가족 간 부동산 거래, 세금 폭탄 피하는 방법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

요즘 감정 평가 업무를 하며 실거래가 신고 내역을 살펴보다 보면 공인중개사의 중개를 통하지 않고 매도자와 매수자가 직접 서로 거래하는 직거래 방식의 거래 비율이 부쩍 높아졌다는 것을 실감한다.

거래 형태가 직거래인 거래의 금액을 살펴보면 주변의 정상적인 시세 대비 특히 저가인 사례들이 있다. 개중에는 매도자의 사정으로 인해 급매나 급급매로 저가 거래가 된 것도 있겠지만 아무리 급급매라고 해도 그 가격대가 정상 범주를 한참 벗어나는 낮은 금액대도 많다.

이렇게 고개를 갸우뚱할 정도의 저가 거래가 직거래로 이뤄진 경우는 대체로 부모와 자식 또는 형제자매 간 등의 가족, 특수 관계인 간의 부동산 매매로, 시세보다 저렴하게 매도해 증여세를 절세하기 위한 목적의 거래인 것으로 추정된다.

가족 간의 부동산 거래가 증가하고 있는 것은 아마도 부동산 가격이 전반적으로 하락했던 최근의 시장 상황 속에서 부동산 시세가 저점이라고 생각하고 가격이 다시 오르기 전에 최대한 절세하며 자녀에게 부동산을 넘겨 주려는 움직임이 늘어난 결과라고 생각한다.

다만 가족 간의 부동산 거래도 적정한 가격선에서 이뤄져야 탈이 없다. 부모 소유 부동산을 자녀에게 시세 대비 너무 저렴하게 매도(저가 양도)하면 증여세가 과세될 수 있기 때문이다.

결론부터 얘기하면 세금 폭탄을 피하면서도 가장 합리적인 절세를 이루기 위해서는 양도일 당시 양도 대상 부동산의 시세에 대해 목적에 부합하는 감정 평가(기준시가 10억원 이상인 경우 2개 평가 기관의 평균치)를 받아 특수 관계인 간 매매 신고를 하는 것이 가장 안전하다.

구체적으로 살펴보면 부모가 소유하는 부동산을 법이 허용하는 한도 내에서 최대한 낮은 가액으로 자녀에게 매도하는 경우(저가 양도)의 세부 규정을 검토해야 한다.

먼저 양도소득세 부당 행위 부인 계산 적용 조건은 세가지다. 첫째, 특수 관계인 간의 거래여야 하고 둘째, 조세 부담을 부당히 감소시키는 것으로 인정되는 경우(저가 양도 해당)여야 한다. 셋째, 당해 거래가액이 시가 대비 5% 이상이거나 3억원 이상 차이가 날 것 등 3가지 조건이 모두 충족돼야 한다.

다음으로 상속‧증여세법상 저가 양‧수도에 따른 증여 이익 과세 적용 조건을 살펴야 한다. 특수 관계인 또는 비특수 관계인 간의 거래에서 특수 관계인 거래가액이 최소 ‘시세×30%’이거나 3억원 이상 차이가 날 것 혹은 비특수 관계인 시세와 거래가액의 차액이 3억원 이상인 경우다.

부모가 자식에게 부동산을 저가로 팔 때 해당 거래가액이 시세 대비 5% 이상 차이가 나면 양도하는 부모의 경우 시세를 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

이때 자녀에게는 거래가액이 최소 ‘시세×30%’이거나 3억원 이상 차이가 나는 경우라면 그 차액에 대한 증여세가 발생한다. 물론 거래가액이 ‘시세×30%’이거나 3억원 이하인 경우에는 증여세가 과세되지 않는다.

그렇다면 시세에 대한 판단 기준은 어떻게 될까. 세법은 해당 자산의 시가를 기준으로 하지만 시가를 알 수 없는 경우에는 해당 자산의 매매가액, 감정가액, 유사매매 자산의 매매가액 등으로 평가하도록 규정하고 있다.

아파트 같은 경우 양도소득세 부당 행위 계산 부인 규정상 양도일 전후 3개월 내(상속 증여세법상 저가 양·수도에 따른 증여 이익 계산 시 양도 전 6개월, 양도 후 3개월 이내)의 유사 매매 사례 가액이 상대적으로 많으므로 비슷한 부동산의 매매 사례 가액을 적용한다.

그런데 직전 거래가액이 너무 높았거나 거래가 없었더라도 양도일 이후 고가의 거래 사례가 포착되는 경우에는 꼼짝없이 증여세·양도세 등의 세금 폭탄을 맞게 되는 위험이 있다. 따라서 가족 간 부동산 거래 시 감정 평가를 통해 안전하게 법의 테두리 안에서 최대 절세를 도모하는 것을 추천한다.

박효정 로안감정평가사사무소 대표
김정우 기자 enyou@hankyung.com