[감정 평가]공익 사업에 내 토지의 일부만 편입 시 대처하는 두 가지 방법

잔여지를 매수 · 수용 청구하거나 가치 하락분 손실 보상 청구 가능…감정 평가로 득실 먼저 따져야

[똑똑한 감정평가]

공익 사업에는 토지 중 일부만 편입되는 경우가 있다. 이때 편입되지 않고 남은 토지를 잔여지라고 하는데 잔여지 보상에 대해서는 두 가지 방향에서 접근할 수 있다. 첫째는 잔여지 역시 편입 부분과 마찬가지로 아예 매수 또는 수용 청구를 하는 것이고 둘째는 잔여지가 됨으로써 발생한 가치의 하락분을 손실 보상 청구하는 것이다.

첫째, 잔여지 매수 또는 수용 청구에 대해 관련 법률에서는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 협의에 의해 매수되거나 수용됨으로써 잔여지를 종래의 목적에 사용하는 것이 현저히 곤란할 때 해당 토지 소유자는 사업 시행자에게 잔여지를 매수해 줄 것을 청구할 수 있다. 사업 인정 이후에는 관할 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있다고 규정한다.

핵심은 바로 소유자의 동일성과 종래의 목적으로 사용이 가능한지 여부다. 여기에 대해서는 다양한 재결례와 판례가 있고 관련 법령에서는 잔여지가 대지라면 면적이 너무 작아지거나 형상의 부정으로 인해 건축이 현저히 곤란해지는 경우, 농지라면 형상 부정, 도로 교통의 단절 등으로 인해 영농·경작이 현저히 곤란해지는 경우라고 규정하고 있다.

이와 같은 판단을 위해서는 잔여지의 위치·형상·이용 상황 및 용도지역 그리고 공익 사업 편입 토지의 면적 및 잔여지의 면적을 종합적으로 고려해 매수 또는 수용 여부를 결정하게 된다.

실무상 잔여지의 매수나 수용을 청구하는 경우엔 종래의 목적으로 사용할 수 없다는 부분을 입증하는 것이 관건이다. 잔여지 수용의 청구는 매수에 관한 협의가 성립되지 않은 경우에만 할 수 있고 사업 완료일까지 해야 한다.

둘째는 바로 잔여지의 가치 하락분에 대한 보상 청구다. 토지 소유자는 잔여지를 그대로 보유하면서 잔여지가 되면서 생긴 가치 하락분에 대한 별도의 보상을 청구하는 것이다.

사업 시행자는 동일한 소유자에게 속하는 일단의 토지의 일부가 취득되거나 사용됨으로써 잔여지의 가격이 감소하거나 그 밖의 손실이 있을 때 또는 잔여지에 통로·도랑·담장 등의 신설이나 그 밖의 공사가 필요할 때는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 손실이나 공사의 비용을 보상해야 한다.

다만 잔여지의 가격 감소분과 잔여지에 대한 공사의 비용을 합한 금액이 잔여지의 가격보다 크면 그 잔여지를 매수할 수 있다.

잔여지의 가치가 하락했는지, 그렇다면 하락액은 얼마인지 하는 부분은 감정 평가로서 결정되는데 편입 전 토지의 가치에서 편입 후 토지의 가치를 차감하는 가치 하락분을 산정한다.

편입되기 전후의 토지에서 모양이나 도로 조건, 면적 등에서 유의미한 가치 차이가 존재하는 경우 가치 하락 보상을 청구해 감정 평가를 통해 보상받을 수 있다.

다만 실무상 겪어 보면 가치 하락분이 없는 것으로 산정되는 경우가 많은데 개인적으로는 토지의 용도에 따라 특히 상업 용지 등에서 형상이나 도로 접면 너비 등의 사정이 바뀐 경우라면 편입 전후의 가치가 동일한 것이 오히려 설득력이 떨어진다고 생각한다.

잔여지 가치 하락분에 대한 손실 보상 청구는 사업 완료 후 1년 이내까지로 그 기간이 잔여지 매수‧수용 청구보다 길다. 한편 전국의 많은 피수용자가 공익 사업으로 인해 큰 도로에 접하게 됐으니 잔여지의 도로 조건이 좋아졌다고 해서 개별 가치가 하락한 부분은 인지하지 못하고 있다.

관련 법에서는 사업 시행 이익과의 상계 금지 원칙을 천명하고 있는데 바로 해당 공익 사업의 시행으로 인해 잔여지의 가격이 증가하거나 그 밖의 이익이 발생한 경우에도 그 이익을 그 취득 또는 사용으로 인한 손실과 상계(相計)할 수 없다는 규정이 중요하다.

설령 공익 사업으로 잔여지의 도로 조건 등이 더 좋아졌더라도 가치 하락에 대한 보상 시 고려할 부분이 아니라는 것으로 이처럼 법에서 정한 보상을 제대로 받으려면 전문가와 상의하는 것이 현명하다.

박효정 로안감정평가사사무소 대표