만 상업 시설을 활성화하기 위해 광교 앨리웨이 상가를 100% 소유해 운영하는 등 기존 관행을 깨뜨리며 ‘라이프스타일 디벨로퍼’라는 새로운 영역을 정의했다.
네오밸류는 대우증권 출신 손지호 대표가 31세가 되던 2005년 설립했다. 광교 랜드마크로 떠오른 앨리웨이가 네오밸류의 대표 프로젝트다. 네오밸류는 건축 계획 단계부터 단순한 상가 운영이 아니라 공간 활성화를 염두에 뒀다. 단발성 프로젝트의 성공이 아니라 사업의 지속 가능성을 유지하기 위해서다. 네오밸류 관계자는 “아무리 좋은 공간 기획을 하더라도 분양하는 순간 손에서 벗어난 화살처럼 우리의 컨트롤 범위를 벗어난다”며 “일정 규모 이상의 공간이 지속되려면 결국 관리·운영이 중요하다”고 말했다.
네오밸류는 하드웨어뿐 아니라 그 안에 지역의 라이프스타일과 연계된 콘텐츠를 담고 나아가 운영까지 책임지는 라이프스타일 개발을 목표로 한다. 부동산 자산과 콘텐츠, 운영을 결합한 제대로 된 개발을 추구하기 때문에 장기적으로는 더 큰 수익(부동산 자산 가치, 평판과 신뢰 등)을 얻게 된다는 설명이다.
신도시 상권 부흥에 성공한 네오밸류의 다음 목적지는 서울이다. 특히 대규모 개발 계획이 발표된 용산에 소유하고 있는 부지를 활용해 용산을 한국의 실리콘밸리로 만들겠다는 목표를 세웠다. 경기도 오산시 제지공장 부지에 계획도시도 준비 중이다. 주거·상업·공원·커뮤니티가 어우러진 살기 좋은 주거 단지 조성을 준비하고 있다. 2600가구가 넘는 대규모 개발 사업으로 공공 지원 민간 임대 방식이다. 네오밸류는 절반 이상의 가구를 보유·운영할 예정이고 현재는 인허가 절차를 밟고 있다.
네오밸류는 향후 부동산 개발 난이도가 높아진 만큼 불확실성에 대한 해소 기간을 정확하게 예측하고 성장성 있는 상품과 지역에 집중하겠다는 계획이다. 이영재 네오밸류 개발사업부문 대표는 "어려운 상황을 타개하기 위해 오피스(목조 및 PMO 등), 고급 주거, 데이터센터, 실버 특화 상품 등 수익성 높은 상품에 집중하고 성수와 용산, 그리고 잠재력이 더 높은 추가 지역을 선정해 타운매니지먼트 방식으로 개발을 이어 나갈 예정이다"라고 말했다.
익선동과 대전 소제동 상권을 만든 도시 공간 기획 스타트업 ‘익선다다’ 역시 도시 재생을 이끌어 가는 디벨로퍼다. 익선다다는 2014년 서울 도심 속 아무도 찾지 않던 익선동을 부활시킨 회사다. 익선동 카페의 시초라고 할 수 있는 ‘익동다방’을 시작으로 열두달·르블란서·엉클비디오타운·낙원장 등 10여 개 상가를 기획했다.
익선다다는 익선동에서의 성공을 뒤로하고 2017년 대전에 내려와 소제동 프로젝트를 진행해 왔다. 익선다다는 일제강점기 ‘관사’라는 소제동만의 정체성을 발굴해 지방자치단체와 정부도 쉽게 해내지 못하는 지방의 ‘도시 재생’과 ‘빈집 활성화’를 성공적으로 해냈다. 익선다다는 현재 서울 강남구 언주역 인근 오피스 빌딩 개발에도 나섰다.
김영은 기자 kye0218@hankyung.com
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