마곡지구의 공공주택은 정부가 청년 및 서민 무주택자들을 위해 50만호를 공급하는 ‘뉴:홈’ 프로젝트의 일환으로 ‘토지임대부 주택’ 형태로 분양된다.
토지임대부 분양주택은 공공이 토지를 소유하고 건축물 등에 대한 소유권은 수분양자가 취득하며 40년간 거주한 뒤 재계약(40년)을 통해 최장 80년을 살 수 있는 형태다.
공급물량은 전용 59㎡ 총 260가구로 기준 분양가는 약 3억 1000만 원으로 책정된 것으로 알려졌다. 분양가에서 땅값이 빠지게 돼 주변 시세보다 매매 가격이 저렴해 인기를 끌고 있다.
토지임대부 분양주택은 5년의 의무거주 기간이 있다. 이후 공공 환매로 서울주택도시공사에 매각이 가능하며 시세차익의 30%는 공공에서 환수하고 나머지 70%만 소유자가 가져갈 수 있다.
여기에 토지 임대부 방식은 토지에 대해 월세를 내야 해서 과연 서민들에게 최적화한 정책이냐는 지적이 나오고 있다.
이번에 마곡에 공급되는 전용 59㎡ 아파트의 경우 분양가는 3억 원 대로 저렴하지만, 토지 임대료가 월 70만 원에 육박해 공급 대상인 청년층이나 신혼부부에게는 큰 부담이 된다는 불만이 터져 나온다. 특히 분양 대금 3억 원을 마련하기도 힘든 서민층에게는 그림의 떡 아니냐는 비판이다. 금리 3% 대 보금자리론 대상자일 경우 월 70만 원의 토지 임대료를 대입하면 실제 2억 원 이상의 자금에 대한 이자를 부담하는 것과 마찬가지기 때문이다. 즉, 월별 지출 부담으로 보면 5억 원 대 아파트에 거주하는 것과 같아서 이게 과연 서민을 위한 반값 아파트냐는 논란이 부동산 커뮤니티를 중심으로 일고 있다. 또한 보증금 3억 원에 월세 70만 원짜리 동급 아파트는 서울 시내 곳곳에 존재한다는 지적도 나온다.
특히 전문가들은 뉴:홈 물량에 대해 토지 임대부 형태가 아닌 주택도 투자 밸류가 떨어지기 때문에 무턱대고 도전하지 말고 상황에 따라 선택하라고 조언한다.
토지 임대부가 아닐 경우에도 소유 지분에 따라 이익을 공공과 나눠야 하는 것은 같기 때문에
시세차익을 얻는 데 한계가 존재한다.
하지만 본래 정책 취지인 청년 및 서민 층을 위한 실거주 수요에는 뉴:홈이 최적화 됐다는 시각도 있다. 대부분의 물량이 교통이 편리한 곳에 위치해 서울로의 출퇴근이 용이한데다, 여러 가지 미비점을 감안해도 당장 치러야 하는 집값 부담 자체는 적기 때문이다.
정유진 기자 jinjin@hankyung.com 사진=한경DB
© 매거진한경, 무단전재 및 재배포 금지