초보를 위한 부동산 기본용어 5비즈니스 포커스 │ 매거진한경

[민보름의 부동산 초보 가이드] 전용면적·용적률 등 어려운 주택·건축물 기본개념 많아

한때 부동산 고수 테스트가 일부 온라인 커뮤니티에서 퍼진 적이 있다. 하지만 부동산 초보에게는 ‘마피(마이너스 프리미엄, 분양가보다 낮게 나온 분양권 매물을 일컫는 말)’, ‘초품아(초등학교 품은 아파트)’ 같은 은어는 낯설기만 하다.

이 같은 소위 ‘꾼’들의 은어를 알기 전에 입문자들은 아파트 분양 모집공고나 정부 자료에 단골로 등장하는 공식용어부터 파악해야 한다. 축약어, 신조어를 쓰며 고수 행세를 하는 일부 투자자들도 이 같은 기본개념을 모르는 경우가 의외로 많다. 분위기에 휩쓸려 생각과는 다른 부동산을 매수하지 않으려면 기본개념에 대한 지식이 필요하다. 1. 평·제곱미터(㎡)
“너희 집은 몇 평이야? 30평?” “오는 11월 분양하는 XX아파트는 전 세대 전용면적 84㎡로 나온다.” 일반적으로 이 두 문장을 들었을 때 첫 문장은 익숙한 반면 두 번째 문장은 어색하다고 느끼는 수요자가 많을 것이다. 흔히 주택이나 토지 면적을 이야기할 때 ‘평’ 단위로 설명하는 일이 많아서다. 하지만 자세히 들여다보면 단순히 측정 단위의 차이 이상의 다른 점이 존재한다.

국가기술표준원에 따르면 흔히 말하는 평은 3.305785㎡로 국제적 기준과 다를 뿐 아니라 일본이 침탈하는 과정에서 일본식 척관법이 도입되며 쓰이게 된 단위다. 이 때문에 정부에선 2010년부터 넓이를 잴 때 법정계량단위인 제곱미터(㎡)를 쓰도록 하고 있다. 이 같은 내용은 ‘계량에 관한 법률’과 ‘국가표준기본법’ 등에서 확인할 수 있다. 2. 전용면적
그러면 단순히 평 단위를 제곱미터로 환산해서 쓰면 되는 걸까. 그렇게 간단하지 않다. 이쯤 해서 전용면적이라는 개념이 등장한다. 아파트 수요자들 사이에서 선호도가 높은 ‘국민평형’ 32~35평 아파트는 주택시장에서 ‘전용면적 84㎡’로 표기된다. 그런데 네이버 검색창에서 ‘평 환산’을 검색해 33평을 입력하면 109㎡가 나온다. 대체 어떻게 된 일일까.

우리가 통상 평 단위로 얘기하는 주택면적은 공급면적을 뜻한다. 그럼에도 굳이 주택면적을 전용면적으로 표기해야 이유는 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 아파트 등 공동주택을 공급할 때 ‘주거의 용도로만 쓰이는 면적’을 명기해야 하기 때문이다.

즉 내가 집으로 이용하는 공간의 면적을 전용면적, 또는 주거전용면적이라 할 수 있다. 주택법 시행규칙에는 전용면적을 어떻게 산정해야 하는지 더 구체적인 설명이 담겨 있다. “공동주택의 경우 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적”이며 “다만 2세대 이상이 공동으로 사용하는 공용면적은 제외”라는 것이다. 이 전용면적과 같은 건물 내에서 아파트 이웃들이 함께 쓰는 복도, 계단, 현관 등 주거공용면적을 합해 공급면적이라고 한다. 흔히 ‘베란다’로 불리는 발코니는 공용면적이 아닌 서비스면적에 들어가 발코니 확장을 통해 전용면적 외에 실사용 면적을 넓힐 수 있다.

이 같은 노력에도 여전히 시장에선 ‘평’과 ‘공급면적’이 흔히 쓰인다. 기사에서도 마찬가지다. ‘반포 아크로리버파크 평당 1억원’처럼 단위별 주택 시세를 설명할 때도 단위는 ‘평’, 면적은 ‘공급면적’ 기준을 쓴다. 일례로 전용면적 84㎡가 아닌 공급면적 33평 아파트가 34억원에 실거래됐다는 뜻이다. 3. 용적률

용적률이란 토지면적 대비 건물 연면적의 비율을 뜻한다. 연면적은 지하층 등을 제외한 건물의 층별 바닥면적을 합한 개념이라고 본다. 쉽게 이해하자면 용적률이 높을 경우 토지 대비 지상 건축물 면적이 커지므로 같은 땅에 더 많은 아파트 가구수, 상가나 오피스 호실을 공급할 수 있다.

이는 개발업자 입장에서 건축물 개발을 통해 얻는 수익이 높아진다는 의미지만, 사용자 입장에선 건물 사용의 쾌적성이 떨어진다는 의미이기도 하다. 지난해 입주한 경기 수원시 소재 ‘화서역 파크푸르지오’는 499% 용적률로 아파트가 빽빽하게 들어찬 ‘닭장 아파트’라는 지적을 받기도 했다. 하지만 주거 쾌적성이 매우 떨어지는 것으로 알려진 홍콩 아파트들 중에선 용적률 1000%는 물론 1500%에 달하는 곳도 있다고 한다.

이 같은 문제를 방지하기 위해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국토계획법)과 동법 시행령에선 법정 용적률을 제한하고 있다. 특히 주거지역 용적률 상한은 500%로 정해져 있는데 화서 푸르지오는 상한까지 건물이 가득 차게 지은 셈이다. 용도지역별 용적률을 더 세부적으로 보면 제1종 일반주거지역은 200% 이하, 2종은 250% 이하, 3종은 300% 이하이며 준주거지역은 500%까지 지을 수 있다. 또 시도지사가 조례를 통해 법정 용적률 범위 안에서 허용 용적률을 더 제한할 수 있다. 서울시 도시계획 조례에 따르면 서울 시내 제3종 일반주거지역 용적률 상한은 250%다. 4. 건폐율
용적률과 짝꿍인 건폐율은 건축법 제55조에서 “대지면적에 대한 건축면적”이라고 명시하고 있다. 쉽게 풀이해 토지에서 건축물이 들어선 면적의 비율로 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 가리고 있는 만큼을 뜻한다. 건폐율이 낮으면 낮을수록 부지 내에 빈 공간이 많아지며 주거공간은 쾌적해진다.
또 같은 용적률이라도 층수가 높아지면 상대적으로 건폐율이 낮아진다. 연면적이 층별로 쪼개지며 건물이 슬림해지기 때문이다. 다만 같은 건폐율이라도 건물이 너무 높으면 시야를 답답하게 가리므로 쾌적성은 떨어진다.
국토계획법 시행령은 용적률과 함께 건폐율의 법정 상한도 정하고 있다. 제1종 일반주거지역과 2종은 60% 이하, 3종은 50% 이하로 정해졌다. 이 역시 시도별 조례에 따라 지역마다 다를 수 있다. 5. 대지지분
통상 아파트 구분 소유자, 즉 세대별 집주인들은 아파트가 조성된 땅에 대한 대지사용권을 보유하고 있다. 재개발 구역 내 주택이나 상가, 건물 소유주들도 마찬가지다. 이때 소유주들이 얼마나 대지권을 보유하고 있는지를 대지지분으로 표현한다. 마치 기업의 주주들처럼 개발 대상인 전체 부지를 지분으로 나눠 갖고 있다는 개념이다. 재건축·재개발 등 정비사업에 투자할 때 흔히 “지분이 많아야 한다”면서 따지는 것도 이 때문이다.

같은 면적의 부지 내에서 정비사업 조합원 수가 적으면 조합원당 대지지분이 높다. 이 땅에 아파트를 개발하면 조합원당 한 채씩 아파트를 받아도 일반분양할 수 있는 아파트 가구수가 많아져 사업성이 높다고 본다. 이에 따라 낡은 기존 아파트가 용적률과 층수가 낮을수록 좋게 보기도 한다. 이렇게 재건축에 성공한 새 아파트는 집주인이 많이 늘었으므로 가구당 대지지분이 확 준다.

하지만 일부 정비사업 투자용 부동산은 대지권이 없다. 일부 재개발 구역에는 소위 ‘뚜껑 물건’이라 불리는 무허가 건물 등이 있으니 아파트 입주권이 나오는지 확인이 필요하다. 아파트 재건축의 경우 서울 용산구 중산시범아파트처럼 땅이 시유지여서 수십 년간 사업 추진을 못 했던 곳도 있다. 이 밖에 오래된 아파트 중 같은 면적 세대여도 동별로 대지지분이 다르거나 더 넓은 면적인 세대가 더 좁은 면적인 세대와 차이가 없는 사례도 있으니 주의해야 한다.

민보름 기자 brmin@hankyung.com