꼬마 빌딩 상속‧증여…어떻게 해야 ‘절세’할 수 있을까[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]

국세청은 2020년 상속‧증여세의 과세 형평성을 높이기 위한 꼬마 빌딩 등 감정 평가 사업의 시행 안내를 시작으로 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지, 이른바 나대지의 상속‧증여에 대해 적정 시가로 과세하기 위한 감정 평가 사업을 시행해 오고 있다.

국세청의 감정 평가 사업은 비주거용 부동산에 대한 상속‧증여세의 과세 형평성 논란에서 시행됐다. 상속세 및 증여세법(이하 법)에서는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속 개시일 또는 증여일(이하 평가 기준일) 현재의 ‘시가(時價)’에 따른다고 규정하고 있다.

그렇다면 시가는 어떤 개념일까. 법에서는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액, 즉 우리가 일반적으로 알고 있는 시장 가치로 정의하고 있다.

그런데 시가라는 개념은 사실 추상적인 개념이다. 따라서 법에서는 시가로 인정되는 항목을 나열하고 있는데 구체적으로 평가 기준일 전후 6개월(증여 재산의 경우에는 평가 기준일 전 6개월부터 평가 기준일 후 3개월) 이내의 기간 중 매매나 감정·수용·경매 또는 공매가액을 말한다고 규정한다. 또한 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준 시가가 동일하거나 유사한 다른 재산, 즉 유사 매매 사례 역시 시가로 인정하고 있다.

여기까지 정리해 보면 상속세·증여세법에서 인정하는 시가는 평가 기간 내에 매매·감정·유사 매매 사례 등의 형태로 이미 존재하는 가격이라는 것을 알 수 있다.

이런 상황이라면 아파트·오피스텔 등 상대적으로 매매 사례가 많아 상속‧증여세 산정의 평가 기간 내에 시가가 존재하는 부동산은 유사 매매 사례 등 시가로 과세하는 것이 용이하다.

반면 거래가 빈번하지 않은 고가 부동산, 이른바 꼬마 빌딩 같은 비주거용 부동산이나 나대지는 평가 기간 내 유사 매매 사례 등을 통한 시가의 추정이 현실적으로 어려운 부분이 있다.

이처럼 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 법에서는 해당 재산의 종류·규모·거래 상황 등을 고려해 토지는 개별 공시 지가, 건물·오피스텔·상업용 건물은 기준 시가, 주택은 개별 주택 가격과 공동 주택 가격 등을 시가로 보는 ‘보충적 평가 방식’을 인정하고 있다.

그런데 공시 지가나 기준 시가는 과세를 위해 산정된 정책 가격으로, 일반적으로 시가의 60~70% 수준에 불과하다. 부동산의 형태에 따라 예를 들어 30억원의 시가인 아파트는 30억원이 과세 표준이 되는 반면 30억원의 나대지는 18억원이 과세 표준이 될 수 있다는 점에서 과세 형평성 문제가 제기돼 왔다.

납세자로서는 법에서 인정하는 방식, 즉 보충적 평가 방법에 의한 신고가 가능하다면 그렇게 하는 것이 합리적인 선택지이고 실제로 꼬마 빌딩 같은 고가 부동산에 대해 공시 지가 등으로 시가보다 현저히 낮은 가액으로 신고하는 경우가 많았다고 한다.

이와 같이 보충적 평가 방법에 따라 신고해 시가와의 차이가 크고 고가인 부동산을 중심으로 국세청에서 직접 감정 평가를 의뢰해 산정된 감정 평가액에 의해 과세해 불공정한 평가 관행을 개선하고 과세 형평성을 높인다는 것이 꼬마 빌딩 등 감정 평가 사업의 내용이다.

국세청 감정 평가 사업의 예산은 2020년 약 19억원, 2021년과 2022년 각각 약 46억원, 2023년 약 45억원 정도로 책정돼 꾸준히 진행되고 있다. 하지만 그동안 어떤 부동산이 국세청의 직권 평가 대상인지에 대한 기준이 없는 부분에 대해 지속적으로 문제가 제기됐다. 다음 회차에 이어 올해 7월 국세청 훈령 제2580호 상속세 및 증여세 사무 처리 규정 개정을 통해 명시된 감정 평가 대상 기준에 대해 그 배경과 구체적인 내용에 대해 살펴본다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표