유사 매매사례가액으로 증여세 신고했는데…세금이 추징된 이유[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

최근 증여세 신고 후 세금 추징 문제가 발생한 이에게 상담 전화를 받았다. 상담자는 작년 말 성년 자녀에게 아파트를 증여했다. 당시 해당 아파트 단지 내 증여세 신고액으로 활용할 수 있는 매매사례가액이 있었다고 했다.

먼저 시가를 재산가액으로 적용할 때 증여 재산과 면적·위치·용도·종목·기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액은 유사 매매사례가액으로, 법상 시가로 인정돼 증여세 신고의 기준으로 삼을 수 있다.

구체적으로는 평가 대상 주택과 동일한 공동 주택 단지 내에 있으면서 평가 대상 주택과 주거 전용 면적의 차이가 5% 이내거나 평가 대상 주택과 공동 주택 가격의 차이가 5% 이내여야 한다는 요건을 모두 충족하는 경우에 유사 부동산으로 인정된다. 만약 세 가지의 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상이면 평가 대상 주택과 공동 주택 가격 차이가 가장 작은 주택이 유사 매매 사례가 된다.

아파트는 유사 매매사례가액을 포착하는 것이 다른 재산에 비해 상대적으로 쉬운 편이다. 같은 단지 내에서 특정 아파트와 면적이나 층수 등이 비슷한 아파트가 한두 채가 아니기 때문이다.

서두에 소개한 상담자 역시 증여 아파트 단지 내에서 발생했던 유사 매매사례가액을 기준으로 증여세를 신고했다. 해당 금액을 편의상 5억원이라고 가정해 보자. 정상적으로 기한 내 신고를 마친 후 수개월이 흐른 뒤에 세무서에서 연락이 온 것인데 약 6억원의 매매 사례가 새로 발생했다는 내용이었다.

문제는 시가로 보는 유사 매매사례가액이 둘 이상일 때 평가 기준일을 전후해 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다는 부분이었다. 상담자는 그가 적용한 시가 5억원이 아니라 평가 기준일 전후로 더 가까운 새로 발생한 6억원의 매매 사례가 적용되는 상황이었다.

공동 주택 가격으로 신고한 것도 아니고 이미 유사 매매사례가액으로 신고를 다 마쳤는데 갑자기 과세 표준이 5억원에서 6억원으로 오른다니 상담자로서는 정말 억울할 것 같았다.

추측하기로는 부동산 실거래 가격 신고를 계약일로부터 30일 이내에 하면 되는 것으로 법이 바뀐 후 부동산 매매 계약을 체결하자마자 신고할 필요가 없게 됐고 상담자가 증여 신고를 할 당시에는 수면 위로 나타나지 않았지만 이미 계약이 체결돼 존재하고 있었던 유사 매매 사례가 나중에 불쑥 튀어나온 상황인 것 같았다.

새로 발생한 유사 매매 사례의 계약일은 상담자의 증여 신고일 이전이었고 증여일과는 더 가까웠다. 상담자는 증여일 당시로 감정 평가를 해줄 수 있는지 문의했지만 이미 감정 평가액으로 신고할 수 있는 기간을 초과한 때여서 어쩔 수 없었다.

만약 상담자가 5억원의 금액으로 감정 평가를 받아 신고했다면 어땠을까. 그랬다면 재산가액이 감정가액인 5억원으로 확정된다. 신고 후 평가 기준일에 더 가까운 유사 부동산의 매매 사례가 발생했다고 한들 확정된 증여 재산가액에 영향을 미치지 않기 때문이다.

감정 평가액이 5억원이었다면 평가 수수료는 약 90만원 정도 산정되는데 500만원까지 평가 수수료가 증여세 신고 시 공제되니 어차피 증여세를 부담했던 상담자로서는 특별히 더 비용이 드는 일도 아니었다.

사실 위 상담자와 같은 상황이 아주 자주 발생하지는 않지만 업무를 하다 보면 의외로 종종 접하는 사례이기도 하다. 따라서 유사 매매사례가액으로 증여하는 것이 절세에 유리하더라도 감정 평가를 받아 신고하는 것을 추천한다. 감정 평가액으로 안전하게 재산가액이 확정되면 추후 증여 당시 알지 못했던 유사 매매 사례가 발생하더라도 걱정할 필요가 없고 수수료 측면에서도 부담이 없기 때문이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표